NUEVAS RESPUESTAS DEL DR. AWAD A SUS CONSULTAS

Consulta 1

Estimado Dr, Awad Deseo hacerle una consulta con respecto a la cuenta corriente del consorcio.

En una asamblea se propuso que la forma de operar la cuenta sea de orden indistinta es decir con la sola firma del administrador o de cualquiera de los dos propietarios autorizados en forma individual. Debido a la falta de conocimiento legal de los propietarios y sin aclaración del administrador que es quien debe conocer las leyes, se aprobó la propuesta.

Opino que por la ley 941, 3254 y art. reglamentario 551 en su art. 9 "h" se regula el funcionamiento de la cuenta corriente del consorcio mediante la firma conjunta del administrador y un integrante del consejo.

Por la disp. 1001 se autoriza que el administrador pueda operar individualmente si la asamblea lo decide.

En ningún momento habla de la orden indistinta.

Le solicito tenga la bondad de darnos opinión y que se puede hacer al respecto.

En espera de su respuesta le saludo cordialmente Pablo

Respuesta: Coincido con usted, en que la firma debe ser o del administrador o conjunta con un integrante del consejo. Y, aún suponiendo que la asamblea pudiera decidir como lo hizo,  no me parece aconsejable que la cuenta se maneje de esa forma. Por un lado, quien maneja fondos es el representante legal (administrador) quien debe rendir cuentas por ello. Por otro lado, resulta incomprensible que tengan un administrador al que le tienen tan poca confianza que no maneja la cuenta. Quién va rendir cuentas por las sumas de las que dispongan esos firmantes que no son el administrador?

 

Consulta 2

Muchas gracias!!

Les hago un nuevo comentario acerca de mi consulta:

Vino un empleado de la administración y nos dijo que hay humedad en todo el departamento, que es humedad de cimientos. Nos comentó que el consorcio no va a querer arreglar la pared que está dañada porque, como la humedad es de cimientos, ese problema seguramente se va a dar en todas las paredes del departamento.

Está bien que el consorcio no quiera hacerse cargo del arreglo de la pared?

Muchas gracias!

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Buenos días! Quisiera hacerle una consulta.

Saqué un placard que estaba en el dormitorio y descubrí que las paredes que estaban atrás de ese placard tienen humedad y agujeros. Una de estas paredes da a la calle y la otra pared da al pallier de entrada del edificio.

Hablé con la administradora y me dijo que el edificio es muy viejo, así que si yo saco un placard y me encuentro con que la pared está en mal estado, el arreglo es particular. Esto es así? Aguardo la respuesta. Muchas gracias!!! Julieta

Respuesta: NO, primero hay que ver porqué hay humedad.- Después se sabrá quién es el responsable. La antigüedad del edificio no tiene nada que ver.-

Respuesta: Si la humedad es de cimientos, como el cimiento es una cosa común debe el consorcio ocuparse de repararla.-

 

Consulta 3

Buenas Tardes

Estimado Dr.Awad

Soy nueva propietaria de dpto y no tengo experiencia en cuanto a expensas y otros temas.

La compra fue el 25/9 y ya me dejaron la factura de las expensas.

A partir de cuanto deberia abonar yo las expensas?

muchas gracias x su atención Ana

Respuesta: En general las expensas se liquidan mensualmente, las liquidaciones llegan a conocimiento de los propietarios cerca de fin de mes y (esto está determinado en los reglamentos de propiedad de cada consorcio) se pagan dentro de los 5 o 10 primeros días del mes siguiente.-

 

Consulta 4

Le agradezco mucho la deferencia de haber atendido nuestra consulta. 

Tal vez no fui claro en mi mail.

La cuestión en duda es sobre la consulta post asamblea a los ausentes.

Los propietarios entendemos que debe consultarse si se ponen a la decisión de las mayorías presentes en la asamblea

Y la administradora pretende poner a votación de los ausentes los puntos tratados,  y tomar como respuesta afirmativa la de los que no respondan. 

A ese efecto,  redactó el punto de su remoción,  como "continuidad de la administradora"

En la asamblea,  sobre 1062 unidades presentes en condiciones de votar 973 votamos en contra de su continuidad y solo 89 a su favor.

Todavía después de 2 semanas,  no realizó la consulta a los ausentes.

No se si alcanzo a hacerme entender

Ruego sepa disculparme Miguel

 

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 58

 

Estimado Dr. Awad De acuerdo a los conversado por mensaje de Facebook, le consulto por este medio para conocer su interpretación del art. 2060 de nuevo Codigo Civil y su incidencia en nuestro consorcio, el cual es atípico: Somos 2956 unidades funcionales, de las cuales solo 1 tiene casi el 20% y el resto 0.025% cada una.
Referente a la consulta post asamblea prevista en dicho artículo, entiendo que la misma está referida a la decisión que las mayorías presentes hayan tomado en la asamblea.
O sea, que los ausentes pueden oponerse a dicha decisión.
Pero nuestra administradora, aparentemente ha interpretado que los ausentes, en realidad están votando por el SI, a la propuesta textual del orden del día, si no se oponen fehacientemente.
A ese efecto, en lugar de incorporar el punto en la forma en que se lo solicitó un número importante de propietarios: “ Revocación del mandato del administrador,  ”ella lo redactó en forma inversa: “ Renovación del mandato del administrador”
Con referencia a la doble mayoría también explicitada en el artículo, nos queda la duda con la posibilidad de que la mayoría de los porcentuales vote por el SI y la mayoría de las unidades vote por el  NO. En ese caso, al no darse las 2 mayorías, corresponde la consulta a los ausentes? O por el hecho de no haberse decidido nada,  nadie puede oponerse?
Como estamos muy próximos a la celebración de la asamblea (25/9), no quisiera abrumarlo con el resto de nuestras dudas, y por eso es que le ruego si pudiera ver el tema para clarificarnos el panorama.
Lo felicito por su participación en los programas de la mañana del sábado, de las que siempre sacamos enseñanzas prácticas. Un cordial saludo. Miguel A.

Respuesta anterior : El articulo 2060 obliga al doble cómputo de mayoría por unidad y por porcentual.- Así las cosas la decisión de mayoría debe contar con tantas unidades como sean necesarias para tener la mitad más uno, y además el 51% del porcentual. Queda claro que, en algunos edificios, si los porcentuales de dominio o de voto son muy exiguos, será necesario contar con más unidades hasta llegar al 51% del porcentual.-  si se le pidió un tema del orden del día al administrador y éste no lo consignó como corresponda, puede impugnarse el llamado.-

Respuesta: Sobre la forma en que se redacta el orden del día: si se trata de un edificio sito en la CABA y la administración llamó a asamblea en cumplimiento de lo que determina la ley 941, (renovación del mandato) debe decir renovación del mandato. Si lo que ocurre es que un grupo de propietarios le había solicitado que se tratara su remoción o la revocación de su mandato, entonces debía decir: remoción o revocación.-  En este punto queda claro que no siempre se puede responder a consultas complejas o muy puntuales a través de una página como ésta. En cuanto a la mayoría que pide el 2060 de Código: el artículo dice que la mayoría debe formarse con ambos requisitos: la mitad más uno de unidades y el 51% del porcentual.- Lo que no reúne ese doble requisito no es mayoría.-

 

Consulta 5

Estimado Dr. Awad:

Le escribo con la intención de tener su opinión respecto al alquiler de las cocheras del edifico en el que vivo,  soy propietario y en reiteradas oportunidades, integrante del Concejo de Administración, como en la actualidad.

Muchos propietarios alquilan sus cocheras a personas ajenas al edificio. Esto conlleva a que ingresen al mismo, obviamente, con la llave o control que le proporciona el propietario.

A pesar y entender que cada uno podrá o tendrá derecho a alquilar a quien quiera, lo que quisiera saber es si hay alguna restricción, jurisprudencia o algún argumento válido como para desalentar esta tendencia que no hace otra cosa que mermar la seguridad del edificio.

Cabe comentarle que dentro del ámbito de las torres, ya sean propietarios o inquilinos, siempre existe demanda por alquilar cocheras.

Propuse que ante cada alquiler de cochera que se produzca a alguien foráneo a los departamentos (osea que se alquile solamente la cochera) se complete una ficha con los datos personales y del vehículo del inquilino, bajo firma del propietario, dejando muy en claro que le cabe toda responsabilidad ante cualquier hecho o circunstancia en perjuicio del consorcio, que pueda ocasionar el inquilino.

Quedando a la espera de sus noticias y agradeciéndole desde ya su colaboración, lo saludo cordialmente. Hugo

Respuesta: Para responder es necesario, primero, leer el reglamento de propiedad.-

 

Consulta 6

Buenas tardes, les escribo para realizarle una consulta sobre los usos que se le puede dar al SUM.  Le comento que hace poco me mude a un edificio nuevo, el cual cuenta en su ultimo piso con un SUM. Yo vive debajo al costado del mismo... o sea... no vivo debajo del salon con parrilla. Vivo debajo a lo que seria una especie de patio. Si hay reuniones de adultos no hay muchos ruidos, pero muchos vecinos lo usan de cumple del nene y traen chicos. Por lo que los ruidos son infernales, al extremo de no poder dormir. Como el pelotero esta caro hacen la fiesta en el sum y es imposible la cantidad de ruido que emiten. Quisiera saber si existe una reglamentacion, como ser, en que horarios se puede utilizar, que tipo de reuniones se puede hacer, etc  o donde puedo conseguir asesorarme para ello.

Desde ya muchas gracias y espero su respuesta. Saludos Alejandra

Respuesta: En general el uso del SUM y otros espacios o cosas de aprovechamiento común para recreación debe tener pautas claras, que, si no están en el reglamento de propiedad deberían establecerse en un  reglamento interno.  Igual, el artículo 2040 del código civil y comercial determina que el uso de las cosas comunes debe ser sin perjudicar ni restringir el derecho de los demás.- Debería plantearlo a la administración para que se elabore un reglamento y se apruebe en asamblea.-

 

Consulta 7

Estimados, somos nuevos propietarios de un edificio que cuenta con grandes problemas de infraestructura (tiene vidrios rotos de los ventanales de pasillos comunes que dan a la calle). El problema se debe a que en obra de reparación de fachadas se retiraron los marcos de las ventanas para pintar y como se le debe plata a la constructora se freno todo. Entonces por el viento los vidrios explotan, con el riesgo de afectar a algún peatón o hasta se podría caer alguien por dichas ventanas. Como se debe mucha plata parece que esta situación será para largo. La consulta es que se puede hacer para lograr que el consorcio solucione esta situación que puede provocar un daño hacia personas. Gracias Sergio

Respuesta: La consulta es compleja. NO es posible responderla desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

 

Consulta 8

Buenas noches Dr Awad, soy propietaria de un depto en Caballito y hace tres dias sin motivo alguno, se desprendiò gran parte del cielorraso del living-comedor. Los bloques de mamposteria eran tan grandes que cubrieron el piso, mesa de comedor y sillones. LLenè 4 bolsas de consorcio. Si no hubiera tenido los reflejos que me permitieron correr hacia la puerta y salir al palier, habria poder sufrido alguna lesiòn.La situaciòn fue muy traumàtica. Fui con las fotos a la Administraciòn y me dicen que el arreglo no le corresponde al consorcio porque si bien no se explica cual fue el motivo (vino el plomero a constatar que no hay ni rastros de humedad) pudo deberse a la estructura del edificio y envejecimiento de los materiales.

Esto es asi ? Deberia iniciar acciones legales ?

Recurro a ud. porque lo escucho por Radio Mitre y sè de su capacidad.

Gracias. Marcela

Respuesta: Gracias por sus conceptos. La verdad es que me gustaría que tenga usted otra opinión sobre lo que ha sucedido (no la del administrador) por lo que me parece aconsejable que primero consulte a un ingeniero o a un arquitecto.-

 

Consulta 9

Buenas Tardes Dr Eduardo Awad: a continuación explico brevemente el motivo de la consulta :

Los integrantes del consorcio tenemos diferencias de criterios con respecto a la responsabilidad para arreglar el problema que le paso a explicar:

En el edificio tenemos un inconveniente que no sabemos a quién le corresponde hacerse cargo del arreglo y/o gasto.

El 1º piso contrafrente tiene un patio terraza de uso exclusivo, en la parte final hay un sector marcado con una pared de 10 cm; anteriormente en ese sector había un jardín armado con tierra, plantas, árboles y césped.

Después de varios pedidos del consorcio, debido a las filtraciones en el techo de la cochera que está ubicada en la planta baja, debajo de este lugar, retiraron el jardín y actualmente es un sector de cemento, con dos rejillas para desagote.

El problema existe desde hace 12 años y las filtraciones continúan.

Después de tantos años, los daños en el techo de la cochera son muy importantes. Adjunto foto del lugar. Desde ya muchas gracias. Nancy R

Respuesta: Primero, hay que leer el reglamento de propiedad y tener una ida más detallada o ajustada acerca de las características particulares de ese lugar o superficie. Asimismo, es aconsejable hacer alguna prueba para saber, a ciencia cierta qué produce la filtración.- Todo indica que debe ser el consorcio quien repare, pero, reitero, me gustaría leer el reglamento,.-

 

Consulta 10

Dr. Awad mi consulta tiene que ver con un hecho particular, soy inquilina y un día me tocan timbre y me dicen que venían a entregarme un paquete, el cual no tenía conocimiento.

A todo esto cuando bajo lo veo al encargado y resulta que antes el mismo chico le habia tocado su timbre (ya que vive en el mismo edificio) preguntando solo por mi apellido y dirección (que eran los unicos datos que tenía el del paquete). El encargado le dio mis datos personales, piso, departamento y nombre. Incluso cuando estaba abajo detras de la puerta (la cual no abrí por seguridad) sale el encargado y el chico del paquete le dice "me dijo que ya baja", y el portero me mira y le dice es ella, señalandome.

Mi duda es a que acción legal puedo recurrir para el encargado que dio mi nombre, piso y departamento sin mi autorización y para que no de mis datos personales a gente desconocida sin una credencial o algo que lo identifique como tal.

Le agradezco su respuesta.  Saludos Luciana

Respuesta: Mire, si el paquete viene a su domicilio y dirigido a usted, no entiendo qué hizo mal el encargado. En todo caso si usted no esperaba un envío o no tenía dudas, estaba usted en toda libertad de rechazarlo.-

 

Consulta 11

Buenas tardes , soy propietaria de un departamento y me encuentro con el obstàculo siguiente: me envìan un plomero del consorcio por filtraciones en mi cocina a la unidad inferior, o sea, partes comunes , por lo tanto deberàn entrar en obra rompiendo el bajo piso y cambio de caños para la reparaciòn.- El obstàculo es que precisamente hay que desinstalar el mueble de cocina , o sea , bajo mesada y mesada porque exactamente allì es la filtraciòn , por lo que el plomero advierte y avisa a la Administraciòn que al quitar el mueble de cocina , no se podrà volver a instalar por su deterioro ( del cual yo lo sigo usando y lo cambiarè cuando yo disponga o si hubiera  eventualmente una pèrdida particular de mi inmueble y no de partes comunes) , por lo que el consorcio no se quiere hacer responsable de comprar otra mesada de cocina para el caso que hubiera que sustituirla.- Mientras resuelven continuan las pèrdidas , estamos hablando de un mono ambiente cuyas expensas ascienden a un importe de $ 750 , siendo un edificio compuesto por 101 unidades (torre) .- Mi pregunta siendo que el quite del mueble aùn con un deterioro que estiman no poder volver a instalar , a quien le corresponde la compra de un nuevo mueble , que lo retirarìan y terminarìan de destruìrlo una vez realizada la reparaciòn de partes comunes , a mi o al consorcio ?? . Muchas gracias . Aguardo respuesta. Sra. Mònica.-

Respuesta: Entiendo que si el mueble está muy deteriorado debería el consorcio pagar una parte del mismo, y otra usted.-

 

Consulta 12

Estimado Dr Awad,

Hace dos meses que tengo una pèrdida de agua en mi cocina. A pesar de varios intentos de solicitar al propietario del departamento de donde se calcula está el problema le permita al plomero chequear para verificar su presunto origen, hasta el día de la fecha me ha sido imposible obtener una respuesta en forma personal.

Ante mi reiterado pedido a la administración, el día de ayer el propietario le permitió al plomero del edificio verificar el problema y, cuando el plomero le informó que debía trabajar para arreglarlo, esta persona lo amenazó y le aseguró que no le permitiría nunca trabajar ya que "el problema no provenía de su departamento".

Al enterarme de lo ocurrido, la administración envió una carta documento al propietario, la cual fue ignorada.

El problema se agrava y necesito saber en forma urgente cómo actuar. Debería intimar con carta documento a la administración a que pase el tema a legales y exija una solución a la brevedad? La carta documento ha sido totalmente ignorada y mi departamento se deteriora y en un futuro próximo deberé cortar la luz.

Esperando su pronta respuesta le agradezco desde ya,

Atentamente, Virginia Capital Federal

Respuesta: Si usted alquila es el propietario quien debe asegurarle a usted el normal y pacífico uso y goce del departamento.  Si es tan grave el problema lo mejor será que tome asesoramiento más personalizado.-

 

Consulta 13

Hola! Buen día !

Les pido si me ayudan con esta duda.-

 

Yo obtuve mi matrícula de administradora de consorcios el año pasado y no tengo ningún consorcio.- Se que la declaración jurada anual la tengo que hacer igual , aunque esté en cero , y me está venciendo  el 30 de este mes.- Pero tengo entendido que tengo que cumplimentar con el requisito de algún tipo de curso del GCBA  para  mantener vigente la matrícula, es así? Les agradecería me orientarán.- Gracias y saludos para tod@s! Stella Maris

Respuesta: Es cierto que, para renovar la matrícula, debe hacer usted un curso de actualización anual.- Y también (éste por única vez) el llamado curso de basura cero.-

 

Consulta 14

Hola las persianas de mi departamento estan muy arqueadas por el sol, cuesta levantarlas y se estan por zafar.

a quien le corresponde el pago de las mismas? el consorcio pide de madera pero salen 16.000 cada una cuando yo puedo pagar unas de plastico (4000m) que no son del mismo color que las otras.

como haria para evitar que se caiga la persiana con sus correspondietes consecuencias sin pagar una plata que no tengo  y sin cambiar el color de las persianas del frente Patricia

Respuesta: De acuerdo con el código civil y comercial (artículo 2043) las ventanas son cosas del dominio particular o exclusivo, por lo que debe usted repararla a su costa.-  

 

Consulta 15

Buenas tardes, lo molestaba para hacerle una consulta relacionada a mi consorcio x que tengo dudas x el nuevo código, en mi edificio somos 7 uf.a mi depto me filtro del dpto de arriba x la perdida del calefon de él, me destruyo la pared del comedor oxidando todo el ventanal queria saber a quien le corresponde el arreglo.

En el baño no sale el agua fria vinieron a verlo me dijeron q hay q cambiar las cañerias quisiera saber a quien la perteceria el arreglo, y tengo 2 patios que se filtra el agua x las baldosas y llenandome de humedad las paredes de las habitaciones.

Aguardo su respuesta. Muchas Gracias. Noemi

Respuesta: Lo del calefón debe reparárselo el dueño del artefacto. Lo de las cañerías, el consorcio.-

 

Consulta 16

Estimado Dr. Awad

Mi consulta es la siguiente: soy fiduciante de un fideicomiso al costo, el 70% de los fiduciantes ya han tomado posesión de sus unidades, yo no lo he hecho aún, ya que considero que mi unidad aún no está en condiciones de habitabilidad. Por ejemplo, aún no cuenta con gas. La administración me envía la primera liquidación de expensas y me reclama el pago de las mismas. Es esto correcto? Debo pagar expensas no habiendo tomado posesión de mi unidad? Agradezco su respuesta.

Saludos cordiales Gustavo

Respuesta: Si no tiene la posesión, en principio, no debería pagar las expensas. Pero habrá que estar también a las cláusulas del contrato de fideicomiso.-

 

Consulta 17

Estimado Dr. Awad

Espero se encuentre muy bien.

Como muchos, soy una vecina de CABA, oyente del programa en Radio Mitre y con algunas cuantas consultas para hacerle. 

Vivo en un edificio de pocos departamentos que se "autoadministra". Las comillas son porque en los ultimos años esto se ha complicado y hay un desmanejo creciente de las situaciones.

En principio, me gustaria saber con qué servicio contamos los ciudadanos para poder lidiar con conflictos de este tipo; sé que hay instancias de mediación en el Gobierno de CABA pero me necesito una recomendación.

Por otro lado, entiendo que la ley 13.512 de PH es la que rige ahora y en el caso que hubiera un documento propio del edificio, como un reglamento, éste debiera ser complementario a aquélla, es asi? Un reglamento, que si bien atañe al interior del consorcio, debe estar supeditado a la ley y adapado a ese criterio, no es asi?.

Existen muchos problemas más pero no es la idea agobiar; si exisenalgún material teorico para conocer, le agradeceré su indicación,' Cordial saludo, Virginia

Respuesta: La administración del consorcio está regulada por el código civil y comercial (la ley 13512 ha sido derogada, ya no está vigente) , el reglamento de propiedad de cada consorcio y en la Ciudad de Buenos Aires la ley 941.- pueden comenzar con la lectura de todo eso. Y, en general, siempre se aconseja que el consorcio o algunos propietarios tomen asesoramiento más personalizado, para aclarar las dudas que tengan.-

 

Consulta 18

Estimado Dr. Awad: es un gusto ponerme en contacto con Ud. primeramente por esta vía. Soy propietaria de un departamento el cual pinté hace poco, ya el pintor me adelanto que mi edificio posee filtraciones y que era muy probable que a la brevedad me aparecieran manchas de humedad. Por supuesto que dí aviso a la administración, la cual me respondió que se estaba tratando ese tema. Ahora bien, me apareció una mancha de humedad en el techo del comedor y unos globos en la pared de la habitación. Volví a recurrir a la Administración y me dice que debo esperar hasta el 4 de noviembre que se realizará una asamblea para tratar este tema, evaluar y aprobar presupuesto pero a la fecha no se han presentado a mi casa a evaluar las manchas. Ni siquiera sabían que debían mandar un impermeablizador  y me querían mandar un plomero!!! Estoy cansada y no sé como debo actuar. Me puede guiar, por favor? Desde ya que si lo considera pertinente, nos reunimos cuando usted pueda. Muchas gracias. Saludos cordiales, Julia

Respuesta: Creo que lo mejor será que envíe antes de esa asamblea una carta documento al consorcio y a la administración, para que el reglamento sea fehaciente.-

 

Consulta 19

Estimado Doctor:

Metrogas ha cortado cuatro unidades en el edificio en donde vivo. El corte fue la resultante de la denuncia de una propietaria, la cual, a dedo, indicó estas unidades (me extraña que el Inspector no haya cortado a TODO EL EDIFICIO). Ahora bien, mi pregunta es si LA VENTILACION A LOS CUATRO VIENTOS que exige METROGAS debe estar a mi exclusivo cargo o el mismo debería ser asumido por el CONSORCIO.  Asimismo, la posibilidad de hacerlo sería por el exterior si sólo yo tuviera que hacerlo y en ese caso estaría alterando el exterior de los muros que son comunes.

Vale la aclaración que en mi unidad se han cambiado todos los caños de gas desde el medidor. La pérdida de 20 mm., aparentemente está o en alguna falla del  material o en las roscas. Lo raro que la medición daba cero ni bien se terminó el trabajo (Diciembre 2014).

La otra pregunta es si la persona (mi vecino), que estuvo con el inspector y le dio dato específico de qué unidades cortar por tener información preferencial ya que en algún momento fue parte del Consejo de Administración, se le puede hacer algún tipo de intimación porque sugirió cortar 4 Unidades y en total son 16 (dieciséis), cabe pensar en cierta animosidad. Espero su respuesta. Muchas gracias y saludos, Isabel

Respuesta: Sobre la conducta del vecino y lo que hizo el inspector de Metrogás (cortar sólo a 4 unidades) nada puedo decir, en principio seria porque sólo esas unidades presentaban fallas, no sé.- Sobre la instalación del conducto evacuador de gases, no se puede responder sin tener más detalles acerca del edificio y sus instalaciones, leer el reglamento, etc.-

 

Consulta 20

TEMA: Asamblea voto sin darse cuenta no por porcentual sino un monto fijo. Efectivamente, votamos sin darnos cuenta algo que no sabiamos ya que la Administradora lo hizo tan sutilmente que nadie de dio cuenta. Nuestro reglamento de copropiedad no lo nombra en ningun momento. Se puede hacer el reclamo? donde? Atentamente, Dolly

Respuesta: Disculpe, no entiendo la consulta.-

Consulta 21

Nosotros estamos sin Consejo de Administración y la mayoría de los consorcistas lo ven como algo que no se necesita. Yo le pedí a la administradora facturas de lo que estamos abonando y nunca me las presento. Como puedo hacer para obligarla a que lo haga? Gracias, Dolly

Respuesta: Si se trata de un edificio en la ciudad de Buenos Aires, la ley 941 obliga al administrador a exhibir al propietario los comprobantes. Debe intimarlo.-

 

Consulta 22

Estimado Dr. Awad, quería consultarle lo siguiente:

En mi edificio, Metrogas cortó el gas hace aproximadamente un año.

A fin de que Metrogas nos vuelva a habilitar el gas, el consorcio está arreglando el cuarto de medidores y las cañerías de los vecinos con un gasista.

 El mismo gasista está haciendo los cambios particulares de cada unidad (ej ventilaciones), y que corren por cuenta de cada  propietario.

 En mi caso particular, mi cañería es la única que va por fuera de la pared (va externamente por el pulmón del edificio, yo vivo en un 2do piso).

   La cañería parece relativamente nueva, está compuesta por caños metálicos pintados de amarillo, de los de gas.

  Yo me mudé hace dos años, y la cañería ya estaba.

    Por lo que entiendo, antes que yo, algún dueño anterior tuvo algún problema con la cañería original, y en vez de cambiarla el consorcio ó él, se decidió poner esta cañería externa.

 La cañería sale del cuarto de medidores en el subsuelo, yendo de forma paralela y adjunta al caño de agua que alimenta al tanque de agua en la terraza del edificio(de tres pisos sin ascensor, es un edificio viejo).

    Ambas cañerías suben por el patio de planta baja de un nuevo vecino, quien indica que no quiere que el caño de gas quede a la vista, me indicó que si lo embutimos en la pared no tiene problemas.  Según el gasista, dada una pequeña perdida de gas en mi cañería, habría que reajustar las uniones de los caños, cubrir la cañería dielectricamente para aislarla del caño de agua, y tapar con material la cañería desde el piso en planta baja hasta los dos

metros de altura(según él, por norma el caño de gas debe ir cubierto hasta esa altura).

    Casualmente esto se ajusta al pedido de embutir el caño, que solicitó el vecino antes mencionado.     

    La administradora, no quiere cubrir los gastos de mi unidad porque indica que esa cañería debe haber sido colocada por el anterior dueño, y que yo por ser el nuevo dueño debería hacerme cargo de las modificaciones que haya hecho el anterior.

    Yo particularmente desconozco si el caño externo fue puesto por el anterior dueño, ó realizado por la anterior administración

 de consorcio. Pero según entiendo, todo lo que es infraestructura del edificio debería ser cubierto por el consorcio.   

    Por otro lado, supongo que el caño original de mi unidad debe existir, pero habría que localizarlo, y debe estar podrido.

    Mi consulta es:

    -si la administradora tiene razón.

    -si yo tengo razón.

    -si parte del arreglo debería ser cubierto por el consorcio, y parte por mi.

    -si en caso de que la administración tenga razón, yo podría por otro lado obligarlos a que arreglen la cañería original que

va por dentro de la pared(según entiendo, todo lo que esta por dentro de la pared, le corresponde al consorcio). Desde ya muchas gracias por su atención, y aprovecho para saludarlo muy atentamente. Claudio

Respuesta: La verdad es que las consultas muy puntuales, muy específicas, no pueden responderse a través de la forma general de una página como ésta, es necesario leer el reglamento, saber acerca de las instalaciones del edificio, etc.  

 

Consulta 23

Estimado Dr. Awad. Le consulto por un conflicto que, en mi caracter de inquilina, tuve en la unidad funcional que alquilo. Durante los meses de mayo,junio, julio, y agosto, fue cortado el suministro de gas a todo el edificio, por una negligente construccion del edificio. El propietario del dpto. que alquilo es tambien responsable de dicha constructora. Durante esos meses que no tuve gas, no abone los alquileres ni las expensas ya que las condiciones de vida eran deplorables: no podia bañarme, no podia calefaccionar los ambientes y tampoco podia cocinar. Recien este mes, el propietario coloco cocinas electricas, split frio calor y un termotanque electrico, como era de esperar se genero una deuda en el consorcio, la cual me es reclamada ahora con intereses. Mi pregunta es: como puedo repeler el pago de las expensas por considerarme perjudicada por los vicios del edificio, asi como el futuro cobro de alquileres que podria reclamarme el propietario?, o si por el contrario debo abonar dicha deuda si o si.

Quedo al aguardo de su criteriosa respuesta. Saludos cordiales Johanna

Respuesta: En general estas cuestiones deben ser objeto de una consulta más personalizada, pero, para comenzar le sugiero que lea el artículo 1203 del código civil y comercial de la nación.-