Respuestas del Dr. Awad

Consulta 1


Buenas Noches, Comento la situacion:

Hay dos edificios uno al lado del otro y tiene un reglamento de co-propiedad en donde figuran los dos y tienen el mismo numero de CUIT.

En la practica actuan como dos edificios independientes, liquidaciones por separadas, mantenientos, etc... Esto aparentemente hace muchos años, se hizo asi y quedo asi por usos y costumbres, tienen los dos el mismo administrador.

La consulta es: Esto se puede? Hay que revertilo o se puede seguir asi? Hay algun impedimiento en el caso de remover el administrador? Hay leyes que nos amparen? Gracias, desde ya muy amable su respuesta. Saludos Pablo

Respuesta: Como Ud. comprenderá, no es posible responder sin tener a la vista el reglamento y saber, en detalle cómo funciona ese consorcio.-



Consulta 2

Buenas tardes, mi nombre es Alejandro y queria consultarle sobre un tema. El encargado de nuestro edificio pidio que se le pintara el dto donde habita.. al quererle comprar la pintura exigio q contratemos a alguien para q lo haga... es mas su dto esta empapelado (x el mismo hace 10 años).... no deberia hacerlo pintar el como si fuera un inquilino?? Es mas no podriamos nosotros exigirle q lo haga?

Muchas gracias.

Saludos Alejandro

Respuesta: La verdad es que el consorcio debe mantener en buenas condiciones la vivienda del encargado, reparando lo que se necesario. Y el encargado debe cuidar de esa vivienda. Así las cosas si la pintura es de varios años y está deteriorada debe el consorcio hacerse cargo de la pintura. Queda claro que el encargado podria hacer él la tarea (pero no es su obligación), sería un gesto buena voluntad hacia el consorcio, pero depende de la persona y de su relación con empleador (el consorcio), pero, reitero no está obligado el encargado a ser él quien aporte la mano de obra.-



Consulta 3

Estimado Doctor, vivo en un departamento de 2 pisos por escalera con 5 unidades funcionales.

1- En uno de los departamentos lavecina ha observado agua proveniente de un caño de su propio baño (caño dentro de la pared para la utilizacion de un lavamanos). A quien le corresponde el arreglo, consorcio o propietario?

2- otro departamento tiene humedad en el techo proveniente del baño del departamento de arriba. Aun no sabemossi es caño del baño exactamente o de un caño desague de un balcon. Cualquiera sea el caso es de caño dentro de pared. A quien correspondeel arreglo.

El reglamento de copropiedad dice: son comunes las cañerias principales de agua corriente y de gas hasta que llegan al descubierto a las respectivas unidades. Agradezco su respuesta Atte, Carolina

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y leerlo todo.-



Consulta 4

Buenos días, mi consulta puntual es la siguiente:

Vivo en un edificio chico de 6 unidades, 4 de 2 ambientes ubicadas al frente de la propiedad y 2 unidades de 3 ambientes distribuidas en PB y primer piso (una de las cuales es la mía) ubicadas al fondo, una contigua a la otra. Hace tiempo que estoy reclamando al consorcio por dos motivos:

1) falta de presión de agua en el piso de arriba de mi propiedad, problema que tengo entendido también existe en el departamento contiguo. En las reuniones con la administradora, se plantearon varias posibilidades de solución como realizar una nueva entrada de agua directa desde los tanques hasta los departamentos o la instalación de una bomba. Ante los numerosos reclamos a la administradora (en reuniones, por teléfono, vía email), ésta manifestó que solicitaría presupuestos para este trabajo. A pesar de que este reclamo data de varios años, prácticamente desde que me mudé al edificio hace 6 años, todavía no se solicitaron los presupuestos prometidos, ni se realizó trabajo alguno.

2) filtración en el techo y paredes en la cocina de mi propiedad cada vez que llueve. En este caso, como en el anterior, realicé numerosos reclamos, también por teléfono, en persona y por e-mail. Después de aproximadamente 7 meses, conseguí que la administradora enviara a alguien para revisar de donde viene el agua. El problema aparentemente se debe a una filtración en el piso del balcón-terraza perteneciente al departamento contiguo. El presupuesto para la impermeabilización ya está pasado, pero el trabajo sigue sin efectuarse. La administradora alega que el propietario del balcón no responde a sus llamados para coordinar un día y horario para recibir a la persona que debe realizar el trabajo. A pesar de los reclamos constantes, el problema sigue sin resolverse y cada vez que llueve, filtra el agua en mi cocina, con riesgo de que además del deterioro en la pintura, se arruine también el mueble que está adosado a la pared de la filtración.

Ya agoté todas posibilidades de reclamos "normales" como expresé anteriormente, en persona, telefónicamente y vía e-mail. Cómo debería proceder para intimar formalmente a la administración y/o al propietario del departamento contiguo? Podría dejar de pagar las expensas hasta tanto no me solucionen estos problemas?

Desde ya muchas gracias por su respuesta. Atentamente, Sandra

Respuesta: 1.- El consorcio debe llevar a cabo las tareas necesarias para que tengan presión de agua suficiente en ese piso, deben evaluar las distintas posibilidades y poner manos a al obra. 2.- En cuanto a filtraciones, si se saber que debe ser el consorcio quien repare, ante la inacción puede optar por la intimación fehaciente vía carta documento u optar por promover una mediación.-



Consulta 5

Hola, mi nombre es Norma xxxx, en mayo tomé la administración del consorcio donde vivo, por supuesto ad honoren. Removimos a la anterior administradora designada por la constructora por 3 años, con las condiciones que explicita el regalmento, 66% del total de las unidades y con causal, ya que le quedaba un año y medio de gestión. Su administración fue muy desprolija, no daba explicaciones sobre el fondo de reserva recaudado en las escrituraciones, el edificio fue entregado en agosto de 2011. Tengo certificado de curso y estoy inscripta en el registro Nº xxx.

Estoy necesitando una auditoría de esa gestión para quedar liberada de su accionar y dar explicaciones a los consorcistas en reunión, ya que si bien se puede inferir una malversación de fondos se necesita la revisión y firma de un profesional que avale auditando todo, no es mucho tiempo, pero no consigo a ningún profesional dispuesto a hacerlo.

También quiero saber si no existe algún organismo de control de administradores, por lo que veo la mayoría son bastante deshonestos y perjudican a todos.

Otra consulta es si hay alguna acción desciplinaria para aplicar a los consorcistas que no cumplen con las normas de convivencia, no respetan horarios de descanso, rompen partes comunes, quitan comunicaciones colocadas para información general, peleas escandalosas en sus UF que molestan, música fuerte, etc.

Muchas gracias y espero respuesta . Norma

Respuesta: en cuanto a la auditoría, puede comunicarse con el estudio al 4982-2024 o al 3526-4008. Por organismo de control debe entenderse al Registro Público de Administradores en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. De todas formas la mala administración siempre puede dar origen a un proceso judicial. En cuanto a las normas de convivencia, hay que analizar cada caso en particular, ya que la ley de propiedad horizontal prevé en su artículo 15 la posibilidad de iniciar acciones, pero reitero, no se puede responder en forma general.-



Consulta 6

Hola el motivo de mi consulta es que la asamblea de propietarios a removido al vieja administrador de 20 años de ejercicio y a nombra ante escribano uno nuevo.

Pero el problema que los dos liquidan las expensas y quieren cobrarlas ambos.

Como puedo saber a quien corresponde el pago mejor dicho si es legal este tipo de destitucion o lo mejor seria aser un deposito juridico en custodia.

Desde ya muchas gracias Augusto Gabriel

Respuesta: Es un grave problema que un consorcio tenga dos administradores, pero no se puede responder sin tener más detalles acerca de lo mejor para hacer en esa situación



Consulta 7

Hola, quería consultarle porque en mi edificio hay un vecino que tiene problemas serios de alcohol y hace poco dejó las puerta de entrada abierta y con las llaves puestas, entró una persona ajena, etc. Finalmente no pasó nada grave. Pero no sabemos cómo proceder ante la inseguridad que genera en todos los vecinos. ¿Podría aconsejarnos que es lo más conveniente en este tipo de casos y ante quién hacerlo? Muchas gracias por su atención.

Mónica

Respuesta: La verdad es que desde ésta página no es sencillo responder a un problema así, habría que tener más datos, cómo es el edificio, cómo ocurrieron los hechos, etc.



Consulta 8

Me dirijo a ustedes por saber de la especialidad del Dr. Awad a través del programa radial de los sábados.

Estuve reclamando casi dos años para que hicieran arreglos pendientes de una administración anterior y cuando los realizaron, en setiembre del año pasado, resultó que al tiempo tuve que reclamar de vuelta por que volvieron los problemas originales y desde ese momento ahora no me hacen caso y necesito solucionar este tema ya que por problemas económicos necesito alquilarlo y quiero dejarlo en condiciones.

Necesito saber si pueden orientarme o indicarme donde me puedo dirigir para intimar el arreglo por vía judicial, pero no puedo pagar honorarios.

Agradecería su respuesta.

Atentamente Nélida

Respuesta: Si el consorcio obligado a la reparación o el arreglo ejecutó mal los trabajos debe llevarlos a cabo nuevamente. Para comenzar, una carta documento, una intimación fehaciente, luego se verá.-



Consulta 9

Dr. Awad Como lograr mantener vigente y actualizado un Fondo de Reserva dispuesto en las reservas, con el propósito de emplearlo en gastos extraordinarios, teniendo presente, la pérdida del poder adquisitivo del dinero a consecuencia de la inflación y otros factores relacionados.

Agradecería enormemente su respuesta a los efectos de considerarla y tenerla presente para su implementación. Muchas gracias. Carlos E.

Respuesta: para ser honestos, en estos tiempos de inflación creciente, no aconsejo tener un fondo de reserva cuantioso, sino tener un sistema de pago de expensas variable, (no fijas) y un pequeño fondo operativo o de caja chica, para hacer frente a algunos gastos.-



Consulta 10

Estimado Dr. Awad, Lamento molestarlo e intentaré que mi consulta sea breve.

Vivo en un edificio de siete departamentos y ayer por la tarde una persona de Metrogas detectó una pérdida de gas en cañería interna por lo que se llevaron el medidor y me clausuraron el suministro de gas.

Metrogas me informa que desde el 2011 hay un reclamo de pèrdida de gas en mi departamento ( el cual yo no estaba enterada) y desde que comencé a habitar este departamento siempre he tenido problemas con el suministro de gas, ( No habiendo sido oída por la constructora y luego el Consorcio).

Mi pregunta es la siguiente, siendo el problema de cañería interna al edificio, el gasto del gasista matrículado lo debo pagar yo o el consorcio?

Muchisimas gracias!! Mónica A.

Respuesta: No me molesta, es un gusto poder responderle. Para contestar es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y leer acerca del dominio de las cañerías.-



Consulta 11

Hola, mi nombre es Gabriel, vivo en PB de un edificio q consta de 3 pisos, hace poco más de un año mi vecino vendió su dto., y se mudo UNA SUCIA, maleducada y loca dentista, primero comenzaron a perder sus cañerías, lo que me arruinó el techo del baño y de la cocina en la cocina se calló el cielo raso), la loca esta arregló la cañería, pero nunca se hizo cargo del arreglo de mi dto... se la deje pasar, tiene perro en el balcón, la mina Baldea y tira toda la mugre desde el primer piso a la vereda y cae todo en mi balcón y en mi media sombra q tengo en mi balcón, baldea casi todos los días y no es capaz de bajar a sacar la mugre que tira a la vereda, ni que hablar de mi balcón. Hale 2 veces con ella y le pedí que al menos baje y saque la mugre de la vereda, a medida fue pasando el tiempo, comenzó a aparecer humedad en mi casa y se agravó ya que SOY ALERGICO a la humedad, al pelo de perro y al polvillo, por lo tanto no puedo dormir de hecho llego de mi trabajo a las 4:00am y son las 7:00 am y no puedo respirar, mi señora también le pidió que deje de limpiar porque le salpica la ropa limpia con el agua sucia que tira de su balcón, la LOCA SE OFENDE, hable con el Admin y le plantee el problema, no me dio mucha bolilla, por lo que procedí a filmar y fotografiar mi habitación con la humedad, como la humedad deja la pared exterior del dto., como deja la mugre en la vereda y no baja a limpiar. Tengo pensado hacerlo siempre q limpie, filmar cada vez que baldea.

Mi pregunta es la siguiente ¿Puedo comenzar acciones legales?, el perjuicio no es solo estético ya que esta afectando mi salud.

Me podrían indicar q es lo correcto en estos casos.

Trato de armarme de paciencia, pero en cualquier momento la agarro de los pelos y le paso la trompa por la mugre que deja. Gabriel

Respuesta: No a esto último, no por mano propia. En cuanto a los daños, me gustaría leer el reglamento de copropiedad primero. Sobre lo que ocurre con lo que tira desde el balcón, debe el consorcio a través de su administrador tomar medidas, es una obligación del administrador resguardar los intereses del consorcio.-



Consulta 12

Hola, buenas tardes. Es posible alquilar un departamento del cual el edificio todavía no obtiene el final de obra?

saludos!

Muchas gracias! Sofi

Respuesta: Si, es posible.-



Consulta 13

Estimado Doctor Awad. Desearía me pudiese asesorar sobre un accidente que me ocurrió en el edificio en el cual soy inquilino.

Esto sucedió el día 03 de junio del corriente año. Sufrí fractura de humero y tuve operación con prótesis y clavos. Me dice la Administradora que ya no tengo derecho a reclamar al seguro del consorcio, por que el plazo ya caducó. Esto realmente es así ?. Le agradecería me pudiese asesorar los tiempos de plazos legales. Ya que me encuentro convaleciente y no puedo realizar trabajos para mi sustento. Desde ya agradezco su atención.

Afectuosos saludos. Carlos

Respuesta: La verdad es que no puedo responder con esos pocos datos.



Consulta 14

gracias por leerme, quisiera preguntarle vivo en un edificio de 3 pisos en la planta baja hay un cuartito donde se encuentran los medidores de gas yfrente sobre los pasillos la luz, el edificio tiene en los descanso de escalera 2 ventanas (en cada piso) y hay vecinos que la cierran hermeticamente, como asi tambien una puerta que hay en planta baja que es el pulmon del edificio, hay un reglamento de metrogas sobre la ventilacion de los pasillos de edificios???, muchas gracias Graciela

Respuesta: Esa pregunta debe formularse a un gasista matriculado



Consulta 15

Buenos dìas Doctor Awad,le agradecerìa sumamente el que me pueda contestar la siguiente pregunta:

Vivo en un edificio recièn estrenado dònde aùn no tenemos Reglamento, en el mismo poseemos un fondo que algunos vecinos utilizamos para hacer asados, ante lo cuàl , otros vecinos se niegan, aduciendo que en la ciudad de Bs As està prohibido hacer fuego para asados en el fondos que dan al pulmòn de manzana, ¿es esto asì? ,¿efectivamente existe una disposiciòn legal que impida hacer parrillas en los fondos que dan al pulmòn de la manzana?

Desde ya , le agradezco mucho su respuesta. Marcelo

Respuesta: Hay muchos edificios que tienen sus parrillas en los fondos de lotes. Pero, siempre lo mejor es la consulta con el profesional que corresponde: ingeniero civil, arquitecto.-



Consulta 16

buenas tardes dr: Queria hacerle una pregunta, vivo en un ph al frente Y tengo la cañeria de desague del techo q baja por el pasillo contra mi pared.

Mi vecina me dice que no puede estar esta cañeria asi. que tengo que hacerla pasar por el FRENTE DE MI CASA!!!

queria saber si esto es asi o puedo seguir teniendola tal cual esta. yo pago impuestos por el pasillo tambien dado que me corresponde tambien el pasillo saluda muy atte: OSVALDO

Respuesta: La verdad es que con tan pocos datos no se puede responder. Siempre es necesario tener el reglamento a la vista, cuanto menos, para saber de quién es la cañería.-



Consulta 17

Dr.Awad. Vivo en un complejo habitacional en la ciudad de Tandil. Cito enxxx, el mismo consta de xx departamentos todos de alquiler y un sector destinado a espacio guardacoches, sin delimitar, o sea que no están numeradas y se estaciona donde se puede, a veces hay coches que no sabemos de quienes son, otras algunos picaros estacionan coches de sus visitas, otras estacionan su propio vehículo y el de la Empresa donde trabajan eso motiva que, al no encontrar lugar se estacione sobre el césped y canteros. Se que personas foráneas alquilan los espacios. Que hacer?

Respuesta: la verdad es que faltan datos para responder. Parece que es un complejo habitacional, pero todos los departamentos se alquilan. No es posible saber si se trata de un inmueble sometido a la ley de propiedad horizontal, o pertenece a una sola persona, etc. Se necesitan más datos.-



Consulta 18

Dr. Awad, quisiera saber que acción podría inciar un consorcio, contra una copropietaria que ocasiona serios disturbios al resto de los propietarios (ha tirado un televisor por el aire luz). Desde ya muchas gracias¡¡

Dra. Elisa A.

Respuesta: Lo primero que debieran hacer es una denuncia policial. Hay procesos por daños, procesos por alterar la pacífica convivencia, por poner en riesgo la seguridad en el edificio, etc.- pero con tan pocos datos, no es posible responder más.-



Consulta 19

Hola muy buenos días, quería hacer una consulta respecto a un conflicto administrativo.

Vivo en un complejo de 5 torres, q pertenece a Avellaneda, en donde vivimos 1200 familias. Hace mas de 10 años que estamos con conflictos con la administración con quien estamos en juicio para sacarla pero no estamos pudiendo. Hace años que no se llama siquiera a una reunión de consorcio. Pagamos casi $1000 de expensas y las torres se encuentran en un estado deplorable.

Para colmo, El dia de ayer nos cortaron el gas por perdidas.

Quisiera asesorarme respecto a las posibilidades reales que existen de poder elegir otra administración. No tengo ningún problema de acercarme al estudio. Carolina

Respuesta: La verdad es que cuestiones como ésta ameritan una consulta más personalizada, teniendo, cuanto menso el reglamento de copropiedad y más documentación, liquidaciones de expensas, datos del proceso judicial, etc.



Consulta 20

Estimado Dr.Awad, mi consulta es la siguiente, tengo un departamento en un edificio de Mar del Plata, el cual está ubicado en un segundo piso interno, por consiguiente ventila a un aire y luz. El problema es el siguiente. los departamentos del primer piso, techaron sus respectivos patios con un techo tipo plastico, el cual me queda a 50cm de la ventana, quedando al alcance de la mano todas las suciedades y objetos que caen por el mismo, a lo cual se sumo en la actualidad, el ingreso de palomas, que minaron de excrementos y suciedad los mencionados techos, sabiendo las enfermedades que traen aparejadas.Me he dirijido al administrador en infinidad de veces para que haga remover los cuestionados techos y teniendo encuenta que hace mas de 10 anos que existen dice que la única solución es lavarlo periódicamente, cosa que no hace hace unos días me presente en su oficina para reclamarle esta fea situación, el no estaba y una empleada me dijo que era complicado conseguir gente para limpiar los techos, ya que son endebles.Realmente me siento desamparado ante esta situación y no se como manejarlo. ( se que la respuesta de el va a ser de limpiarlos, yo pregunto cuanto tiempo puede durar limpio con la cantidad de palomas que viven aparte que no cumple)

Dr. mi pregunta es que debo hacer ante esta situación tendrá alguna solución le comento también que he decidido hablar con un Abogado que este por medio de mail, le planteó la situación y el administrador le contestó que por el tiempo que está colocado no puede intimar a los propietarios y que los iba a lavar cosa que no hizo. A parte quiero alquilarlo en la temporada cosa que se me hace imposible por esta situación, y menos venderlo ya que por esto baja el valor un 30por ciento, Sin mas y a la espera de su respuesta lo saludo atte .Fabián

Respuesta: Han pasado diez años desde que se instalaron los toldos, igual me gustaría tener a la vista el reglamento de copropiedad de ese cosnrocio. Me gustaría saber la opinión de algún profesional que tenga conocimiento puntual del Código de Edificación vigente en esa jurisdicción. Quizá habría que comenzar por intimar al consorcio para que solucione un problema de seguridad e higiene en el edificio. proponer una mediación, y tratar de llegar a una solución negociada.



Consulta 21

Buen día doctor Awad

Le comento como es la situacion

Es un edificio nuevo donde el primer departamente fue habitado en febrero. En el mes de mayo el encargado del edifcio desaparece y nos manda una carta por un reclamo de los meses que estuvo trabajando para el edificio en negro. Dice que desde el mes de noviembre.

Hubo un intercambio donde el administrador le reconoce la antiguedad y hay un demanda de 80.000 pesos. Supuestamente el administrador dijo que se iba hacer cargo, pero debido a una serie de respuestas dadas como no iba a negociar. Hemos decidido sacarlos. Tiene un contrato de 2 años en el reglamento de coopropiedad.

el encargado antes de irse se robo 3500 pesos que le dio la admisnitracion para comprar sestos de basura , 1600 pesos de una escalera, sin autorizacion de nadie. Y 6 expensas que le habian abonado varios departamentos de 1300 peso.s

Desde que se puso en marcha el admisnitrador de las tareas que tenia que realizar no hizo nada solo abrir la cuenta del banco que nos paso el n despues de un mes y medio ya que nunca se acordo de ponerlo en las expensas.

Quien deberia ser responsable de la contracion en negro del encargado, el consorcio, la administracion o la constructora?

Si la administracion le reconoce la antiguedad entonces su inicion como administrador es a partir de noviembre? No habia nadie en el edificio.

En las expensas de los primeros 2 meses no figuran aportes de encargado corre multa para el admisnitrador? Gracias por su atencion Damian

Respuesta: Son muchas preguntas, poca información, Es necesario tener a la vista el reglamento para saber en qué momento se nombró a ese administrador, tener a la vista algunas liquidaciones de expensas, etc.- En general este tipo de consultas no pueden responderse desde una página como ésta.-.



Consulta 22

Dr. mi consulta es la siguiente: el administrador del edificio en donde vivo (ciudad de Mar del Plata) me liquida en las expensas unos $2500 +415 fijo de expensas, en concepto según me manifestó, por arreglos y daños de filtraciones, ocasionados a un vecino (que esta debajo mio). la notificación me la hizo por carta en el mes de marzo añadiendo una nota a las expensas de siempre, que fue una carta común y corriente que la pude haber recibido, como no. Nunca se me notifico con carta documento y; me dirigi a averiguar porque nadie me aviso, me llamo o me intimo por carta documento y el administrador me dijo porque era de carácter urgente y dedujo que yo no estaba, con lo cual le refute en que en el momento de que “supuestamente”se produjo la perdida y el daño yo si estaba y nadie vino a tocarme el timbre o minimo dejarme una nota por debajo de la puerta ni el encargado ni el dueño. y digo supuestamente, porque yo nunca vi los daños, nunca nadie me invito a ver los daños y verlos yo con mis propios ojos. entonces en una conversación le dije: como voy a pagar algo que no vi?, ni siquiera me mostro factura de albañil ni factura de compra de materiales para los arreglos. pero eso no es todo, según el reglamento del edificio la administración no se hace cargo de reparaciones por filtraciones cuando es caleria interna, osea cada propietario se hace cargo de los arreglos, entonces mi gran pregunta es la siguiente: tiene el administrador derecho a imputarme ese monto de $2500 en las expensas?tambien me dijo que si no le pagaba me iniciaba juicio, esta persona esta abusando de sus funciones? el vecino de abajo mio no seria el en todo caso el que me debería reclamar esos arreglos y daños por via particular y no por medio del administrador?, el tema es que el administrador me reconocio que no se debio haber metido en el asunto este y que le presto el dinero a ese vecino para hacer los arreglos...que solución se puede tomar antes de una via judicial porque a mi todo me huele raro y como le dijo yo no puedo pagar algo que no vi, que no se si es cierto o un areglo entre el administrador y ese vecino que vive debajo mio porque con esa excusa quiere que le pague lo que le costo pintar todo el departamento y nose que cosas mas me dijo.,,a todo esto le acopio que hace un año y medio atrás tuve digamos un problema parecido con el vecino de arribadel cual tome fotos y videos de las filtraciones, humedad y cataratas de agua que sufria mi unidad por filtraciones y perdidas , con lo cual el administrador cuando lo fui a ver me dijo que el no podía hacer nada, eso era algo del que se tenia que ocupar el dueño, que el reglamento del edificio no hace ni paga reparaciones de cañerías internas, que me aregle con el dueño del departamento de arriba mio, que el solo si quería yo me podía pasar el teléfono para que lo llame y le avise, conclusión lo estuve persiguiendo al dueño de arriba para que haga arreglar sus cañerías porque me perjudicaban y los daños a mi depto. los termine pagando yo mismo para no tener que ir a juicio y demás y terminar el asunto ahí mismo. Juan Manuel

Respuesta: En principio no parece el administrador haber seguido los pasos adecuados, pero eso no puedo afirmarlo sin saber en detalle los hechos, saber qué ocurrió en detalle, qué caños o qué ocasionó la filtración, consultar documentación, por ejemplo el reglamento de copropiedad del consorcio, etc.-



Consulta 23

Buenos dias Dr, y disculpe las molestias, pero en una asamblea del dia 26/07/13, se resolvio, que los gastos ocasionados por un departamento A, los pagara todos los propietarios del A, Yo no pude concurrir, Lo que quiero saber es si tengo la obligacion de pagar, ya que el problema surge del departamento del 3 A, y en la reunion se dijo que es del pluvial, lo cual es una mentira ya que no llueve hace mas de 10 dias. por favor lo que necesito es saber si con una carta documento estaria cubierta de pagar este gasto que no me corresponde. En el aviso de la reunion de consorcio, jamas se puso que se iba a tratar este tema. sino que pusieron temas puntuales y no este. Desde ya muchas gracias, y nuevamente disculpe Graciela

Respuesta: La verdad es que es necesario tener a la vista el reglamento, la convocatoria a asamblea y el acta donde se tomó esa decisión, antes de responder.-



Consulta 24

Buenas tardes Dr.Awad:

Desearía consultarle sobre el tema de impermeabilización y pintura pared contrafrente. A causa de humedad que ingresa a unos de los pisos dentro del placard que da a esa pared, se contrató al pintor para hacer con silleta el mencionado trabajo. Luego se concurrió a la propiedad de la casa que tiene el patio por donde se debería bajar con la silleta, logico que protgiendo su piso. Nos encontramos con una familia completamente en contra de permitir que el pintor toque su piso del patio. Es decir ni el pintor ni las sogas correspondientes a la silleta. Como no permiten saliar por su propiedad se les informó que se colocaría una escalera para pasar desde su patio al patio del encargado de nuestro de edificio. Ni siquiera permiten que se lije.

Bueno le agradecería si me puede aconsejar que podemos hacer para poder realizar este trabajo. También amenaza que si algo de lo dicho se produjera nos va a denunciar!!!

Saludos atte.Graciela

Respuesta: Es necesario saber de qué estamos hablando, son vecinos del edificio? Vecinos linderos?.-



Consulta 25

Dr. Edward. Buenas tardes.

Le escribo para hacerle una consulta sobre un Consorcio que recién se está armando.

Mi consulta es la siguiente: las expensas se deben pagar por adelantado o a mes vencido ??? Muchas gracias. Un saludo, Marcelo

Respuesta: La verdad es que es el reglamento de copropiedad el que define esto, pero, en general lo más aconsejable es pagar mes vencido.-



Consulta 26

Hola Dr. Edward.

Tengo una consulta sobre un Consorcio que recién se está armando.

La consulta es la siguiente: quién es el responsable de confeccionar el Reglamento Interno de Convivencia ?? Muchas gracias. Un saludo, Marcelo

Respuesta: en general ese reglamento interno, se confecciona y se vota en asamblea.- Puede encargársele al administrador o a un propietario, consejo de administración, etc. Hay en algunas librerías unos que se adquieren y sirven como modelos, adaptándolos a la realidad de cada edificio.-



Consulta 27

Buen día Dr.Awad:

Me permito dirigirme a Ud. con la finalidad de hacerle una consulta

que es la siguiente:

Vivo en un edificio que cuenta con 80 unidades de dptos. y 55

cocheras. En el mes de mayo/13 la administradora, que fuera elegida en

nov./12, despide al encargado que contaba con 15 años de antigüedad

sin llamar a asamblea ni dar explicaciones.

Nos reunimos un grupo de aproximadamente 30 propietarios e hicimos un

acta ante escribano para su destitución y elegimos nuevo administrador

quien abre cta. a nombre del consorcio.

Luego de esto la administradora llama a asamblea y explica las causas

del despido-cobro indebido de expensas- ,se renueva el mandato con

apoyo de unos 25 propietarios-inquilinos y otros 30 poderes y anuncia

que abrirá cta. a nombre del consorcio (tenia cta. a su nombre).

Actualmente ambos administradores cobran expensas, ella traslada su

oficina al edificio.La gente no quiere problemas y sigue pagándole

expensas.

Yo le deposité 2 meses,al nuevo administrador en la cta. del

consorcio,de expensas.

Como temo me reclamen del otro lado al tercer mes quería saber si esto

justifica un depósito judicial o cómo debo proceder?

Muchísimas gracias por su atención.

Atte.- Teresa

Respuesta: El tema es complejo, en general es necesario tener más información, haber leído el reglamento, etc. todo parece indicar que Uds. se apresuraron a elegir un nuevo administrador, para colmo de males sin las mayorías necesarias. La verdad es que el administrador va a ser aquel a quien le pague la mayor cantidad de consorcistas, pues es el que tiene la posibilidad de hacer frente a las obligaciones del consorcio. De todas formas, si al grupo que eligió nuevo administrador entiende que esa situación es la que debe imperar, habrá que consignar las expensas. Reitero, no es posible dar un consejo, salvo generalidades.-



Consulta 28

Estimados, Buen día.

Me han pasado su contacto para realizar una consulta para ver la posibilidad de que me pueden asesorar sobre este tema.

Concretamente en las torres donde vivo han avanzado sobre la instalación de antenas en la azotea.

Este tema ya había sido tratado oportunamente en una reunión de Consorcio y por mayoría se había determinado la NO instalación de estas antenas.

A pesar de ello avanzaron de todos modos. Quisiera saber legalmente que acciones se pueden tomar para que procedan a su retiro.

Abajo un mail enviado al Administrador que hasta el momento no respondió.

Estuve investigando un poco en Internet y encontré que en algunas localidades como La Plata existe una reglamentación. No se en el resto de las localidades (en este caso es Lomas de Zamora).

Quedando a la espera de vuestra respuesta los saludo muy cordialmente.

Mauro .

Respuesta: la verdad es que si la mayoría, en una asamblea se ha pronunciado contra la instalación de la antena, resulta cuanto menos temeraria la conducta del administrador, que obra desconociendo esa decisión de los consorcistas. La verdad es que habría que reunirse y tratar el tema, cuanto menos enviarle una carta documento para que detenga la obra, haciéndolo responsable de los perjuicios que ello le irrogue al consorcio.- LO ideal sería una presentación judicial para detener la obra.-



Consulta 29

Estimado Dr. Awad, soy Copropietario en un Consorcio de P.H. en Mar del Plata. Desde hace cuatro años y en forma reiterada cada año, según consta en Actas de las Asambleas, se acordó con el Administrador que un cambio de balcones se realizaría con el recupero de gastos de deudores morosos. Ahora dicho Administrador ha imuesto (sin explicación de ningún tipo) un Fondo de Obras 2013 para el cambio de esos balcones. ¿Debe considerarse eso DESOBEDIENCIA a los mandatos de las Asambleas?

Muchas gracias.

Oscar Alberto

Respuesta: en principio sí, pues si el consorcio le ordenó que repare los balcones con los fondos que recupera de los morosos, está incumpliendo. Lo que no se sabe es si cobró algo de los morosos (y qué hizo con esos importes), tampoco se sabe si la situación de los balcones y/o de otros sectores que haya que reparar puede esperar.-



Consulta 30

hola dr. queriamos hacerle una consulta acerca del encargado del edificio que desde sept de 2010 hasta agosto de 2011 estuvo un año de licencia por acv se reincorporo luego de una licencia con goce de sueldo en septiembre de 2011, en mayo de 2012 vuelve a tener un acv y lo consideramos residiva pero igual le pagamos un gratificacion mensual a la fecha nos manda esta carta documento avisando que tiene una incapacidad total

y reclamando todo lo que no le pagamos

la fecha de ingreso es 01/12/1994

la pregunta es como se considera el segundo acv? como enfermedad autonoma de la

anterior o como residiva? y la segunda pregunta es si corresponde indemnizarlo aunque el haya tramitado la pension por invalidez? porque el problema es que tiene casi 19 años de antiguedad y la cifra es impagable para el consorcio muchas gracias saludos lorena

Respuesta: la verdad es que no se puede responder a cuestiones como éstas, tan especificas, sin tener a la vista documentación, detalles historia clínica, certificados médicos, etc.-



Consulta 31

Dr:mi consulta se debe a que la sra que hacela limpieza ( 4horas semanales tiene un sueldo de encargada lo que supera la recaudaciòn mensual de expensas) hay alguna manera de blanquearla de otra forma? Si es asì donde debemos ir? A todo esto el administrador paga de su bolsillo lo de la empleada ya que hay deudores( a pesar de varios le pedimos que nos de la cifra exacta de su deuda no tenemos respuesta.a la espera de su rta lo saluda atte Dora .

Respuesta: La verdad es que no comprende muy bien la pregunta: hay una persona que realiza tareas de limpieza y que trabaja 4hs semanales? O tiene categoría de encargada? Si se habla de blanquearla, entonces, se trata de una relación laboral no registrada?.-



Consulta 32

Estimado Me dirijo a ustedes porque hay ciertas cuestiones/consultas que la administradora del Edificio donde vivo no responde.

Puntualmente tengo problemas por ruidos molestos con mis vecinos del piso de arriba y ella me dice que no puede hacer nada etc.

Estuve pensando en dirigirme al CGP más cercano para pedir una mediación, pero me gustaría antes tener el asesoramiento de ustedes en este y otro tema.

Debo comunicarme para pactar una entrevista con ustedes?

Saludos cordiales y desde ya muchas gracias Mercedes

Respuesta: La cuestión de los ruidos es difícil de abordar y responder desde ésta página de consultas. Puede promover una medicación por medio del CGP, citar al consorcio y a su vecino; pero estas mediaciones no son de asistencia obligatoria.-



Consulta 33

Estimado:La administradora del consorcio se encuentra en el Partido de la Costa, el edificio esta en el mismo, yo soy miembro del consejo de Administracion, no me notificaron de la reunion, que se realizo en JULIO , cuando la misma se venia realizando todos los años en Mayo, hay varios puntos que se tocan que yo siempre estoy en desacuerdo, por ejemplo, hay propietarios que se creen dueños del edificio y NO de sus departamentos, no respetan el reglamento de convivencia, por ejemplo NO tener mascotas en el mismo y estos tienen perros que ensucian y molestan, se pelean porque orinan desde balcones, etc, etc, ademas la sra. administradora siempre consulta o preguntas obre arreglos a uno del Consejo y los otros NO, siendo los mismos cuatro.

Me gustaria saber , si esta reunion se puede impugnar,si hay algun organismo o ente que regule esto o sancione a la Administradora, por lo anteriormente expuesto ( Alguna direccion o telefono )

Muchas gracias Gabriel

Respuesta: Si bien no se puede responder con seguridad, habría que pensar en poder impugnar la asamblea si se ha modificado la fecha de reunión acostumbrada y ello no fue debidamente notificado.- Pero para estar seguros hay que tener el reglamento a la vista, saber cómo se hacían antes la citaciones, etc.- En la provincia de Buenos Aires no hay organismo de control.-



Consulta 34

Hola todoconsorcios, Muy buena la tarea que desempeñan,

Mi consulta es la siguiente:

El edificio tiene 2 sectores, "A" y "B".

Hace unos años la propietaria del piso de abajo mío se contactó por unas filtraciones que supuestamente venían

de mi propiedad y le afectaban a ella. Vino un plomero levanto mi piso en sectores estratégicos y se comprobó que no

provenían de mi propiedad, sino que venían del piso de arriba y al pasar por la pared de atrás, en mi caso no afectaba mi

propiedad, aunque luego de un tiempo si lo hizo. En esos momentos tuve el fallecimiento de un familiar, y la verdad es que nos hicimos cargo del plomero cuando levantó nuestro piso por cuestiones de querer terminar de pasar el mal momento y solucionar un problema menor.

Todo tuvo solución.

Hoy día pasa lo mismo, yo estoy en de acuerdo en romper mi baño para ver si las filtraciones vienen de mi departamento y si provienen de mi propiedad me hago cargo de los gastos , pero ¿en caso contrario?, ¿en caso que mi departamento no sea?, ¿quién o quienes se tienen que hacer cargo de los gastos?. Juan

Respuesta: Está seguro de que no hay forma de saber de dónde viene la filtración? De todas formas, hay que leer en el reglamento de copropiedad acerca de la propiedad de las cañerias.- Creo que lo mejor será acordar previamente que, en definitiva, si es necesario romper en su departamento, quien resulte responsable deberá cargar con todos los gastos ocasionados.-



Consulta 35

Hola buenas tardes.

Tengo una consulta rápida para hacerle, porque necesito decidir que hacer, sino pierdo un crédito que me salio aprobado (pero no otorgado).

Tengo una casa en un lote de mi suegro. Yo vivo en el frente y mi suegro en el fondo.

Para la obtención del crédito, tengo que hacer la subdivisión si o si. Sera una donación de padre a hijo.

He consultado dos presupuestos, y me pasan de 11 a 18 mil pesos por el reglamento.

1) Es obligatorio hacerlo antes de la donación?

2) Debe ser realizado por un escribano? O yo puedo hacer un modelo y que luego el escribano me cobre solo por las firmas?

Gracias!! Micaela

Respuesta: Sinceramente, no se puede responder sobre los costos, pero es cierto que habrá que hacer la división y/o la afectación del inmueble a la propiedad horizontal y que cada casa sea una unidad de dominio exclusivo, creando un consorcio formado por dos integrantes.-



Consulta 36

Hola Buenos Días ! en el consorcio donde alquilo un departamento despidieron al encargado con 6 años de antigüedad pagandole al rededor de 50.000 pesos. Esto debería ser una expensa Extraordinaria verdad, siendo el propietario quien se haga cargo ??? en el contrato dice claramente que las expensas extraordinarias las paga el Locador, pero él quiere hacérmelas pagar a mi insistiendole a la administrador que es un gasto ordinario y no extraordinario como fue asignado en la liquidación mensual.

Desde ya muchas gracias. Espero recibir su opinión Victoria

Respuesta: En general los gastos ocasionados en el despido del encargado deben considerarse gastos extraordinarios.-



Consulta 37

Buenas tardes Dr. Awad

mi consulta tiene que ver con cual regla o cual organismo regula o atiende "denuncias" sobre tender ropa en mi balcón , ya que la semana pasada me llego una nota de la administración que me notifica que esta terminantemente prohibido tender ropa en el balcón del edificio, sigue, para ello se encuentra la terraza para este fin. Se solicita que tenga a bien utilizarla, caso contrario se haran las denuncias a los organismos correspondientes.

les pido por favor una aclaración respecto a mi consulta, porque todavía no encuentro a los organismos, como señala la administradora,y por su uso del plural entiendo que es mas de uno que se encarga de las denuncias por tender ropa en el balcón, que tengan por función tomar como denuncia que yo extienda ropa en un tender en mi balcón, y si existe alguna prohibición frente al tema, no tengo otro lugar seguro donde secar mi ropa, y mas en invierno; la terraza esta en el 9 piso y yo vivo en el 1°, si se me pierde algo, nadie me va a responder. Desde ya muchas gracias. Diana

Respuesta: entiendo que en la ciudad e Buenos Aires, es el código de edificación el que prohíbe tender ropa en los balcones.- De todas formas, son pocos los edificios que cumplen con esa prohibición.-



Consulta 38

Hola buenas tardes, quiero saber que puedo hacer para que la administración de mi consorcio me de bola, ya que me cortaron el gas hace 9 días por decir que mi caño tiene una fuga importante, pero hasta el día de hoy no vino a repararlo nadie cómo puedo hacer ya me comunique con todo el mundo y sigo sin respuestas positivas. Gracias por su tiempo.

Respuesta: La consulta es incompleta, quién cortó el suministro? Qué dice el reglamento de copropiedad acerca de la propiedad de las cañerías?.-



Consulta 39

Buenas noches Doctor Eduardo Hawad. Mi consulta es ¿Que determinacion debemos tomar en el caso nuestro?, el dia de ayer fallecio la Adminstradora del consorcio. ¿Como debemos hacer para contratar uno nuevo, y cuantos dias hay que esperar? Otro tema, en la planta baja, hay un departamento que es de todos los copropietarios y para bajar el monto de las expensas comunes hace años que hemos decidido dar en alquiler a los propietarios de los dos locales de planta baja, hasta aca vamos bien, pero mi inquietud es la siguiente: La administradora fallecida el dia de ayer, habia dado en alquiler de palabra el departamento a los señores de los locales y lo utilizan como deposito de productos de ferrateria que estan a la venta, pero no hay contrato escrito alguno, sino que hubo un acuerdo en forma verbal con la señora administradora fallecida. Digame, ¿como debemos prodecer para exigir que de ahora en mas se celebre un contrato de locacion del bien inmueble?, no con destino de vivienda, sino con un destino de deposito comercial. Es mas, le comento que abonan un alquiler por demas irrisorio de $1.100, siendo que un dos ambientes en la actualidad sobre avenida Bernardino Rivadavia, creo que su precio no es menor a $2.200, 2 ambientes mas un hermoso patio por encontrarse en planta baja. Necesito su opinion, sobre como contratar a un nuevo adminstrador de un edificio que cuenta con 4 semipisos, un piso en 3º piso y dos departamentos planta baja. Ademas, como encarar con el tema del alquiler del departamento antes mencionado, dado que lo dimos en alquiler para beneficiar a todos y no solo a los Locatarios del mismo. Un abrazo Kucky

Respuesta: la verdad es que son muchas preguntas, algunas muy puntuales o específicas, que no pueden responderse sin una consulta más personalizada. Algo es real: deben reunirse de la forma que establezca el reglamento y elegir un nuevo administrador, con la presencia de un escribano.-



Consulta 40

Estimado Dr Awad, ante que nada aprovecho para saludarlo y felicitarlo por la oportunidad que nos da a quines vivimos en P.H. de poder asesorarnos en todas aquellas dudas que el vivir en un consorcio conlleva.

Quería que me asesore respecto al siguiente tema: soy propietario de un depto en CABA, el cual aun no fue escriturado y el edificio no tiene fin de obra. Contamos con un administrador impuesto por la constructora, nos cobra las expensas en base al plano original de venta.

Nos llamo la atención , que en la liquidación de este mes se nos impone pagar una deuda de ABL y Rentas del año 2012 que debió afrontar la constructora. Estamos viviendo con solo un cesión de derechos de derechos, desde nov del 2011, por ende en cabeza de quien esta la obligación de dichas tazas, la constructora? O nosotros como poseedores desde que estamos viviendo? saludos y muchas gracias Sebastian

Respuesta: para responder mejor es necesario tener a la vista la documentación con la que Uds. adquirieron el departamento, la documentación que se debe haber firmado al momento de ingresar a vivir, las liquidaciones de expensas, etc.-



Consulta 41

Dr., estoy viviendo en un edificio el cual aún no se ha escriturado. La constructora nos puso un administrador, el cual está actuando como si ya fuésemos un consorcio legalmente constituido. Tenemos una serie de vecinos que no están pagando las expensas. Quería saber si existe la obligación de pagar dichas expensas y en caso de no hacerlo si se les puede ejecutar la deuda, ya que tengo entendido que no se puede hacer mediante una ejecución ejecutiva habitual. Desde ya gracias por su tiempo. Atte.

Carlos

Respuesta: si bien puede afirmarse que existe el “consorcio de hecho” , para responder en cada caso hay que tener a la vista la documentación que se ha firma al comprar las unidades y al ingresar a vivir en el edificio.-



Consulta 42

Buenas tardes. recurro a Ud. porque no obtengo respuesta de la administradora de mi edificio. Hace un año me mudè a un edificio de Nuñez que esta en una esquina y tiene dos cuerpos ( un ascensor para cada uno que dan a calles distintas) El tema es que las cerámicas del ascensor de mi cuerpo ( que en total serán 12 aproximadamente ) están rotas desde que lleguè aqui. Cuando me mude tenia obreros en mi casa y ofrecì la mano de obra. Dijeron que no. Hasta la fecha no consigo que los cambien, es un gasto menor que se puede realizar ya que hay dinero disponible. Lamentablemente el consejo que mayoritariamente pertenece al otro cuerpo prioriza el cuidado de este en acuerdo con la administración. Què puedo hacer ? ya que reiteradísimas veces hice el pedido y no se resuelve dándome respuestas vagas.Recurro a defensa del consumidor?

Muchas gracias Nora

Respuesta: en principio lo que puede hacer es intimar fehacientemente a la administración a cumplir con sus obligaciones (puede buscar en el reglamento de copropiedad del consorcio el artículo que se refiere a esas obligaciones del administrador, en la ley de propiedad horizontal ese artículo es el número 9), reparando ese revestimiento del un sector del dominio común.-



Consulta 43

Estimado

Mi consulta es la siguiente: se trata de un edificio nuevo, a quien le corresponde el costo de instalación de matafuegos en el edificio, a la constructora o afrontarlo con el fondo de reserva que debieron abonar los propietarios al comprar su unidad?

Muchas gracias Fabiana

Respuesta: Debe considerarse que la entrega del edificio hay que hacerla con sus elementos de seguridad. Pero, lamento decirle, no todos los vendedores cumplen con esa obligación.-.



Consulta 44

Estimado Dr. Awad, buenos días.

En el PH (de más de 80 años) donde vivimos hay 4 unidades funcionales. Desde hace ya unos 3 o 4 años comenzamos a tener inconvenientes con una de las propietarias (la lindera a mi casa) porque considera que los espacios comunes puede utilizarlos como propios o las entradas tipo hall delante de una de sus puertas puede cerrarla con una reja para ganar un espacio.

Respecto a esto último, ahí comenzaron los problemas: quería cerrar ese lugar para hacer un baño cosa que no está permitido según entendemos. Sin avisar, se fue de viaje durante 3 años y al día siguiente comenzó con la obra. Mi madre hizo la denuncia correspondiente porque no tenía ni autorización del resto de los propietarios y mucho menos de la municipalidad. Frenó la obra y el baño lo hizo adentro.

En su PH había un sótano de ventilación (que antes se solían construir) y como su deseo es siempre ganar metros llevó adelante otra obra sin autorización de ningún tipo para hacer un sótano más grande. De hecho, armó una habitación. Respecto al lugar donde quería hacer primero el baño, yo le comenté que no podía cerrar (aunque es su entrada) y no le importó nada, amurando una reja de más de 2 metros a mi medianera.

Como verá aún con la denuncia hecha va contra todos los límites. Ahora está apremiada porque le dijimos que para autorizarle la obra debía presentar los planos como corresponde (previo a esto, los primeros que hizo estaban mal!!! había ganado metros). Le dimos una mano con una arquitecta amiga que había hecho la revisión correcta de los metros (la contratamos nosotros para que nos asesorara) y ella generosamente le dio el archivo para que corrija con un arquitecto lo que había hecho. También le dijimos que una vez que lo tenga, algún profesional debería firmar lo que hizo. Trajo otro arquitecto amigo, que dijo que todo estaba perfecto y que tuviéramos buena onda y le firmáramos todo, pero el no puso su rúbrica. Y por supuesto nadie quiere hacerse cargo o jugarse la matrícula por algo que no supervisó.

Ahora bien, yo no quiero perjudicar a nadie, ella asegura que todo está bien hecho (pero ya traicionó la buena fe de los demás) y me gustaría terminar con este tema que desgasta y mucho. Las reuniones para hablar del tema son interminables, le cuesta reconocer que hizo todo al revés y ahora parece que nos increpa a nosotros como si tuviéramos la culpa de los pasos que obvió llevar adelante como lo hacen las personas de buena fe.

Ella necesita que le hagamos una autorización para presentar los planos.Ahora bien, el resto de los propietarios (y me incluyo) no tenemos la capacidad de dar fe de la obra (no tenemos ningún conocimiento técnico, ni de materiales) y menos si un arquitecto no lo hace y por otra parte no estamos de acuerdo en ser responsables solidarios por algún tipo de problema a futuro.

Por lo tanto, habrá alguna forma de hacer un escrito ante abogado/escribano donde autorizamos únicamente el trámite administrativo de presentación pero dejando en claro que no avalamos la obra y que sólo lo hacemos a efectos de que la Municipalidad cuente con la información para la inspección final? Y ella, si no presenta nada que problemas puede tener con su vivienda?

Le pido disculpas por lo largo del mail, pero es difícil resumir tal situación.

Hubiera querido canalizar la consulta a través de su blog pero no me lo permitieron la restricciones de mi PC.

Agradeceré enormemente sus comentarios.

Saludos y buena semana. Karina

Respuesta: Es realmente un poco extenso y tratándose de una cuestión muy específica, debe entenderse que no siempre se puede responder desde un ámbito tan general como una página de consultas. Queda claro que no es posible construír cualquier cosa en propiedad horizontal ocupando cualquier espacio, pero todo debe analizarse en cada caso en particular.-



Consulta 45

Estimado Dr. Awad: Vivo en un último piso y tengo en mi depto.hace cinco meses una importante filtracion proveniente de la terraza. Cuando hice el reclamo a la administración habia superavit, luego hubo gastos por desagotes y otros a causa de las inundaciones en la Ciudad de Buenos Aires, por lo que la administración aduce que por falta fondos no puede realizar el arreglo, ante mi sugerencia de aumentar las expensas refiere que en la última reunión se resolvió no hacerlo. pero ésta fue previa a los acontecimientos relatados, y no convoca a una nueva reunión. Al pretender

reiterar el reclamo, directamente no atiende ni el telefóno.

Ante la falta de respuesta, puedo iniciar una acción legal y en tal caso existe alguna instancia judicial que resuelva en forma expeditiva o ante que organismo debo hacer el reclamo ? Desde ya, muchas gracias por su amable atención.Rosa

Respuesta: El administrador debe, si no puede aumentar las expensas para hacer frente a esa reparación, convocar a una asamblea, poner en conocimiento de los consorcistas la situación y tomar las medidas del caso, reparando la cosa común (terraza) y los daños ocasionados a su departamento.-



Consulta 46

Estimado Dr.Awad: Soy propietario de un departamento en un edificio de esta Capital, donde existen instalados hoteles/pensiones, en conformidad con el Reglamento de Copropiedad. He alquilado la propiedad a un locatario que desea instalar un hotel. Al efectuar las tramitaciones en la Municipalidad de la CABA, le solicitan entre otras medidas, la conformidad de los propietarios mediante una asamblea, que debe realizarse a tal fin.

Pero, el Administrador, a quien le presentamos el requerimiento de la autoridad municipal, se niega sin motivo explícito, a efectuar la convocatoria a la asamblea.

Esta negativa IMPIDE OBTENER LA HABILITACION DEL HOTEL, sin la cual, el locatario no puede trabajar, y consecuentemente, de no obtener la misma, concluirá desistiendo de la habilitación y rescindiendo el contrato de locación suscripto para tal fin.

Qué medidas extrajudiciales y/o judiciales debo adoptar?

Espero su consejo y le saludo muy atte.- María G.

Respuesta: Como previo, me gustaría leer el reglamento de copropiedad del edificio en cuestión.-



Consulta 47

Dr Awad Me gustaria efectuarle una consulta Soy propietario de un departamento de 2 ambientes en Parque Chacabuco, actualmente el departamento está alquilado, aparentemente un vecino del edificio tiene problemas personales con el inquilino, a tal punto llego la cosa que hace unos días una persona (no se quien fue, nadie vio ni escucho nada) estuvo golpenado la puerta del departamento con algo contundente que la rompio y hasta la agarró a cuchilladas.

Hable con el administrador me dijo que hiciera la denuncia a la policia que el seguro me cubriria los daños a la puerta, mi consulta es que debo hacer para proteger mi propiedad y evitar que esta persona la siga atacando y dañando?, puedo exigir algo al consorcio?

Si bien esta "persona" tiene problemas personales con mi inquilino, el ataque lo esta efectuando a mi propiedad (la puerta) y no al inquilino, me gustaria que me pueda dar algun tipo de consejo para solucionar este grave problema.Desde ya, muchas gracias. GABRIEL CARLOS

Respuesta: Primero la denuncia policial. Para saber cómo seguir es necesario tener más datos acerca de los hechos, la situación de discordia ente su locatario y el vecino, etc.-



Consulta 48

Yo compre un departamento en el año 2003 y donde está el mío hay 4 departamentos más que pertenecen a un mismo dueño, todos compartimos el mismo pasillo que da a la calle, ahora el dueño de los otros 4 departamentos me consulto como yo era dueño de mi departamento para colocar un portón reja en la entrada, el tema es que quiere dividir el costo del portón por dos, y en realidad debería ser por 5, ya que esa es la cantidad de departamentos, y si no le pago no me da la llave del portón, que puedo hacer al respecto. Desde ya muchas gracias Saludos Diego

Respuesta: Primero él sólo no puede cerrar un sector común , segundo es cierto que la reja debe soportarse entre las 5 unidades.-



Consulta 49

Dr.Awad, los administradores del consorcio donde vivo deberían haber llamado a Asamblea Ordinaria el 17% ppdo., para ser o no reelectos y presentar el balance a ser aprobado. Se les ha estado pidiendo asamblea y recién citan para el 19 de este mes, donde tienen que mostrar la documentación respaldatoria del balance porque nos dicen que debemos ir de martes a viernes 3 horas a la oficina de ellos para controlar la misma lo cual es imposible porque no da el tiempo. Que podemos hacer al respecto. Desde ya agradezco su pronta respuesta. Atentamente

Lic. Adriana

Respuesta: La verdad es que no está mal que el administrador ponga a disposición de los Sres. Consorcistas la documentación. Si nadie puede, habrá que plantearlo en la asamblea, no aprobarle las cuentas, acordar una fecha de compulsa de la documentación y que llamen a una nueva asamblea.-



Consulta 50

Buenas tardes Dr.La consulta es la siguiente, el constructor del edificio donde vivo -aun no hemos escriturado- quiere nombrar un administrador con el cual los propietarios no estamos de acuerdo, se que puede hacerlo, pero desde hace dos años que nosotros firmamos la posesión con la designación de un administrador puesto por el constructor - que nunca apareció - y ahora que nosotros nos estábamos organizando para contratar a alguien, el constrictor dice que tiene el poder y nombra a otra persona, después de 2 años de hacerse cargo del tema. Que podemos hacer? sigue teniendo el derecho? Saludos, y espero ansiosa su respuesta Paula

Respuesta: Si bien es cierto que el propietario puede nombrar al administrador al redactar el reglamento de copropiedad no es menos cierto que Uds. tiene la posesión y están pagando las expensas, por lo que sugiero que se organicen, confeccionen una nota o suscriban una carta documento para intimarlo a que se convoque una asamblea y se decida de común acuerdo quién va a administrar.-



Consulta 51

El edificio donde vivo tiene un reglamento interno. Me enteré despues de comprar el departamento.

Les comento que hubo una rotura de los caños del baño. El consorcio me hizo cambiar los mismos a mi cargo. Asimismo se filtro al departamento de abajo y tengo que pagarle toda la reparacion de su baño, comedor , cocina y un placard.

Cuando el albañil comenzo las tareas, toda la mamposteria y revoque de las paredes del departamento del vecino empezaron a desprenderse. Me dice que me debo hacer cargo yo.

Quisiera saber si es correcto lo que me está informando.

Muchas gracias Sandra B

Respuesta: La propiedad de las tuberías surge del reglamento de copropiedad y administración, hay que leerlo para saber a quién le corresponde la reparación y cuidado de las cañerías.-



Consulta 52

Buen día: la consulta es la siguiente: En mi edificio hace años que no hacen balance porque la administradora no es contadora, esa es la excusa...y además no llama en el plazo que estipula el reglamento entonces hace años que todas son asambleas extraordinarias.

Esto puede ser? no nos acarreará algún problema? Creo que no estamos bien informados al no tener balance, solo rendiciones mensuales.

Espero sus respuestas Gracias Norma

Respuesta: El administrador debe convocar a una asamblea por año y presentar el balance, sin importar si es contador o no.- Suena a excusa para no hacerlo.-



Consulta 53

Hola. Soy Ana xxx, y vivo en un edificio, que se terminó hace poco, pero le falta algunos detalles de terminación, no sé si tiene el final dado que la luz todavía es de obra. Les pido por favor si pueden responder a mis siguientes dudas: 1) hace 2 meses que tenemos un administrador, que se presentó el mismo día que debíamos pagar las expensas. Es correcto? 2) puso gastos exageradísimos de art de limpeza, confirmando el propio encargado que no tiene los art.por ese monto,. Deberíamos pedir las facturas de gastos? No deberíamos formar un consejo de administración previa reunión? Y pago de las próximas expensas? Y otra preocupación es que el encargado está en negro , no tenemos los datos del mismo. Su sueldo lo pagamos en negro. Muchas gracias!!!! Y espero su respuesta cuando lo puedan hacer.

Respuesta: No puede haber un trabajador sin registrar es muy peligroso y puede ocasionarles un sinfín de problemas. En cuanto a los gastos, si se trata de un edificio en la Ciudad de Bs. As. Pueden exigirle al administrador que exhiba la documentación.-



Consulta 54

Estimado doctor Awad:

Vivo en un edificio en el que durante años no se han hecho trabajos de mantenimiento. En los últimos tiempos hubo que hacer trabajos importantes impostergables como ser cambio de instalación eléctrica, reparación de tanques, cambio de cañerías de gas, etc. A consecuencia de esto, han quedado relegados arreglos en el interior de los deptos. y hay otros trabajos que debiéramos hacer con urgencia.

Ahora bien, lo que en este momento se recauda en concepto de expensas no alcanza para enfrentar estos trabajos. No hemos aumentado las expensas ni cobrado extraordinarias ya que algunos copropietarios aducen que son jubilados y cobran el ingreso mínimo por este concepto. ¿Como deberíamos proceder?

Tenemos el depto. del encargado vacío ya que en la actualidad tenemos a una persona medio día. Podríamos alquilarlo aunque está muy venido abajo.

Gracias por su respuesta. Saludos ELISA

Respuesta: La cuestión de las reparaciones (si pueden esperar), puede hacerse mediante un cronograma acordado en una asamblea, determinando un progresivo aumento en la recaudación.



Consulta 55

Estimado Dr. Awad:

Soy un inquilino que desea saber acerca de las liquidaciones de expensas, y quisiera saber si puedo realizar una consulta a través de este medio.

Aguardo su respuesta

Desde ya muchas gracias

Juan Carlos

Respuesta: En general esta página tiene por objeto las consultas acerca de problemas que surgen en los edificios sujetos a la propiedad horizontal y ello involucra el tema de expensas.-



Consulta 56

hola, todoconsorcios: Dr. Awad

le comento, vivo en un edificio de 2 pisos, además tiene terraza, una parte de la terraza pertenece al techo del dormitorio de un departamento, el dueño de esa propiedad quiere colocar en la terraza una parrilla, mi consulta es: puede colocar el propietario dicha parrilla???, siendo la terraza un espacio común... agradeciendo por respuesta atte. Omar

Respuesta: En los sectores comunes las mejoras y las obras deben decidirse por mayoría (prevista en el reglamento de copropiedad) en una asamblea.-



Consulta 57

Hola, queria saber: alquile un departamento por dos años, y el calefon dejo de funcionar ( no lo rompi) pero el dueño no se uqiere hacer cargo de la reparacion ¿ que puedo hacer? Gracias milena A

Respuesta: Me gustaría leer el contrato, saber qué ha ocurrido con el calefón y cuándo.-



Consulta 58

Dr. Eduardo Awad, me permito molestarlo para hacerle la siguiente consulta, mi mujer es discapacitada motriz (Parkinson), y nos mudamos en 11/2011, a un edificio con piscina, en el proceso de compra de la unidad, ya habiahamos advertido que la misma no tiene accesibilidad para mi esposa y nos comunicamos con el administrador, el problema esta para cualquier persona adulto mayor ya que la piscina solo tiene una escalera pegada a la pared del sector mas hondo, de hecho ella hace hidroterapia en otro lugar a mi costo, no pudiendo realizarla en su propio edificio, las respuestas del Administrador hasta ahora son evasivas, alegando que el consorcio no tiene obligacion de modificar nada, y que cuando nosotros compramos la unidad, eso estaba a la vista, esto es asi ? o se puede hacer algo al respecto, espero respuesta, muchas gracias, atte, Jorge Ruben

Respuesta: En principio la obligación se sujeta a modificar aquellas barreras arquitectónicas que impiden u obstaculizan el acceso el libre desplazamiento en el edificio.



Consulta 59

Estimado Dr.Awad : Tenemos un consorcio de 11 unidades,PB. y 1er.piso por escalera y hemos despedido al encargado por obvias razones economicas,y ahora tenemos una chica que realiza la limpieza dos veces a la semana de 2 hs. cada vez que viene.Nuestra inquietud es cual es la forma legal de regularizar su situaccion si es inscribirla como monotributista (aunque nos han dicho que despues de un tiempo pasa a ser relacion de dependencia entonces otra vez estamos con un gasto impresionante entre sueldo y aportes),o sino tambien nos comentaron que con una erogacion mucho menor inscribirla en el sindicato como personal jornalero por las horas que trabaja.Tambien le agradecere me informe si Ud.sabe cual es la manera mas economica y que sea legal de tener a esta persona.Desde ya muchisimas gracias y lo felicito por su programa en radio MitreAlfredo

Respuesta: El convenio colectivo de trabajo prevé lasituación del trabajador jornalizado, que labora menos de 18 hs. semanales en el edificio. Entiendo que esa es la situación más segura.-



Consulta 60

Buenas Tardes:

Quisiera hacer la siguiente interconsulta.

Soy propietaria de un local de un edificio que está sometido a Prop.Horizontal, pero jamas se designó Administrador, ni se realizaron Asambleas. No hay expensas y cada cual se ocupa de sus gastos.

En el mes de enero, la losa de Local estaba por colapsar, con lo cual, luego de varios intentos (años incluso) cartas documento, decidi presentar en el Juzgado una denuncia por daño temido, máxime para resguardar responsabilidades. La sentencia salió favorable, obligando a los demas propiaterios a arregalr el techo. Pero en la práctica ersulta un tanto abstracta, ya que la parte operativa la debo continuar.

Aqui viene la consulta: Mi idea es enviar en forma paralela a la notificación de la sentencia (que es inapelable por otra parte) enviarles a los demas copropietarios una CD para convocar a una Asamblea Extraorinaria para 1) designar Administrador y 2) dar cumplimiento a la sentencia.

Si no obtengo respuesta o respuesta negativa, puedo yo sola luego de llevarse a cabo la Asamblea (con escribano para atestigiar que no vino nadie o vino una sola persona) designar el Adminsitrador y que despues poner sobre los hombros de este último lo que sigue??? Tambien estoy pensando en pedir alguna medida cautelar para asegurarme económicamente frente a un derrumbe o colapso..

Le parece bien? Me sugiere alguna otra cosa?

Quedo a la espera de sus noticias. Muchas gracias. Mariano

Respuesta: En esa situación, lo mejor será promover una asamblea judicial y elegir el administrador con la presencia del Juez.-



Consulta 61

Estimado En mi balcon hay un ventanal que segun el administrador le ha humedecido el cielo raso del depto de abajo. Me ha dicho el adm. Que yo debo retirar la alfombra de pasto y sellar el marco de la puerta ventana

Mi marido me dice que corresponde al consorcio ese trabajo

El adm. Me respondio que es mantenimiento y por lo tal lo debe efectuar el propietario. A quien le corresponde ese trabajo? Muchas gracias Sofia

Respuesta: Primero hay que leer el reglamento para saber a quién corresponde la superficie descubierta, y qué dice ese reglamento sobre la carpintería de los muros comunes.-



Consulta 62

Buenos dias tengo un grave problema , hace cuestion de cuatro meses que por no haber pagado una factura de gas mi inquilino, cortaron el gas, se regularizo el pago y al solicitar la habilitaciíon , la inspeccion encontraron problemas que desde mi departamento en tiempo y forma se arreglaron, pero venia la otra parte por la cual no lo habilitaban que era cierto inconveniente en el consorcio en su instalacion, el tema que hasta la fecha es un dolor de cabeza, no terminanan de solucionar el consorcio el problema y yo con mi inquilina por mas que no le cobro el alquilar no deja de ser un daño y perjuicio para mi, que debo hacer estoy desesperada por que no encuentro una solucion definitiva. A

Respuesta: Hay muchos edificios con problemas de adecuación de las instalaciones de gas natural. En su caso, habría que averiguar qué falta, puntualmente, y el cronograma de trabajos a realizar y los plazos.-



Consulta 63

Estimado doctor:

Vivo en un edificio donde el 8º piso que es el ultimo, ha sido destinado a un SUM, que por otra parte no se puede usar por una medida arbitraria solo porque un vecino se quejo de otro.

Pero ese no es el punto.

Como no hay terraza, tengo un tender móvil que coloco en el interion del balcón para secar la ropa.

Ayer recibi una nota por debajo de la puerta de un vecino, donde me advierte que han visto que tengo un tender en el balcón, que eso esta prohibido, y que si sigue van a cobrarme la multa.

En el reglamento general dice que la ropa se puede tender pero no gotear, pero en el interno que modifican a gusto y piaccere el administrador mas dos personas del consejo administrativos, sin convocatoria de asambleas, dice directamente que la ropa no puede ponerse en ventanas ni balcones y que debe secarse en el interior del departamento, cosa que me parece una barbaridad, porque no tengo lavadero en el deto, y por lo tanto se llena este de humedad y en todo caso para evitar eso, yo no tengo por que comprarme un lava secarropas o bien llevar la ropa al lavadero y pagar para que me la sequen, si estoy pagando expensas por un edificio que figura como que tiene terraza en el ultimo piso, pero es mentira, y adems los dtos. no tienen lavadero ninguno de ellos.

La pregunta es. Hago caso de esa advertencia? Que hago si me llega una multa? Puedo demandar al consorcio o a la constructora por prohibirme tender ropa al no tener ni lavadero ni terraza o haberla modificado?

Espero su respuesta Muchas gracias por su tiempo. Un agregado

Mi vivienda esta en un cuarto piso al contrafrente que da a una playa de estacionamiento. Silvia

Respuesta: Si el reglamento permite tender ropa en el balcón, no habría problemas por ello. Pero, tratándose de casos tan específicos, habría que tener a la vista ese reglamento, el interno, saber cómo se aprobó, etc.-



Consulta 64

Buenas Tardes,

Tengo un patio de uso comun, y pretendo dividirlo y que quede una parte de uso comun y otra de uso exclusivo, cumpliendo con las mayorias que requiere el reglamento de propiedad para el tratamiento de espacios comunes.

Esto seria a cambio de dinero para reformas de la casa. La pregunta es, ¿puede el consorcio ceder los derechos de uso exclusivo de una parte de un patio comun a cambio de dinero para reformas del edificio?

Gracias Marcelo

Respuesta: Si van a ceder el uso, es necesario contar con la unanimidad. Ello implica, una reforma del reglamento de copropiedad.-



Consulta 65

desde ya muchas gracias en el reglamento de coopropietarios autoriza al ultimo piso a cerrar hasta el 90 por ciento de su terraza, por lo tanto el propietario la cerro llevando su propiedad de 70 mts a 110 mts cubiertos el problema es que este edificio es uso familiar y o apto profesional y esta alquilado a una empresa con 12 empleados se puede hacer algo y si se le puede subir su porccentaje de expensas desde ya muchas gracias. Jorge

Respuesta: Me gustaría leer el reglamento y tener más datos acerca de la actividad que se desarrolla en esa unidad (apto profesional) con 12 dependientes.-



Consulta 66

Doctor: me pongo en contacto con usted, para trasmitirle una duda que me concierne, vivo en un edificio sometido a la ley de Propiedad Horizontal, el patio de mi unidad funcional linda con la medianera de otro edificio, y con la medianera de mi vecina, el mismo se encuentra situado en un pulmón de manzana.

Mi vecina quiere construir sobre un ambiente que posee en el patio de su departamento, el cual lindaría sobre dicho pulmón de manzana, invadiendo mi privacidad, ya que elevaría su propiedad a la altura de un primer piso impidiéndome salir a mi patio, o incluso tendría visión de un dormitorio de mi propiedad.

Mi consulta radica en si existe un modo de evitar dicha construcción. Y como debería proceder. Jose

Respuesta: La verdad es que es un poco difícil responder, sin tener detalles, visitar el edificio, etc. En principio, si va a elevar el lindero no hay prohibición al respecto, pero, reitero, la respuesta debe darse con más datos y detalles, lo que amerita, en general una consulta personalizada.-



Consulta 67

Dr Awad.

Le escribo para consultarle sobre una situación en mi edificio.-

En el edificio hay: un encargado del edificio y un encargado de la cochera. El encargado de la cochera le abre la puerta a los pacientes de una psicologa del segundo piso, convirtiendo el hall de entrada en "sala de espera".

Realizamos un interpelación verbal al administrador pero resultó infructuosa pues, el encargado de la cochera sigue incumpliendo y continua abriendole la puerta a la gente.- La pregunta es podríamos soliciar -además de una sanción por incumplimiento- se le quite la llave del frente del edificio, toda vez que es el encargado de la cochera y, entendemos, no es nesario que tenga llave del frente pues, sus tareas son en la cochera.-

Muchas gracias Maria

Respuesta: primero hay que intimar (fehacientemente) a ese administrador para que cumpla con su función adecuadamente, o removerlo directamente, pues al permitir esta situación está colocando al consorcio en un serio problema. El debe ordenar al dependiente que cumpla con las tareas que corresponden y debe intimar al propietario impidiendo que use al personal en beneficio particular.- No es aconsejable que Uds. como propietarios le quiten la llave, ya que la relación con el personal es tarea del administrador.-.-



Consulta 68

Buenas tardes Dr.Awad

Lo molesto, con respecto a reparaciones. por levantamiento de cerámica del piso de mi dpto., de las que no se hace cargo el consorcio.-

El dpto.,se ubica en C.A.B.A. en el 2º piso, en edificio de 8º y con una antigüedad de 35 años.-

Este tipo de reparaciones, en anteriores oportunidades, con otro administrador, fueron realizadas a cta.del Consorcio, por "Vicio de obra" según me manifestara el mismo.-

El actual administrador, niega la responsabilidad, al no existir, rajaduras en paredes, ni filtraciones por roturas de caños, y teniendo en cuenta que si en otra oportunidad se realizo p/el Consorcio, no correspondía.-

Espero su opinión, sobre el particular.- Muy agradecido.- Sr. H

Respuesta: Cuál es el defecto o desperfecto que determina el levantamiento del piso? Si ello no se debe a deficiencias en cosos comunes, no hay razón para que el consorcio lo ejecute.



Consulta 69

Dr. awad, lo consulto por lo siguiente, habito en un edificio de siete

pisos con tres departamentos por piso, mas el octavo donde vive el

encargado.

El administrador nos dijo que va a firmar un contrato con una de las

nueve empresas autorizadas que existen en Capital para la inspección

mensual de los nichos hidrantes y que eso nos costara $12.000.- por año.

¿Existe una reglamentacion del gobierno de la Ciudad de Bs. As.que nos

obligue a contratar una empresa para realizar este trabajo?

Agradeciendo vuestra atención lo saludo.

Norberto

Respuesta:



Consulta 70

Estimado Dr Awad

Le relato en sistesis el problema: Hay un perdida importante de gas en

el caño que conduce a mi depto, me di cuenta porque llegaban facturas

con consumos desmedidos. Avisé alm administrador y

mandó un gasista que la detectó, pero no saben en que lugar está

exactamente la perdida, que segun dijo es importante. Me cortó el gas

de mi depto pese a haber revisado los artefactos y NO haber detectado

escape en el interior de la unidad. Hace más de 10 dias que estoy sin

gas. El administrador recien ayer se reunió con el Consejo de

Propietarios y dice que van a llamar a Asamblea la semana que viene

porque el presupuesto es considerablemente importante. Me pidieron que

No denuncie esto en metrogas porque en tal caso cortarian el

suminiostro a todo el edificio. Es una torre de 90 deptos en

Caballito, Capital Federal. Qué corresponde hacer? Algunos me mdicen

que por seguridad denuncie urgente la situacion en Metrogas. Quién

tiene que hacerlo? Yo o es una obligacion del Administrador? Quién es

responsable ? Saludos cordiales Nelly

Respuesta:



Consulta 71

Señores

TodoConsorcios Tengo un Consorcio que al lado estan edificando un edificio y debo reclamar el derecho de medianera

Me podrian orientar como debo proceder o a quien puedo recurrir para este tramite? Muchas Gracias Andres

P/D Si me pueden responder por este medio se los agradecere

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista los planos de su edificio y de la finca vecina, consultar con un ingeniero, hay profesionales que se ocupan de hacer esos cálculos. En general se trata de llegar a un acuerdo. De lo contrario, se debe promover un proceso judicial.-



Consulta 72

Estimado Dr. Awad, soy de la ciudad de Santa Fe, alquilo uno de los locales comerciales que forma parte de un edificio cuyo ingreso está a la vuelta, es decir, sobre otra calle. Formamos parte del consorcio y por lo tanto abonamos las expensas mensuales correspondientes. La consulta es la siguiente: Anteriormente teníamos un Administrador que NO nos incluía el sueldo del encargado/portero del edificio en el pago de las expensas pero ahora cambió la administración y estos últimos SI nos incluyen ese sueldo de esta persona a la cual no le conocemos la cara. Necesito saber cual de los dos administradores hace lo correcto, corresponde que nos incluyan en ese gasto o no?

Le agradezco enormemente que me quite esta duda y muchas gracias por su tiempo. Paula

Respuesta: Si tienen encargado, éste debe, por lo menos lavar la vereda general del edificio. De todas formas, es necesario leer bien el reglamento, visitar el edificio pero, por sobre todo, saber cuánto tiempo estuvieron Uds. sin pagar esas expensas.-



Consulta 73

Buenas noches doctor.

Le escribo esperando me pueda guiar hacia una solución para el problema que tengo.

Vivimos, junto con mi esposa, en un edificio en Palermo; a la P.B. de este edificio el constructor la dejo como para ser utilizada como local.

Desde hace un tiempo este lugar esta siendo alquilado por un restaurante de comida India; el asunto es que el fondo de ese local (que es el pulmón del edificio) es utilizado por esta gente como depósito (cajones de botellas, tachos, cajas, ollas sucias, etc.) pero, mas alla de todo esto, el problema real para nosotros es que se la pasan hablando y gritando hasta altas horas de la noche (12:30, 1, 1:30hs de la madrugada). Nosotros vivimos en el 1º piso contrafrente, los tenemos casi al lado.

Hablamos con ellos, y nada, los llevamos a una mediación con el Gobierno de la Ciudad, y nada (fueron a la primera y no volvieron más). Realmente ya no sabemos que hacer y esto dejó de ser vida desde hace mucho.Nos está afectando claramente la salud.

Disculpe lo extenso del mail pero quería ponerlo lo mas al tanto posible de la situación.

Desde ya le agradezco cualquier ayuda que nos pueda brindar.

Atte. Carlos

Respuesta: En principio, si hay un administrador debería él ocuparse de esta transgresión y llevar adelante las acciones que corresponden. La verdad es que la mediación deben llevarla a cabo como previa a la promoción de un proceso judicial (las que se celebran en los CGP no tienen el carácter de obligatorias), y luego, si no hay acuerdo promover el juicio.-



Consulta 74

Hola, les escribo ya que no se como manejar esta situacion.

Vivo en un edificio de 8 pisos, 4 deptos por piso, de dos y tres ambientes, aprox 40 mts de superficie y garage.

Las expensas varian entre 1000 y 1500 pesos, sin logica. Dentro de los gastos comunes figuran el sueldo del portero, los pagos de servicios, etc.

En los pagos no comunes, no figura nada, sin embargo, el edificio carece de correcta iluminacion en los palieres, los palieres estan deprecados, como en un edificio abandonado, con reparaciones mal hechas y sin pintar. Las medianeras tienen rajaduras y agujeros por donde se filtra el agua.

Yo mismo sufro de los restos de una antigua humedad, la que he solicitado su reparacion durante 18 meses y no obtuve solucion.

Tratar con el administrador es imposible, no da respuestas o da evasivas, miente. Hablar con los integrantes de la comision fue tambien en vano, pues no intervinieron y carecen de interes en la tarea.

En conclusion, pagando entre 1000 y 1500 pesos, uno vive en un rancho, una villa.

Que alternativas tengo para defenderme y lograr que se reparen los daños en mi unidad?

Hay manera de solicitar una auditoria para el administrador, siendo particular? Muchas gracias Kind regards, cordialement. Gastón

Respuesta: Había que intimar a la administración para que cumpla con sus obligaciones de en cuanto al cuidado y mantenimiento de las cosas y sectores comunes. Pero previo a eso, pedir la exhibición de la documentación, por ejemplo. Siempre hay que leer el reglamento de copropiedad como medida previa a toda acción a llevar a cabo.-



Consulta 75

Un propietario del edificio donde vivo hace uso de una de las cocheras. De la cual son locataria argumentando que en una reunion de consorcio se habia decidido que debia quedar despejado el espacio de escalera de seguridad colocada en la pared y manguera hidrante aunque la verdad es que el en espacio de un coche coloca dos y por ende debe ingresar a la misma de costado por la cochera que no puede ocuparse en su totalidad lo loco del tema es que aun dejando despejado dicho sewctor por mi vehiculo el señor dice que se decidio que eso no fuera cochera. Que opina al respecto. Ante todo es importante aclarar que la propietaria hacia uso sin problemas de la cochera y luego de estar desocupado 1 ano y medio antes de que yo alquilara empezaron los inconvenientes con dicho señor Luna

Respuesta: Para responder es necesario saber de qué clase de lugar para guardar un vehículo hablamos, hay que tener el plano y el reglamento de copropiedad a la vista, cuanto menos.-



Consulta 76

De mi mayor consideración

Mi consulta refiere a que habito hace 24 años en un departamento mío,siendo este el 8° piso y tener un balcón terraza,En determinado momento hace 10 años aproximadamente,hubo filtraciones que afectaron el piso de madera del living y segundo cuarto ,despues de reclamar insistentemente en ese entonces,se encontró solución haciendo una canaleta de retención y hubo que levantar unos 5 cm la ventana,como hubo que levantarla y no entraba el marco, hubo que cambiar el ventanal.

En ese momento hubo problemas entre los consorcistas y la administración por lo que se desvinculo la primera,quedando mis pisos totalmente deteriorados ,levantado el paquet y sin arreglo de ellos.

Ante los problemas administrativos y siendo que me informaban que no había dinero para el arreglo,(quedo a cargo la comisión en ese momento)

seguí viviendo con los pisos rotos,los tape con un sillón,mesa y alfombras cortas.

Ahora pasados 10 años,tomé la decisión de arreglar todo el Dpto.,pintar techo y aberturas,empapelar todos los ambientes e hice el reclamo que necesitaba plastificar todo ,solicitando a el consorcio se hiciera cargo de lo que le correspondía por el arreglo .Llamado el administrador me dijo que debía llamar una persona de la comisión para que vea los deterioros y el me enviaría un profesional para que cotice el arreglo de los mismos. Eso sucedió pero al pasar el importe al administrador le dijeron que debía esperar por que habría que juntar el dinero ya que no había,cuando vino la persona de la comisión me dijo que el no podía decidir e informaría a la administración,teniendo que convocar a una asamblea del consorcio, que hasta ahora no se a hecho,ante tal situación me veo con la obligación y necesidad de continuar con todos los trabajos en mi departamento, que suspendí momentáneamente,pero ante la presión de los diferentes gremios y rubros he decidido continuar con los mismos,informando a la administración y comisión del consorcio enviando un mail con fotografías de como estaba antes de terminar el arreglo.

Asimismo propuse a la administración autofinanciarme , para ir descontando mensualmente por mis expensas el importe del arreglo que corresponde al consorcio,lo que en primera instancia le pareció bien,pero la persona de la comisión me dijo no continuara hasta que no se reúna la asamblea para considerar alguna expensa extraordinaria.Yo sigo con los arreglos,la asamblea aun no fue convocada

Que hice mal ? que corresponde? y como debo proceder ante las diferentes posturas?

Muchas gracias por vuestra respuesta

Saludo atentamente Genaro

Respuesta: En rigor no debió haber esperado tanto tiempo para exigir al consorcio la reparación del piso, ya que diez años es el plazo de prescripción de un reclamo por daños en propiedad horizontal, del tipo que Ud. expone. Cero que lo mejor será para empezar intimar fehacientemente al consorcio la reparación de ese piso y esperar la respuesta, que determinará qué camino seguir.



Consulta 77

Vivo en un departamento con humedad en la pared del living desde hace 3 años. Realizaron 3 veces el arreglo pero éstos no duraron más de 2 semanas, otra vez apareció la humedad y cada vez más grande.

Parece que ya encontraron el desperfecto y proviene del cuadro de ducha del baño del dpto. que se encuentra en espejo con el mío. El tema es, que el living de mi casa está empapelado y el consorcio dice que me van a reparar la pared y van a colocar un papel tapiz "tipo parche".

Cambiar el papel de una pared del living me obliga a cambiar el papel de las otras 3 paredes a no ser que quiera que termine como un colage.

Quien tiene que pagar los gastos?

El consorcio sólo debe pagar el papel de esa pared y yo el resto o el consorcio debe pagar el empapelado de todo el living?

Desde ya muchas gracias, espero respuesta. Ariana

Respuesta: en principio el consorcio debe reparar la pared dañada, buscando al forma de que usando papel u otro revestimiento quede un conjunto armónico.-



Consulta 78

Hola! Te molesto con una consulta! Vivo en un 2do piso soy propietaria y el q alquila en el primer piso hace parrilla en su patio entrando todo eo humo a mi domicilio! La administradora me dice que no puede hacer nada! Q es cuestion de convivencia! Pero en el reglamento interno dice "queda.prohibido... En lugarea comunes....toda clase de materia explosiva, ibflamables y/o asfixiantes qie pueden significar un peligro o produzcan emanaciones molestas" que.puedo hacet?

La otra consulta! Un vecino quiere hacer un quincho.con parrilla a gas? Eso es factible en un patio???? Que habilitación necesita sobre todo por mi seguridad!!

Cecilia

Respuesta: La posibilidad de que se instale un parrilla en un patio debe considerarse desde el punto de vista de una instalación que no produzca perturbación a los otros ocupantes del edificio, si no debe permitirse.- En cuanto a un quincho con parrilla a gas, habrá que saber en qué patio, de quién es el patio, cómo es la obra, a quién beneficia, etc. En suma, no es posible responder, se trata de una consulta que debe efectuarse en forma personalizada.



Consulta 79

Buenas tardes, tengo muchos problemas con la administración de mi edificio. En el mismo todavía no se conformo el consorcio porque es nuevo y como bien dice el dicho "a río revuelto...".

En fin, mi consulta en esta oportunidad es sobre la representación de la mayoría en lo que concierne al consorcio. En mi edificio hay dos o tres personas que son dueños de varios departamentos. Al punto que entre 3 personas, cuentan con la mayoría dentro del consorcio.

Estas personas lo compraron como inversión y no viven en el edificio pero según la administración, estos 3 individuos pueden decidir sobre todo lo que se hace dentro del edificio.

Esto es así?. Si yo tengo 10 departamentos de 15, yo puedo decidir lo que sea dentro del edificio y el resto tiene que acatar sin mas?

De no ser así, existe alguna ley a la que pueda referirme al reclamar?

Muchas gracias. Facundo

Respuesta: Me gustaría, primero qué significa decir que no se formó el consorcio: por ejemplo: ¿no hay reglamento de copropiedad?. En cuanto a la posibilidad de que una sola persona o dos o tres conformen una mayoría, es factible. De todas formas, me gustaría saber, cuanto menos, si hay reglamento, cómo se nombró al administrador, etc.-



Consulta 80

Estimado:

Se trata de un depto. Alquilado donde hace unos dias no hay servicio de gas. Se han contratado los trabajos necesarios para que se rehabilite la instalacion pero las obras demoran entre 30 y 60 dias. Se hace cargo del gasto integramente el propietario a traves del pago de expensa extraordinaria pero el inquilino se niega a pagar cualquier tipo de gasto ( expensas ordianrias / abl / agua y alquiler ) hasta tanto se restablezca el servicio.

Que derecho le asiste al propietario para intimarlo siendo que el contrato establece que " La parte locadora no se hace responsable por los daños, perjuicios y molestias que pudiera ocasionar a la parte locataria, el no funcionamiento por interrupciones del servicio eléctrico y gas que pudieran producirse en el departamento o en el edificio de que forma parte el bien locado, "

MUCHAS GRACIAS Sergio

Respuesta: Si el contrato contiene es cláusula, el locatario debe pagar el alquiler aún cuando no haya servicio de gas natural.-

Consulta 1 Buenas Noches, Comento la situacion: Hay dos edificios uno al lado del otro y tiene un reglamento de co-propiedad en donde figuran los dos y tienen el mismo numero de CUIT. En la practica actuan como dos edificios independientes, liquidaciones por separadas, mantenientos, etc... Esto aparentemente hace muchos años, se hizo asi y quedo asi por usos y costumbres, tienen los dos el mismo administrador. La consulta es: Esto se puede? Hay que revertilo o se puede seguir asi? Hay algun impedimiento en el caso de remover el administrador? Hay leyes que nos amparen? Gracias, desde ya muy amable su respuesta. Saludos Pablo Respuesta: Como Ud. comprenderá, no es posible responder sin tener a la vista el reglamento y saber, en detalle cómo funciona ese consorcio.- Consulta 2 Buenas tardes, mi nombre es Alejandro y queria consultarle sobre un tema. El encargado de nuestro edificio pidio que se le pintara el dto donde habita.. al quererle comprar la pintura exigio q contratemos a alguien para q lo haga... es mas su dto esta empapelado (x el mismo hace 10 años).... no deberia hacerlo pintar el como si fuera un inquilino?? Es mas no podriamos nosotros exigirle q lo haga? Muchas gracias. Saludos Alejandro Respuesta: La verdad es que el consorcio debe mantener en buenas condiciones la vivienda del encargado, reparando lo que se necesario. Y el encargado debe cuidar de esa vivienda. Así las cosas si la pintura es de varios años y está deteriorada debe el consorcio hacerse cargo de la pintura. Queda claro que el encargado podria hacer él la tarea (pero no es su obligación), sería un gesto buena voluntad hacia el consorcio, pero depende de la persona y de su relación con empleador (el consorcio), pero, reitero no está obligado el encargado a ser él quien aporte la mano de obra.- Consulta 3 Estimado Doctor, vivo en un departamento de 2 pisos por escalera con 5 unidades funcionales. 1- En uno de los departamentos lavecina ha observado agua proveniente de un caño de su propio baño (caño dentro de la pared para la utilizacion de un lavamanos). A quien le corresponde el arreglo, consorcio o propietario? 2- otro departamento tiene humedad en el techo proveniente del baño del departamento de arriba. Aun no sabemossi es caño del baño exactamente o de un caño desague de un balcon. Cualquiera sea el caso es de caño dentro de pared. A quien correspondeel arreglo. El reglamento de copropiedad dice: son comunes las cañerias principales de agua corriente y de gas hasta que llegan al descubierto a las respectivas unidades. Agradezco su respuesta Atte, Carolina Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y leerlo todo.- Consulta 4 Buenos días, mi consulta puntual es la siguiente: Vivo en un edificio chico de 6 unidades, 4 de 2 ambientes ubicadas al frente de la propiedad y 2 unidades de 3 ambientes distribuidas en PB y primer piso (una de las cuales es la mía) ubicadas al fondo, una contigua a la otra. Hace tiempo que estoy reclamando al consorcio por dos motivos: 1) falta de presión de agua en el piso de arriba de mi propiedad, problema que tengo entendido también existe en el departamento contiguo. En las reuniones con la administradora, se plantearon varias posibilidades de solución como realizar una nueva entrada de agua directa desde los tanques hasta los departamentos o la instalación de una bomba. Ante los numerosos reclamos a la administradora (en reuniones, por teléfono, vía email), ésta manifestó que solicitaría presupuestos para este trabajo. A pesar de que este reclamo data de varios años, prácticamente desde que me mudé al edificio hace 6 años, todavía no se solicitaron los presupuestos prometidos, ni se realizó trabajo alguno. 2) filtración en el techo y paredes en la cocina de mi propiedad cada vez que llueve. En este caso, como en el anterior, realicé numerosos reclamos, también por teléfono, en persona y por e-mail. Después de aproximadamente 7 meses, conseguí que la administradora enviara a alguien para revisar de donde viene el agua. El problema aparentemente se debe a una filtración en el piso del balcón-terraza perteneciente al departamento contiguo. El presupuesto para la impermeabilización ya está pasado, pero el trabajo sigue sin efectuarse. La administradora alega que el propietario del balcón no responde a sus llamados para coordinar un día y horario para recibir a la persona que debe realizar el trabajo. A pesar de los reclamos constantes, el problema sigue sin resolverse y cada vez que llueve, filtra el agua en mi cocina, con riesgo de que además del deterioro en la pintura, se arruine también el mueble que está adosado a la pared de la filtración. Ya agoté todas posibilidades de reclamos "normales" como expresé anteriormente, en persona, telefónicamente y vía e-mail. Cómo debería proceder para intimar formalmente a la administración y/o al propietario del departamento contiguo? Podría dejar de pagar las expensas hasta tanto no me solucionen estos problemas? Desde ya muchas gracias por su respuesta. Atentamente, Sandra Respuesta: 1.- El consorcio debe llevar a cabo las tareas necesarias para que tengan presión de agua suficiente en ese piso, deben evaluar las distintas posibilidades y poner manos a al obra. 2.- En cuanto a filtraciones, si se saber que debe ser el consorcio quien repare, ante la inacción puede optar por la intimación fehaciente vía carta documento u optar por promover una mediación.- Consulta 5 Hola, mi nombre es Norma xxxx, en mayo tomé la administración del consorcio donde vivo, por supuesto ad honoren. Removimos a la anterior administradora designada por la constructora por 3 años, con las condiciones que explicita el regalmento, 66% del total de las unidades y con causal, ya que le quedaba un año y medio de gestión. Su administración fue muy desprolija, no daba explicaciones sobre el fondo de reserva recaudado en las escrituraciones, el edificio fue entregado en agosto de 2011. Tengo certificado de curso y estoy inscripta en el registro Nº xxx. Estoy necesitando una auditoría de esa gestión para quedar liberada de su accionar y dar explicaciones a los consorcistas en reunión, ya que si bien se puede inferir una malversación de fondos se necesita la revisión y firma de un profesional que avale auditando todo, no es mucho tiempo, pero no consigo a ningún profesional dispuesto a hacerlo. También quiero saber si no existe algún organismo de control de administradores, por lo que veo la mayoría son bastante deshonestos y perjudican a todos. Otra consulta es si hay alguna acción desciplinaria para aplicar a los consorcistas que no cumplen con las normas de convivencia, no respetan horarios de descanso, rompen partes comunes, quitan comunicaciones colocadas para información general, peleas escandalosas en sus UF que molestan, música fuerte, etc. Muchas gracias y espero respuesta . Norma Respuesta: en cuanto a la auditoría, puede comunicarse con el estudio al 4982-2024 o al 3526-4008. Por organismo de control debe entenderse al Registro Público de Administradores en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. De todas formas la mala administración siempre puede dar origen a un proceso judicial. En cuanto a las normas de convivencia, hay que analizar cada caso en particular, ya que la ley de propiedad horizontal prevé en su artículo 15 la posibilidad de iniciar acciones, pero reitero, no se puede responder en forma general.- Consulta 6 Hola el motivo de mi consulta es que la asamblea de propietarios a removido al vieja administrador de 20 años de ejercicio y a nombra ante escribano uno nuevo. Pero el problema que los dos liquidan las expensas y quieren cobrarlas ambos. Como puedo saber a quien corresponde el pago mejor dicho si es legal este tipo de destitucion o lo mejor seria aser un deposito juridico en custodia. Desde ya muchas gracias Augusto Gabriel Respuesta: Es un grave problema que un consorcio tenga dos administradores, pero no se puede responder sin tener más detalles acerca de lo mejor para hacer en esa situación Consulta 7 Hola, quería consultarle porque en mi edificio hay un vecino que tiene problemas serios de alcohol y hace poco dejó las puerta de entrada abierta y con las llaves puestas, entró una persona ajena, etc. Finalmente no pasó nada grave. Pero no sabemos cómo proceder ante la inseguridad que genera en todos los vecinos. ¿Podría aconsejarnos que es lo más conveniente en este tipo de casos y ante quién hacerlo? Muchas gracias por su atención. Mónica Respuesta: La verdad es que desde ésta página no es sencillo responder a un problema así, habría que tener más datos, cómo es el edificio, cómo ocurrieron los hechos, etc. Consulta 8 Me dirijo a ustedes por saber de la especialidad del Dr. Awad a través del programa radial de los sábados. Estuve reclamando casi dos años para que hicieran arreglos pendientes de una administración anterior y cuando los realizaron, en setiembre del año pasado, resultó que al tiempo tuve que reclamar de vuelta por que volvieron los problemas originales y desde ese momento ahora no me hacen caso y necesito solucionar este tema ya que por problemas económicos necesito alquilarlo y quiero dejarlo en condiciones. Necesito saber si pueden orientarme o indicarme donde me puedo dirigir para intimar el arreglo por vía judicial, pero no puedo pagar honorarios. Agradecería su respuesta. Atentamente Nélida Respuesta: Si el consorcio obligado a la reparación o el arreglo ejecutó mal los trabajos debe llevarlos a cabo nuevamente. Para comenzar, una carta documento, una intimación fehaciente, luego se verá.- Consulta 9 Dr. Awad Como lograr mantener vigente y actualizado un Fondo de Reserva dispuesto en las reservas, con el propósito de emplearlo en gastos extraordinarios, teniendo presente, la pérdida del poder adquisitivo del dinero a consecuencia de la inflación y otros factores relacionados. Agradecería enormemente su respuesta a los efectos de considerarla y tenerla presente para su implementación. Muchas gracias. Carlos E. Respuesta: para ser honestos, en estos tiempos de inflación creciente, no aconsejo tener un fondo de reserva cuantioso, sino tener un sistema de pago de expensas variable, (no fijas) y un pequeño fondo operativo o de caja chica, para hacer frente a algunos gastos.- Consulta 10 Estimado Dr. Awad, Lamento molestarlo e intentaré que mi consulta sea breve. Vivo en un edificio de siete departamentos y ayer por la tarde una persona de Metrogas detectó una pérdida de gas en cañería interna por lo que se llevaron el medidor y me clausuraron el suministro de gas. Metrogas me informa que desde el 2011 hay un reclamo de pèrdida de gas en mi departamento ( el cual yo no estaba enterada) y desde que comencé a habitar este departamento siempre he tenido problemas con el suministro de gas, ( No habiendo sido oída por la constructora y luego el Consorcio). Mi pregunta es la siguiente, siendo el problema de cañería interna al edificio, el gasto del gasista matrículado lo debo pagar yo o el consorcio? Muchisimas gracias!! Mónica A. Respuesta: No me molesta, es un gusto poder responderle. Para contestar es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y leer acerca del dominio de las cañerías.- Consulta 11 Hola, mi nombre es Gabriel, vivo en PB de un edificio q consta de 3 pisos, hace poco más de un año mi vecino vendió su dto., y se mudo UNA SUCIA, maleducada y loca dentista, primero comenzaron a perder sus cañerías, lo que me arruinó el techo del baño y de la cocina en la cocina se calló el cielo raso), la loca esta arregló la cañería, pero nunca se hizo cargo del arreglo de mi dto... se la deje pasar, tiene perro en el balcón, la mina Baldea y tira toda la mugre desde el primer piso a la vereda y cae todo en mi balcón y en mi media sombra q tengo en mi balcón, baldea casi todos los días y no es capaz de bajar a sacar la mugre que tira a la vereda, ni que hablar de mi balcón. Hale 2 veces con ella y le pedí que al menos baje y saque la mugre de la vereda, a medida fue pasando el tiempo, comenzó a aparecer humedad en mi casa y se agravó ya que SOY ALERGICO a la humedad, al pelo de perro y al polvillo, por lo tanto no puedo dormir de hecho llego de mi trabajo a las 4:00am y son las 7:00 am y no puedo respirar, mi señora también le pidió que deje de limpiar porque le salpica la ropa limpia con el agua sucia que tira de su balcón, la LOCA SE OFENDE, hable con el Admin y le plantee el problema, no me dio mucha bolilla, por lo que procedí a filmar y fotografiar mi habitación con la humedad, como la humedad deja la pared exterior del dto., como deja la mugre en la vereda y no baja a limpiar. Tengo pensado hacerlo siempre q limpie, filmar cada vez que baldea. Mi pregunta es la siguiente ¿Puedo comenzar acciones legales?, el perjuicio no es solo estético ya que esta afectando mi salud. Me podrían indicar q es lo correcto en estos casos. Trato de armarme de paciencia, pero en cualquier momento la agarro de los pelos y le paso la trompa por la mugre que deja. Gabriel Respuesta: No a esto último, no por mano propia. En cuanto a los daños, me gustaría leer el reglamento de copropiedad primero. Sobre lo que ocurre con lo que tira desde el balcón, debe el consorcio a través de su administrador tomar medidas, es una obligación del administrador resguardar los intereses del consorcio.- Consulta 12 Hola, buenas tardes. Es posible alquilar un departamento del cual el edificio todavía no obtiene el final de obra? saludos! Muchas gracias! Sofi Respuesta: Si, es posible.- Consulta 13 Estimado Doctor Awad. Desearía me pudiese asesorar sobre un accidente que me ocurrió en el edificio en el cual soy inquilino. Esto sucedió el día 03 de junio del corriente año. Sufrí fractura de humero y tuve operación con prótesis y clavos. Me dice la Administradora que ya no tengo derecho a reclamar al seguro del consorcio, por que el plazo ya caducó. Esto realmente es así ?. Le agradecería me pudiese asesorar los tiempos de plazos legales. Ya que me encuentro convaleciente y no puedo realizar trabajos para mi sustento. Desde ya agradezco su atención. Afectuosos saludos. Carlos Respuesta: La verdad es que no puedo responder con esos pocos datos. Consulta 14 gracias por leerme, quisiera preguntarle vivo en un edificio de 3 pisos en la planta baja hay un cuartito donde se encuentran los medidores de gas yfrente sobre los pasillos la luz, el edificio tiene en los descanso de escalera 2 ventanas (en cada piso) y hay vecinos que la cierran hermeticamente, como asi tambien una puerta que hay en planta baja que es el pulmon del edificio, hay un reglamento de metrogas sobre la ventilacion de los pasillos de edificios???, muchas gracias Graciela Respuesta: Esa pregunta debe formularse a un gasista matriculado Consulta 15 Buenos dìas Doctor Awad,le agradecerìa sumamente el que me pueda contestar la siguiente pregunta: Vivo en un edificio recièn estrenado dònde aùn no tenemos Reglamento, en el mismo poseemos un fondo que algunos vecinos utilizamos para hacer asados, ante lo cuàl , otros vecinos se niegan, aduciendo que en la ciudad de Bs As està prohibido hacer fuego para asados en el fondos que dan al pulmòn de manzana, ¿es esto asì? ,¿efectivamente existe una disposiciòn legal que impida hacer parrillas en los fondos que dan al pulmòn de la manzana? Desde ya , le agradezco mucho su respuesta. Marcelo Respuesta: Hay muchos edificios que tienen sus parrillas en los fondos de lotes. Pero, siempre lo mejor es la consulta con el profesional que corresponde: ingeniero civil, arquitecto.- Consulta 16 buenas tardes dr: Queria hacerle una pregunta, vivo en un ph al frente Y tengo la cañeria de desague del techo q baja por el pasillo contra mi pared. Mi vecina me dice que no puede estar esta cañeria asi. que tengo que hacerla pasar por el FRENTE DE MI CASA!!! queria saber si esto es asi o puedo seguir teniendola tal cual esta. yo pago impuestos por el pasillo tambien dado que me corresponde tambien el pasillo saluda muy atte: OSVALDO Respuesta: La verdad es que con tan pocos datos no se puede responder. Siempre es necesario tener el reglamento a la vista, cuanto menos, para saber de quién es la cañería.- Consulta 17 Dr.Awad. Vivo en un complejo habitacional en la ciudad de Tandil. Cito enxxx, el mismo consta de xx departamentos todos de alquiler y un sector destinado a espacio guardacoches, sin delimitar, o sea que no están numeradas y se estaciona donde se puede, a veces hay coches que no sabemos de quienes son, otras algunos picaros estacionan coches de sus visitas, otras estacionan su propio vehículo y el de la Empresa donde trabajan eso motiva que, al no encontrar lugar se estacione sobre el césped y canteros. Se que personas foráneas alquilan los espacios. Que hacer? Respuesta: la verdad es que faltan datos para responder. Parece que es un complejo habitacional, pero todos los departamentos se alquilan. No es posible saber si se trata de un inmueble sometido a la ley de propiedad horizontal, o pertenece a una sola persona, etc. Se necesitan más datos.- Consulta 18 Dr. Awad, quisiera saber que acción podría inciar un consorcio, contra una copropietaria que ocasiona serios disturbios al resto de los propietarios (ha tirado un televisor por el aire luz). Desde ya muchas gracias¡¡ Dra. Elisa A. Respuesta: Lo primero que debieran hacer es una denuncia policial. Hay procesos por daños, procesos por alterar la pacífica convivencia, por poner en riesgo la seguridad en el edificio, etc.- pero con tan pocos datos, no es posible responder más.- Consulta 19 Hola muy buenos días, quería hacer una consulta respecto a un conflicto administrativo. Vivo en un complejo de 5 torres, q pertenece a Avellaneda, en donde vivimos 1200 familias. Hace mas de 10 años que estamos con conflictos con la administración con quien estamos en juicio para sacarla pero no estamos pudiendo. Hace años que no se llama siquiera a una reunión de consorcio. Pagamos casi $1000 de expensas y las torres se encuentran en un estado deplorable. Para colmo, El dia de ayer nos cortaron el gas por perdidas. Quisiera asesorarme respecto a las posibilidades reales que existen de poder elegir otra administración. No tengo ningún problema de acercarme al estudio. Carolina Respuesta: La verdad es que cuestiones como ésta ameritan una consulta más personalizada, teniendo, cuanto menso el reglamento de copropiedad y más documentación, liquidaciones de expensas, datos del proceso judicial, etc. Consulta 20 Estimado Dr.Awad, mi consulta es la siguiente, tengo un departamento en un edificio de Mar del Plata, el cual está ubicado en un segundo piso interno, por consiguiente ventila a un aire y luz. El problema es el siguiente. los departamentos del primer piso, techaron sus respectivos patios con un techo tipo plastico, el cual me queda a 50cm de la ventana, quedando al alcance de la mano todas las suciedades y objetos que caen por el mismo, a lo cual se sumo en la actualidad, el ingreso de palomas, que minaron de excrementos y suciedad los mencionados techos, sabiendo las enfermedades que traen aparejadas.Me he dirijido al administrador en infinidad de veces para que haga remover los cuestionados techos y teniendo encuenta que hace mas de 10 anos que existen dice que la única solución es lavarlo periódicamente, cosa que no hace hace unos días me presente en su oficina para reclamarle esta fea situación, el no estaba y una empleada me dijo que era complicado conseguir gente para limpiar los techos, ya que son endebles.Realmente me siento desamparado ante esta situación y no se como manejarlo. ( se que la respuesta de el va a ser de limpiarlos, yo pregunto cuanto tiempo puede durar limpio con la cantidad de palomas que viven aparte que no cumple) Dr. mi pregunta es que debo hacer ante esta situación tendrá alguna solución le comento también que he decidido hablar con un Abogado que este por medio de mail, le planteó la situación y el administrador le contestó que por el tiempo que está colocado no puede intimar a los propietarios y que los iba a lavar cosa que no hizo. A parte quiero alquilarlo en la temporada cosa que se me hace imposible por esta situación, y menos venderlo ya que por esto baja el valor un 30por ciento, Sin mas y a la espera de su respuesta lo saludo atte .Fabián Respuesta: Han pasado diez años desde que se instalaron los toldos, igual me gustaría tener a la vista el reglamento de copropiedad de ese cosnrocio. Me gustaría saber la opinión de algún profesional que tenga conocimiento puntual del Código de Edificación vigente en esa jurisdicción. Quizá habría que comenzar por intimar al consorcio para que solucione un problema de seguridad e higiene en el edificio. proponer una mediación, y tratar de llegar a una solución negociada. Consulta 21 Buen día doctor Awad Le comento como es la situacion Es un edificio nuevo donde el primer departamente fue habitado en febrero. En el mes de mayo el encargado del edifcio desaparece y nos manda una carta por un reclamo de los meses que estuvo trabajando para el edificio en negro. Dice que desde el mes de noviembre. Hubo un intercambio donde el administrador le reconoce la antiguedad y hay un demanda de 80.000 pesos. Supuestamente el administrador dijo que se iba hacer cargo, pero debido a una serie de respuestas dadas como no iba a negociar. Hemos decidido sacarlos. Tiene un contrato de 2 años en el reglamento de coopropiedad. el encargado antes de irse se robo 3500 pesos que le dio la admisnitracion para comprar sestos de basura , 1600 pesos de una escalera, sin autorizacion de nadie. Y 6 expensas que le habian abonado varios departamentos de 1300 peso.s Desde que se puso en marcha el admisnitrador de las tareas que tenia que realizar no hizo nada solo abrir la cuenta del banco que nos paso el n despues de un mes y medio ya que nunca se acordo de ponerlo en las expensas. Quien deberia ser responsable de la contracion en negro del encargado, el consorcio, la administracion o la constructora? Si la administracion le reconoce la antiguedad entonces su inicion como administrador es a partir de noviembre? No habia nadie en el edificio. En las expensas de los primeros 2 meses no figuran aportes de encargado corre multa para el admisnitrador? Gracias por su atencion Damian Respuesta: Son muchas preguntas, poca información, Es necesario tener a la vista el reglamento para saber en qué momento se nombró a ese administrador, tener a la vista algunas liquidaciones de expensas, etc.- En general este tipo de consultas no pueden responderse desde una página como ésta.-. Consulta 22 Dr. mi consulta es la siguiente: el administrador del edificio en donde vivo (ciudad de Mar del Plata) me liquida en las expensas unos $2500 +415 fijo de expensas, en concepto según me manifestó, por arreglos y daños de filtraciones, ocasionados a un vecino (que esta debajo mio). la notificación me la hizo por carta en el mes de marzo añadiendo una nota a las expensas de siempre, que fue una carta común y corriente que la pude haber recibido, como no. Nunca se me notifico con carta documento y; me dirigi a averiguar porque nadie me aviso, me llamo o me intimo por carta documento y el administrador me dijo porque era de carácter urgente y dedujo que yo no estaba, con lo cual le refute en que en el momento de que “supuestamente”se produjo la perdida y el daño yo si estaba y nadie vino a tocarme el timbre o minimo dejarme una nota por debajo de la puerta ni el encargado ni el dueño. y digo supuestamente, porque yo nunca vi los daños, nunca nadie me invito a ver los daños y verlos yo con mis propios ojos. entonces en una conversación le dije: como voy a pagar algo que no vi?, ni siquiera me mostro factura de albañil ni factura de compra de materiales para los arreglos. pero eso no es todo, según el reglamento del edificio la administración no se hace cargo de reparaciones por filtraciones cuando es caleria interna, osea cada propietario se hace cargo de los arreglos, entonces mi gran pregunta es la siguiente: tiene el administrador derecho a imputarme ese monto de $2500 en las expensas?tambien me dijo que si no le pagaba me iniciaba juicio, esta persona esta abusando de sus funciones? el vecino de abajo mio no seria el en todo caso el que me debería reclamar esos arreglos y daños por via particular y no por medio del administrador?, el tema es que el administrador me reconocio que no se debio haber metido en el asunto este y que le presto el dinero a ese vecino para hacer los arreglos...que solución se puede tomar antes de una via judicial porque a mi todo me huele raro y como le dijo yo no puedo pagar algo que no vi, que no se si es cierto o un areglo entre el administrador y ese vecino que vive debajo mio porque con esa excusa quiere que le pague lo que le costo pintar todo el departamento y nose que cosas mas me dijo.,,a todo esto le acopio que hace un año y medio atrás tuve digamos un problema parecido con el vecino de arribadel cual tome fotos y videos de las filtraciones, humedad y cataratas de agua que sufria mi unidad por filtraciones y perdidas , con lo cual el administrador cuando lo fui a ver me dijo que el no podía hacer nada, eso era algo del que se tenia que ocupar el dueño, que el reglamento del edificio no hace ni paga reparaciones de cañerías internas, que me aregle con el dueño del departamento de arriba mio, que el solo si quería yo me podía pasar el teléfono para que lo llame y le avise, conclusión lo estuve persiguiendo al dueño de arriba para que haga arreglar sus cañerías porque me perjudicaban y los daños a mi depto. los termine pagando yo mismo para no tener que ir a juicio y demás y terminar el asunto ahí mismo. Juan Manuel Respuesta: En principio no parece el administrador haber seguido los pasos adecuados, pero eso no puedo afirmarlo sin saber en detalle los hechos, saber qué ocurrió en detalle, qué caños o qué ocasionó la filtración, consultar documentación, por ejemplo el reglamento de copropiedad del consorcio, etc.- Consulta 23 Buenos dias Dr, y disculpe las molestias, pero en una asamblea del dia 26/07/13, se resolvio, que los gastos ocasionados por un departamento A, los pagara todos los propietarios del A, Yo no pude concurrir, Lo que quiero saber es si tengo la obligacion de pagar, ya que el problema surge del departamento del 3 A, y en la reunion se dijo que es del pluvial, lo cual es una mentira ya que no llueve hace mas de 10 dias. por favor lo que necesito es saber si con una carta documento estaria cubierta de pagar este gasto que no me corresponde. En el aviso de la reunion de consorcio, jamas se puso que se iba a tratar este tema. sino que pusieron temas puntuales y no este. Desde ya muchas gracias, y nuevamente disculpe Graciela Respuesta: La verdad es que es necesario tener a la vista el reglamento, la convocatoria a asamblea y el acta donde se tomó esa decisión, antes de responder.- Consulta 24 Buenas tardes Dr.Awad: Desearía consultarle sobre el tema de impermeabilización y pintura pared contrafrente. A causa de humedad que ingresa a unos de los pisos dentro del placard que da a esa pared, se contrató al pintor para hacer con silleta el mencionado trabajo. Luego se concurrió a la propiedad de la casa que tiene el patio por donde se debería bajar con la silleta, logico que protgiendo su piso. Nos encontramos con una familia completamente en contra de permitir que el pintor toque su piso del patio. Es decir ni el pintor ni las sogas correspondientes a la silleta. Como no permiten saliar por su propiedad se les informó que se colocaría una escalera para pasar desde su patio al patio del encargado de nuestro de edificio. Ni siquiera permiten que se lije. Bueno le agradecería si me puede aconsejar que podemos hacer para poder realizar este trabajo. También amenaza que si algo de lo dicho se produjera nos va a denunciar!!! Saludos atte.Graciela Respuesta: Es necesario saber de qué estamos hablando, son vecinos del edificio? Vecinos linderos?.- Consulta 25 Dr. Edward. Buenas tardes. Le escribo para hacerle una consulta sobre un Consorcio que recién se está armando. Mi consulta es la siguiente: las expensas se deben pagar por adelantado o a mes vencido ??? Muchas gracias. Un saludo, Marcelo Respuesta: La verdad es que es el reglamento de copropiedad el que define esto, pero, en general lo más aconsejable es pagar mes vencido.- Consulta 26 Hola Dr. Edward. Tengo una consulta sobre un Consorcio que recién se está armando. La consulta es la siguiente: quién es el responsable de confeccionar el Reglamento Interno de Convivencia ?? Muchas gracias. Un saludo, Marcelo Respuesta: en general ese reglamento interno, se confecciona y se vota en asamblea.- Puede encargársele al administrador o a un propietario, consejo de administración, etc. Hay en algunas librerías unos que se adquieren y sirven como modelos, adaptándolos a la realidad de cada edificio.- Consulta 27 Buen día Dr.Awad: Me permito dirigirme a Ud. con la finalidad de hacerle una consulta que es la siguiente: Vivo en un edificio que cuenta con 80 unidades de dptos. y 55 cocheras. En el mes de mayo/13 la administradora, que fuera elegida en nov./12, despide al encargado que contaba con 15 años de antigüedad sin llamar a asamblea ni dar explicaciones. Nos reunimos un grupo de aproximadamente 30 propietarios e hicimos un acta ante escribano para su destitución y elegimos nuevo administrador quien abre cta. a nombre del consorcio. Luego de esto la administradora llama a asamblea y explica las causas del despido-cobro indebido de expensas- ,se renueva el mandato con apoyo de unos 25 propietarios-inquilinos y otros 30 poderes y anuncia que abrirá cta. a nombre del consorcio (tenia cta. a su nombre). Actualmente ambos administradores cobran expensas, ella traslada su oficina al edificio.La gente no quiere problemas y sigue pagándole expensas. Yo le deposité 2 meses,al nuevo administrador en la cta. del consorcio,de expensas. Como temo me reclamen del otro lado al tercer mes quería saber si esto justifica un depósito judicial o cómo debo proceder? Muchísimas gracias por su atención. Atte.- Teresa Respuesta: El tema es complejo, en general es necesario tener más información, haber leído el reglamento, etc. todo parece indicar que Uds. se apresuraron a elegir un nuevo administrador, para colmo de males sin las mayorías necesarias. La verdad es que el administrador va a ser aquel a quien le pague la mayor cantidad de consorcistas, pues es el que tiene la posibilidad de hacer frente a las obligaciones del consorcio. De todas formas, si al grupo que eligió nuevo administrador entiende que esa situación es la que debe imperar, habrá que consignar las expensas. Reitero, no es posible dar un consejo, salvo generalidades.- Consulta 28 Estimados, Buen día. Me han pasado su contacto para realizar una consulta para ver la posibilidad de que me pueden asesorar sobre este tema. Concretamente en las torres donde vivo han avanzado sobre la instalación de antenas en la azotea. Este tema ya había sido tratado oportunamente en una reunión de Consorcio y por mayoría se había determinado la NO instalación de estas antenas. A pesar de ello avanzaron de todos modos. Quisiera saber legalmente que acciones se pueden tomar para que procedan a su retiro. Abajo un mail enviado al Administrador que hasta el momento no respondió. Estuve investigando un poco en Internet y encontré que en algunas localidades como La Plata existe una reglamentación. No se en el resto de las localidades (en este caso es Lomas de Zamora). Quedando a la espera de vuestra respuesta los saludo muy cordialmente. Mauro . Respuesta: la verdad es que si la mayoría, en una asamblea se ha pronunciado contra la instalación de la antena, resulta cuanto menos temeraria la conducta del administrador, que obra desconociendo esa decisión de los consorcistas. La verdad es que habría que reunirse y tratar el tema, cuanto menos enviarle una carta documento para que detenga la obra, haciéndolo responsable de los perjuicios que ello le irrogue al consorcio.- LO ideal sería una presentación judicial para detener la obra.- Consulta 29 Estimado Dr. Awad, soy Copropietario en un Consorcio de P.H. en Mar del Plata. Desde hace cuatro años y en forma reiterada cada año, según consta en Actas de las Asambleas, se acordó con el Administrador que un cambio de balcones se realizaría con el recupero de gastos de deudores morosos. Ahora dicho Administrador ha imuesto (sin explicación de ningún tipo) un Fondo de Obras 2013 para el cambio de esos balcones. ¿Debe considerarse eso DESOBEDIENCIA a los mandatos de las Asambleas? Muchas gracias. Oscar Alberto Respuesta: en principio sí, pues si el consorcio le ordenó que repare los balcones con los fondos que recupera de los morosos, está incumpliendo. Lo que no se sabe es si cobró algo de los morosos (y qué hizo con esos importes), tampoco se sabe si la situación de los balcones y/o de otros sectores que haya que reparar puede esperar.- Consulta 30 hola dr. queriamos hacerle una consulta acerca del encargado del edificio que desde sept de 2010 hasta agosto de 2011 estuvo un año de licencia por acv se reincorporo luego de una licencia con goce de sueldo en septiembre de 2011, en mayo de 2012 vuelve a tener un acv y lo consideramos residiva pero igual le pagamos un gratificacion mensual a la fecha nos manda esta carta documento avisando que tiene una incapacidad total y reclamando todo lo que no le pagamos la fecha de ingreso es 01/12/1994 la pregunta es como se considera el segundo acv? como enfermedad autonoma de la anterior o como residiva? y la segunda pregunta es si corresponde indemnizarlo aunque el haya tramitado la pension por invalidez? porque el problema es que tiene casi 19 años de antiguedad y la cifra es impagable para el consorcio muchas gracias saludos lorena Respuesta: la verdad es que no se puede responder a cuestiones como éstas, tan especificas, sin tener a la vista documentación, detalles historia clínica, certificados médicos, etc.- Consulta 31 Dr:mi consulta se debe a que la sra que hacela limpieza ( 4horas semanales tiene un sueldo de encargada lo que supera la recaudaciòn mensual de expensas) hay alguna manera de blanquearla de otra forma? Si es asì donde debemos ir? A todo esto el administrador paga de su bolsillo lo de la empleada ya que hay deudores( a pesar de varios le pedimos que nos de la cifra exacta de su deuda no tenemos respuesta.a la espera de su rta lo saluda atte Dora . Respuesta: La verdad es que no comprende muy bien la pregunta: hay una persona que realiza tareas de limpieza y que trabaja 4hs semanales? O tiene categoría de encargada? Si se habla de blanquearla, entonces, se trata de una relación laboral no registrada?.- Consulta 32 Estimado Me dirijo a ustedes porque hay ciertas cuestiones/consultas que la administradora del Edificio donde vivo no responde. Puntualmente tengo problemas por ruidos molestos con mis vecinos del piso de arriba y ella me dice que no puede hacer nada etc. Estuve pensando en dirigirme al CGP más cercano para pedir una mediación, pero me gustaría antes tener el asesoramiento de ustedes en este y otro tema. Debo comunicarme para pactar una entrevista con ustedes? Saludos cordiales y desde ya muchas gracias Mercedes Respuesta: La cuestión de los ruidos es difícil de abordar y responder desde ésta página de consultas. Puede promover una medicación por medio del CGP, citar al consorcio y a su vecino; pero estas mediaciones no son de asistencia obligatoria.- Consulta 33 Estimado:La administradora del consorcio se encuentra en el Partido de la Costa, el edificio esta en el mismo, yo soy miembro del consejo de Administracion, no me notificaron de la reunion, que se realizo en JULIO , cuando la misma se venia realizando todos los años en Mayo, hay varios puntos que se tocan que yo siempre estoy en desacuerdo, por ejemplo, hay propietarios que se creen dueños del edificio y NO de sus departamentos, no respetan el reglamento de convivencia, por ejemplo NO tener mascotas en el mismo y estos tienen perros que ensucian y molestan, se pelean porque orinan desde balcones, etc, etc, ademas la sra. administradora siempre consulta o preguntas obre arreglos a uno del Consejo y los otros NO, siendo los mismos cuatro. Me gustaria saber , si esta reunion se puede impugnar,si hay algun organismo o ente que regule esto o sancione a la Administradora, por lo anteriormente expuesto ( Alguna direccion o telefono ) Muchas gracias Gabriel Respuesta: Si bien no se puede responder con seguridad, habría que pensar en poder impugnar la asamblea si se ha modificado la fecha de reunión acostumbrada y ello no fue debidamente notificado.- Pero para estar seguros hay que tener el reglamento a la vista, saber cómo se hacían antes la citaciones, etc.- En la provincia de Buenos Aires no hay organismo de control.- Consulta 34 Hola todoconsorcios, Muy buena la tarea que desempeñan, Mi consulta es la siguiente: El edificio tiene 2 sectores, "A" y "B". Hace unos años la propietaria del piso de abajo mío se contactó por unas filtraciones que supuestamente venían de mi propiedad y le afectaban a ella. Vino un plomero levanto mi piso en sectores estratégicos y se comprobó que no provenían de mi propiedad, sino que venían del piso de arriba y al pasar por la pared de atrás, en mi caso no afectaba mi propiedad, aunque luego de un tiempo si lo hizo. En esos momentos tuve el fallecimiento de un familiar, y la verdad es que nos hicimos cargo del plomero cuando levantó nuestro piso por cuestiones de querer terminar de pasar el mal momento y solucionar un problema menor. Todo tuvo solución. Hoy día pasa lo mismo, yo estoy en de acuerdo en romper mi baño para ver si las filtraciones vienen de mi departamento y si provienen de mi propiedad me hago cargo de los gastos , pero ¿en caso contrario?, ¿en caso que mi departamento no sea?, ¿quién o quienes se tienen que hacer cargo de los gastos?. Juan Respuesta: Está seguro de que no hay forma de saber de dónde viene la filtración? De todas formas, hay que leer en el reglamento de copropiedad acerca de la propiedad de las cañerias.- Creo que lo mejor será acordar previamente que, en definitiva, si es necesario romper en su departamento, quien resulte responsable deberá cargar con todos los gastos ocasionados.- Consulta 35 Hola buenas tardes. Tengo una consulta rápida para hacerle, porque necesito decidir que hacer, sino pierdo un crédito que me salio aprobado (pero no otorgado). Tengo una casa en un lote de mi suegro. Yo vivo en el frente y mi suegro en el fondo. Para la obtención del crédito, tengo que hacer la subdivisión si o si. Sera una donación de padre a hijo. He consultado dos presupuestos, y me pasan de 11 a 18 mil pesos por el reglamento. 1) Es obligatorio hacerlo antes de la donación? 2) Debe ser realizado por un escribano? O yo puedo hacer un modelo y que luego el escribano me cobre solo por las firmas? Gracias!! Micaela Respuesta: Sinceramente, no se puede responder sobre los costos, pero es cierto que habrá que hacer la división y/o la afectación del inmueble a la propiedad horizontal y que cada casa sea una unidad de dominio exclusivo, creando un consorcio formado por dos integrantes.- Consulta 36 Hola Buenos Días ! en el consorcio donde alquilo un departamento despidieron al encargado con 6 años de antigüedad pagandole al rededor de 50.000 pesos. Esto debería ser una expensa Extraordinaria verdad, siendo el propietario quien se haga cargo ??? en el contrato dice claramente que las expensas extraordinarias las paga el Locador, pero él quiere hacérmelas pagar a mi insistiendole a la administrador que es un gasto ordinario y no extraordinario como fue asignado en la liquidación mensual. Desde ya muchas gracias. Espero recibir su opinión Victoria Respuesta: En general los gastos ocasionados en el despido del encargado deben considerarse gastos extraordinarios.- Consulta 37 Buenas tardes Dr. Awad mi consulta tiene que ver con cual regla o cual organismo regula o atiende "denuncias" sobre tender ropa en mi balcón , ya que la semana pasada me llego una nota de la administración que me notifica que esta terminantemente prohibido tender ropa en el balcón del edificio, sigue, para ello se encuentra la terraza para este fin. Se solicita que tenga a bien utilizarla, caso contrario se haran las denuncias a los organismos correspondientes. les pido por favor una aclaración respecto a mi consulta, porque todavía no encuentro a los organismos, como señala la administradora,y por su uso del plural entiendo que es mas de uno que se encarga de las denuncias por tender ropa en el balcón, que tengan por función tomar como denuncia que yo extienda ropa en un tender en mi balcón, y si existe alguna prohibición frente al tema, no tengo otro lugar seguro donde secar mi ropa, y mas en invierno; la terraza esta en el 9 piso y yo vivo en el 1°, si se me pierde algo, nadie me va a responder. Desde ya muchas gracias. Diana Respuesta: entiendo que en la ciudad e Buenos Aires, es el código de edificación el que prohíbe tender ropa en los balcones.- De todas formas, son pocos los edificios que cumplen con esa prohibición.- Consulta 38 Hola buenas tardes, quiero saber que puedo hacer para que la administración de mi consorcio me de bola, ya que me cortaron el gas hace 9 días por decir que mi caño tiene una fuga importante, pero hasta el día de hoy no vino a repararlo nadie cómo puedo hacer ya me comunique con todo el mundo y sigo sin respuestas positivas. Gracias por su tiempo. Respuesta: La consulta es incompleta, quién cortó el suministro? Qué dice el reglamento de copropiedad acerca de la propiedad de las cañerías?.- Consulta 39 Buenas noches Doctor Eduardo Hawad. Mi consulta es ¿Que determinacion debemos tomar en el caso nuestro?, el dia de ayer fallecio la Adminstradora del consorcio. ¿Como debemos hacer para contratar uno nuevo, y cuantos dias hay que esperar? Otro tema, en la planta baja, hay un departamento que es de todos los copropietarios y para bajar el monto de las expensas comunes hace años que hemos decidido dar en alquiler a los propietarios de los dos locales de planta baja, hasta aca vamos bien, pero mi inquietud es la siguiente: La administradora fallecida el dia de ayer, habia dado en alquiler de palabra el departamento a los señores de los locales y lo utilizan como deposito de productos de ferrateria que estan a la venta, pero no hay contrato escrito alguno, sino que hubo un acuerdo en forma verbal con la señora administradora fallecida. Digame, ¿como debemos prodecer para exigir que de ahora en mas se celebre un contrato de locacion del bien inmueble?, no con destino de vivienda, sino con un destino de deposito comercial. Es mas, le comento que abonan un alquiler por demas irrisorio de $1.100, siendo que un dos ambientes en la actualidad sobre avenida Bernardino Rivadavia, creo que su precio no es menor a $2.200, 2 ambientes mas un hermoso patio por encontrarse en planta baja. Necesito su opinion, sobre como contratar a un nuevo adminstrador de un edificio que cuenta con 4 semipisos, un piso en 3º piso y dos departamentos planta baja. Ademas, como encarar con el tema del alquiler del departamento antes mencionado, dado que lo dimos en alquiler para beneficiar a todos y no solo a los Locatarios del mismo. Un abrazo Kucky Respuesta: la verdad es que son muchas preguntas, algunas muy puntuales o específicas, que no pueden responderse sin una consulta más personalizada. Algo es real: deben reunirse de la forma que establezca el reglamento y elegir un nuevo administrador, con la presencia de un escribano.- Consulta 40 Estimado Dr Awad, ante que nada aprovecho para saludarlo y felicitarlo por la oportunidad que nos da a quines vivimos en P.H. de poder asesorarnos en todas aquellas dudas que el vivir en un consorcio conlleva. Quería que me asesore respecto al siguiente tema: soy propietario de un depto en CABA, el cual aun no fue escriturado y el edificio no tiene fin de obra. Contamos con un administrador impuesto por la constructora, nos cobra las expensas en base al plano original de venta. Nos llamo la atención , que en la liquidación de este mes se nos impone pagar una deuda de ABL y Rentas del año 2012 que debió afrontar la constructora. Estamos viviendo con solo un cesión de derechos de derechos, desde nov del 2011, por ende en cabeza de quien esta la obligación de dichas tazas, la constructora? O nosotros como poseedores desde que estamos viviendo? saludos y muchas gracias Sebastian Respuesta: para responder mejor es necesario tener a la vista la documentación con la que Uds. adquirieron el departamento, la documentación que se debe haber firmado al momento de ingresar a vivir, las liquidaciones de expensas, etc.- Consulta 41 Dr., estoy viviendo en un edificio el cual aún no se ha escriturado. La constructora nos puso un administrador, el cual está actuando como si ya fuésemos un consorcio legalmente constituido. Tenemos una serie de vecinos que no están pagando las expensas. Quería saber si existe la obligación de pagar dichas expensas y en caso de no hacerlo si se les puede ejecutar la deuda, ya que tengo entendido que no se puede hacer mediante una ejecución ejecutiva habitual. Desde ya gracias por su tiempo. Atte. Carlos Respuesta: si bien puede afirmarse que existe el “consorcio de hecho” , para responder en cada caso hay que tener a la vista la documentación que se ha firma al comprar las unidades y al ingresar a vivir en el edificio.- Consulta 42 Buenas tardes. recurro a Ud. porque no obtengo respuesta de la administradora de mi edificio. Hace un año me mudè a un edificio de Nuñez que esta en una esquina y tiene dos cuerpos ( un ascensor para cada uno que dan a calles distintas) El tema es que las cerámicas del ascensor de mi cuerpo ( que en total serán 12 aproximadamente ) están rotas desde que lleguè aqui. Cuando me mude tenia obreros en mi casa y ofrecì la mano de obra. Dijeron que no. Hasta la fecha no consigo que los cambien, es un gasto menor que se puede realizar ya que hay dinero disponible. Lamentablemente el consejo que mayoritariamente pertenece al otro cuerpo prioriza el cuidado de este en acuerdo con la administración. Què puedo hacer ? ya que reiteradísimas veces hice el pedido y no se resuelve dándome respuestas vagas.Recurro a defensa del consumidor? Muchas gracias Nora Respuesta: en principio lo que puede hacer es intimar fehacientemente a la administración a cumplir con sus obligaciones (puede buscar en el reglamento de copropiedad del consorcio el artículo que se refiere a esas obligaciones del administrador, en la ley de propiedad horizontal ese artículo es el número 9), reparando ese revestimiento del un sector del dominio común.- Consulta 43 Estimado Mi consulta es la siguiente: se trata de un edificio nuevo, a quien le corresponde el costo de instalación de matafuegos en el edificio, a la constructora o afrontarlo con el fondo de reserva que debieron abonar los propietarios al comprar su unidad? Muchas gracias Fabiana Respuesta: Debe considerarse que la entrega del edificio hay que hacerla con sus elementos de seguridad. Pero, lamento decirle, no todos los vendedores cumplen con esa obligación.-. Consulta 44 Estimado Dr. Awad, buenos días. En el PH (de más de 80 años) donde vivimos hay 4 unidades funcionales. Desde hace ya unos 3 o 4 años comenzamos a tener inconvenientes con una de las propietarias (la lindera a mi casa) porque considera que los espacios comunes puede utilizarlos como propios o las entradas tipo hall delante de una de sus puertas puede cerrarla con una reja para ganar un espacio. Respecto a esto último, ahí comenzaron los problemas: quería cerrar ese lugar para hacer un baño cosa que no está permitido según entendemos. Sin avisar, se fue de viaje durante 3 años y al día siguiente comenzó con la obra. Mi madre hizo la denuncia correspondiente porque no tenía ni autorización del resto de los propietarios y mucho menos de la municipalidad. Frenó la obra y el baño lo hizo adentro. En su PH había un sótano de ventilación (que antes se solían construir) y como su deseo es siempre ganar metros llevó adelante otra obra sin autorización de ningún tipo para hacer un sótano más grande. De hecho, armó una habitación. Respecto al lugar donde quería hacer primero el baño, yo le comenté que no podía cerrar (aunque es su entrada) y no le importó nada, amurando una reja de más de 2 metros a mi medianera. Como verá aún con la denuncia hecha va contra todos los límites. Ahora está apremiada porque le dijimos que para autorizarle la obra debía presentar los planos como corresponde (previo a esto, los primeros que hizo estaban mal!!! había ganado metros). Le dimos una mano con una arquitecta amiga que había hecho la revisión correcta de los metros (la contratamos nosotros para que nos asesorara) y ella generosamente le dio el archivo para que corrija con un arquitecto lo que había hecho. También le dijimos que una vez que lo tenga, algún profesional debería firmar lo que hizo. Trajo otro arquitecto amigo, que dijo que todo estaba perfecto y que tuviéramos buena onda y le firmáramos todo, pero el no puso su rúbrica. Y por supuesto nadie quiere hacerse cargo o jugarse la matrícula por algo que no supervisó. Ahora bien, yo no quiero perjudicar a nadie, ella asegura que todo está bien hecho (pero ya traicionó la buena fe de los demás) y me gustaría terminar con este tema que desgasta y mucho. Las reuniones para hablar del tema son interminables, le cuesta reconocer que hizo todo al revés y ahora parece que nos increpa a nosotros como si tuviéramos la culpa de los pasos que obvió llevar adelante como lo hacen las personas de buena fe. Ella necesita que le hagamos una autorización para presentar los planos.Ahora bien, el resto de los propietarios (y me incluyo) no tenemos la capacidad de dar fe de la obra (no tenemos ningún conocimiento técnico, ni de materiales) y menos si un arquitecto no lo hace y por otra parte no estamos de acuerdo en ser responsables solidarios por algún tipo de problema a futuro. Por lo tanto, habrá alguna forma de hacer un escrito ante abogado/escribano donde autorizamos únicamente el trámite administrativo de presentación pero dejando en claro que no avalamos la obra y que sólo lo hacemos a efectos de que la Municipalidad cuente con la información para la inspección final? Y ella, si no presenta nada que problemas puede tener con su vivienda? Le pido disculpas por lo largo del mail, pero es difícil resumir tal situación. Hubiera querido canalizar la consulta a través de su blog pero no me lo permitieron la restricciones de mi PC. Agradeceré enormemente sus comentarios. Saludos y buena semana. Karina Respuesta: Es realmente un poco extenso y tratándose de una cuestión muy específica, debe entenderse que no siempre se puede responder desde un ámbito tan general como una página de consultas. Queda claro que no es posible construír cualquier cosa en propiedad horizontal ocupando cualquier espacio, pero todo debe analizarse en cada caso en particular.- Consulta 45 Estimado Dr. Awad: Vivo en un último piso y tengo en mi depto.hace cinco meses una importante filtracion proveniente de la terraza. Cuando hice el reclamo a la administración habia superavit, luego hubo gastos por desagotes y otros a causa de las inundaciones en la Ciudad de Buenos Aires, por lo que la administración aduce que por falta fondos no puede realizar el arreglo, ante mi sugerencia de aumentar las expensas refiere que en la última reunión se resolvió no hacerlo. pero ésta fue previa a los acontecimientos relatados, y no convoca a una nueva reunión. Al pretender reiterar el reclamo, directamente no atiende ni el telefóno. Ante la falta de respuesta, puedo iniciar una acción legal y en tal caso existe alguna instancia judicial que resuelva en forma expeditiva o ante que organismo debo hacer el reclamo ? Desde ya, muchas gracias por su amable atención.Rosa Respuesta: El administrador debe, si no puede aumentar las expensas para hacer frente a esa reparación, convocar a una asamblea, poner en conocimiento de los consorcistas la situación y tomar las medidas del caso, reparando la cosa común (terraza) y los daños ocasionados a su departamento.- Consulta 46 Estimado Dr.Awad: Soy propietario de un departamento en un edificio de esta Capital, donde existen instalados hoteles/pensiones, en conformidad con el Reglamento de Copropiedad. He alquilado la propiedad a un locatario que desea instalar un hotel. Al efectuar las tramitaciones en la Municipalidad de la CABA, le solicitan entre otras medidas, la conformidad de los propietarios mediante una asamblea, que debe realizarse a tal fin. Pero, el Administrador, a quien le presentamos el requerimiento de la autoridad municipal, se niega sin motivo explícito, a efectuar la convocatoria a la asamblea. Esta negativa IMPIDE OBTENER LA HABILITACION DEL HOTEL, sin la cual, el locatario no puede trabajar, y consecuentemente, de no obtener la misma, concluirá desistiendo de la habilitación y rescindiendo el contrato de locación suscripto para tal fin. Qué medidas extrajudiciales y/o judiciales debo adoptar? Espero su consejo y le saludo muy atte.- María G. Respuesta: Como previo, me gustaría leer el reglamento de copropiedad del edificio en cuestión.- Consulta 47 Dr Awad Me gustaria efectuarle una consulta Soy propietario de un departamento de 2 ambientes en Parque Chacabuco, actualmente el departamento está alquilado, aparentemente un vecino del edificio tiene problemas personales con el inquilino, a tal punto llego la cosa que hace unos días una persona (no se quien fue, nadie vio ni escucho nada) estuvo golpenado la puerta del departamento con algo contundente que la rompio y hasta la agarró a cuchilladas. Hable con el administrador me dijo que hiciera la denuncia a la policia que el seguro me cubriria los daños a la puerta, mi consulta es que debo hacer para proteger mi propiedad y evitar que esta persona la siga atacando y dañando?, puedo exigir algo al consorcio? Si bien esta "persona" tiene problemas personales con mi inquilino, el ataque lo esta efectuando a mi propiedad (la puerta) y no al inquilino, me gustaria que me pueda dar algun tipo de consejo para solucionar este grave problema.Desde ya, muchas gracias. GABRIEL CARLOS Respuesta: Primero la denuncia policial. Para saber cómo seguir es necesario tener más datos acerca de los hechos, la situación de discordia ente su locatario y el vecino, etc.- Consulta 48 Yo compre un departamento en el año 2003 y donde está el mío hay 4 departamentos más que pertenecen a un mismo dueño, todos compartimos el mismo pasillo que da a la calle, ahora el dueño de los otros 4 departamentos me consulto como yo era dueño de mi departamento para colocar un portón reja en la entrada, el tema es que quiere dividir el costo del portón por dos, y en realidad debería ser por 5, ya que esa es la cantidad de departamentos, y si no le pago no me da la llave del portón, que puedo hacer al respecto. Desde ya muchas gracias Saludos Diego Respuesta: Primero él sólo no puede cerrar un sector común , segundo es cierto que la reja debe soportarse entre las 5 unidades.- Consulta 49 Dr.Awad, los administradores del consorcio donde vivo deberían haber llamado a Asamblea Ordinaria el 17% ppdo., para ser o no reelectos y presentar el balance a ser aprobado. Se les ha estado pidiendo asamblea y recién citan para el 19 de este mes, donde tienen que mostrar la documentación respaldatoria del balance porque nos dicen que debemos ir de martes a viernes 3 horas a la oficina de ellos para controlar la misma lo cual es imposible porque no da el tiempo. Que podemos hacer al respecto. Desde ya agradezco su pronta respuesta. Atentamente Lic. Adriana Respuesta: La verdad es que no está mal que el administrador ponga a disposición de los Sres. Consorcistas la documentación. Si nadie puede, habrá que plantearlo en la asamblea, no aprobarle las cuentas, acordar una fecha de compulsa de la documentación y que llamen a una nueva asamblea.- Consulta 50 Buenas tardes Dr.La consulta es la siguiente, el constructor del edificio donde vivo -aun no hemos escriturado- quiere nombrar un administrador con el cual los propietarios no estamos de acuerdo, se que puede hacerlo, pero desde hace dos años que nosotros firmamos la posesión con la designación de un administrador puesto por el constructor - que nunca apareció - y ahora que nosotros nos estábamos organizando para contratar a alguien, el constrictor dice que tiene el poder y nombra a otra persona, después de 2 años de hacerse cargo del tema. Que podemos hacer? sigue teniendo el derecho? Saludos, y espero ansiosa su respuesta Paula Respuesta: Si bien es cierto que el propietario puede nombrar al administrador al redactar el reglamento de copropiedad no es menos cierto que Uds. tiene la posesión y están pagando las expensas, por lo que sugiero que se organicen, confeccionen una nota o suscriban una carta documento para intimarlo a que se convoque una asamblea y se decida de común acuerdo quién va a administrar.- Consulta 51 El edificio donde vivo tiene un reglamento interno. Me enteré despues de comprar el departamento. Les comento que hubo una rotura de los caños del baño. El consorcio me hizo cambiar los mismos a mi cargo. Asimismo se filtro al departamento de abajo y tengo que pagarle toda la reparacion de su baño, comedor , cocina y un placard. Cuando el albañil comenzo las tareas, toda la mamposteria y revoque de las paredes del departamento del vecino empezaron a desprenderse. Me dice que me debo hacer cargo yo. Quisiera saber si es correcto lo que me está informando. Muchas gracias Sandra B Respuesta: La propiedad de las tuberías surge del reglamento de copropiedad y administración, hay que leerlo para saber a quién le corresponde la reparación y cuidado de las cañerías.- Consulta 52 Buen día: la consulta es la siguiente: En mi edificio hace años que no hacen balance porque la administradora no es contadora, esa es la excusa...y además no llama en el plazo que estipula el reglamento entonces hace años que todas son asambleas extraordinarias. Esto puede ser? no nos acarreará algún problema? Creo que no estamos bien informados al no tener balance, solo rendiciones mensuales. Espero sus respuestas Gracias Norma Respuesta: El administrador debe convocar a una asamblea por año y presentar el balance, sin importar si es contador o no.- Suena a excusa para no hacerlo.- Consulta 53 Hola. Soy Ana xxx, y vivo en un edificio, que se terminó hace poco, pero le falta algunos detalles de terminación, no sé si tiene el final dado que la luz todavía es de obra. Les pido por favor si pueden responder a mis siguientes dudas: 1) hace 2 meses que tenemos un administrador, que se presentó el mismo día que debíamos pagar las expensas. Es correcto? 2) puso gastos exageradísimos de art de limpeza, confirmando el propio encargado que no tiene los art.por ese monto,. Deberíamos pedir las facturas de gastos? No deberíamos formar un consejo de administración previa reunión? Y pago de las próximas expensas? Y otra preocupación es que el encargado está en negro , no tenemos los datos del mismo. Su sueldo lo pagamos en negro. Muchas gracias!!!! Y espero su respuesta cuando lo puedan hacer. Respuesta: No puede haber un trabajador sin registrar es muy peligroso y puede ocasionarles un sinfín de problemas. En cuanto a los gastos, si se trata de un edificio en la Ciudad de Bs. As. Pueden exigirle al administrador que exhiba la documentación.- Consulta 54 Estimado doctor Awad: Vivo en un edificio en el que durante años no se han hecho trabajos de mantenimiento. En los últimos tiempos hubo que hacer trabajos importantes impostergables como ser cambio de instalación eléctrica, reparación de tanques, cambio de cañerías de gas, etc. A consecuencia de esto, han quedado relegados arreglos en el interior de los deptos. y hay otros trabajos que debiéramos hacer con urgencia. Ahora bien, lo que en este momento se recauda en concepto de expensas no alcanza para enfrentar estos trabajos. No hemos aumentado las expensas ni cobrado extraordinarias ya que algunos copropietarios aducen que son jubilados y cobran el ingreso mínimo por este concepto. ¿Como deberíamos proceder? Tenemos el depto. del encargado vacío ya que en la actualidad tenemos a una persona medio día. Podríamos alquilarlo aunque está muy venido abajo. Gracias por su respuesta. Saludos ELISA Respuesta: La cuestión de las reparaciones (si pueden esperar), puede hacerse mediante un cronograma acordado en una asamblea, determinando un progresivo aumento en la recaudación. Consulta 55 Estimado Dr. Awad: Soy un inquilino que desea saber acerca de las liquidaciones de expensas, y quisiera saber si puedo realizar una consulta a través de este medio. Aguardo su respuesta Desde ya muchas gracias Juan Carlos Respuesta: En general esta página tiene por objeto las consultas acerca de problemas que surgen en los edificios sujetos a la propiedad horizontal y ello involucra el tema de expensas.- Consulta 56 hola, todoconsorcios: Dr. Awad le comento, vivo en un edificio de 2 pisos, además tiene terraza, una parte de la terraza pertenece al techo del dormitorio de un departamento, el dueño de esa propiedad quiere colocar en la terraza una parrilla, mi consulta es: puede colocar el propietario dicha parrilla???, siendo la terraza un espacio común... agradeciendo por respuesta atte. Omar Respuesta: En los sectores comunes las mejoras y las obras deben decidirse por mayoría (prevista en el reglamento de copropiedad) en una asamblea.- Consulta 57 Hola, queria saber: alquile un departamento por dos años, y el calefon dejo de funcionar ( no lo rompi) pero el dueño no se uqiere hacer cargo de la reparacion ¿ que puedo hacer? Gracias milena A Respuesta: Me gustaría leer el contrato, saber qué ha ocurrido con el calefón y cuándo.- Consulta 58 Dr. Eduardo Awad, me permito molestarlo para hacerle la siguiente consulta, mi mujer es discapacitada motriz (Parkinson), y nos mudamos en 11/2011, a un edificio con piscina, en el proceso de compra de la unidad, ya habiahamos advertido que la misma no tiene accesibilidad para mi esposa y nos comunicamos con el administrador, el problema esta para cualquier persona adulto mayor ya que la piscina solo tiene una escalera pegada a la pared del sector mas hondo, de hecho ella hace hidroterapia en otro lugar a mi costo, no pudiendo realizarla en su propio edificio, las respuestas del Administrador hasta ahora son evasivas, alegando que el consorcio no tiene obligacion de modificar nada, y que cuando nosotros compramos la unidad, eso estaba a la vista, esto es asi ? o se puede hacer algo al respecto, espero respuesta, muchas gracias, atte, Jorge Ruben Respuesta: En principio la obligación se sujeta a modificar aquellas barreras arquitectónicas que impiden u obstaculizan el acceso el libre desplazamiento en el edificio. Consulta 59 Estimado Dr.Awad : Tenemos un consorcio de 11 unidades,PB. y 1er.piso por escalera y hemos despedido al encargado por obvias razones economicas,y ahora tenemos una chica que realiza la limpieza dos veces a la semana de 2 hs. cada vez que viene.Nuestra inquietud es cual es la forma legal de regularizar su situaccion si es inscribirla como monotributista (aunque nos han dicho que despues de un tiempo pasa a ser relacion de dependencia entonces otra vez estamos con un gasto impresionante entre sueldo y aportes),o sino tambien nos comentaron que con una erogacion mucho menor inscribirla en el sindicato como personal jornalero por las horas que trabaja.Tambien le agradecere me informe si Ud.sabe cual es la manera mas economica y que sea legal de tener a esta persona.Desde ya muchisimas gracias y lo felicito por su programa en radio MitreAlfredo Respuesta: El convenio colectivo de trabajo prevé lasituación del trabajador jornalizado, que labora menos de 18 hs. semanales en el edificio. Entiendo que esa es la situación más segura.- Consulta 60 Buenas Tardes: Quisiera hacer la siguiente interconsulta. Soy propietaria de un local de un edificio que está sometido a Prop.Horizontal, pero jamas se designó Administrador, ni se realizaron Asambleas. No hay expensas y cada cual se ocupa de sus gastos. En el mes de enero, la losa de Local estaba por colapsar, con lo cual, luego de varios intentos (años incluso) cartas documento, decidi presentar en el Juzgado una denuncia por daño temido, máxime para resguardar responsabilidades. La sentencia salió favorable, obligando a los demas propiaterios a arregalr el techo. Pero en la práctica ersulta un tanto abstracta, ya que la parte operativa la debo continuar. Aqui viene la consulta: Mi idea es enviar en forma paralela a la notificación de la sentencia (que es inapelable por otra parte) enviarles a los demas copropietarios una CD para convocar a una Asamblea Extraorinaria para 1) designar Administrador y 2) dar cumplimiento a la sentencia. Si no obtengo respuesta o respuesta negativa, puedo yo sola luego de llevarse a cabo la Asamblea (con escribano para atestigiar que no vino nadie o vino una sola persona) designar el Adminsitrador y que despues poner sobre los hombros de este último lo que sigue??? Tambien estoy pensando en pedir alguna medida cautelar para asegurarme económicamente frente a un derrumbe o colapso.. Le parece bien? Me sugiere alguna otra cosa? Quedo a la espera de sus noticias. Muchas gracias. Mariano Respuesta: En esa situación, lo mejor será promover una asamblea judicial y elegir el administrador con la presencia del Juez.- Consulta 61 Estimado En mi balcon hay un ventanal que segun el administrador le ha humedecido el cielo raso del depto de abajo. Me ha dicho el adm. Que yo debo retirar la alfombra de pasto y sellar el marco de la puerta ventana Mi marido me dice que corresponde al consorcio ese trabajo El adm. Me respondio que es mantenimiento y por lo tal lo debe efectuar el propietario. A quien le corresponde ese trabajo? Muchas gracias Sofia Respuesta: Primero hay que leer el reglamento para saber a quién corresponde la superficie descubierta, y qué dice ese reglamento sobre la carpintería de los muros comunes.- Consulta 62 Buenos dias tengo un grave problema , hace cuestion de cuatro meses que por no haber pagado una factura de gas mi inquilino, cortaron el gas, se regularizo el pago y al solicitar la habilitaciíon , la inspeccion encontraron problemas que desde mi departamento en tiempo y forma se arreglaron, pero venia la otra parte por la cual no lo habilitaban que era cierto inconveniente en el consorcio en su instalacion, el tema que hasta la fecha es un dolor de cabeza, no terminanan de solucionar el consorcio el problema y yo con mi inquilina por mas que no le cobro el alquilar no deja de ser un daño y perjuicio para mi, que debo hacer estoy desesperada por que no encuentro una solucion definitiva. A Respuesta: Hay muchos edificios con problemas de adecuación de las instalaciones de gas natural. En su caso, habría que averiguar qué falta, puntualmente, y el cronograma de trabajos a realizar y los plazos.- Consulta 63 Estimado doctor: Vivo en un edificio donde el 8º piso que es el ultimo, ha sido destinado a un SUM, que por otra parte no se puede usar por una medida arbitraria solo porque un vecino se quejo de otro. Pero ese no es el punto. Como no hay terraza, tengo un tender móvil que coloco en el interion del balcón para secar la ropa. Ayer recibi una nota por debajo de la puerta de un vecino, donde me advierte que han visto que tengo un tender en el balcón, que eso esta prohibido, y que si sigue van a cobrarme la multa. En el reglamento general dice que la ropa se puede tender pero no gotear, pero en el interno que modifican a gusto y piaccere el administrador mas dos personas del consejo administrativos, sin convocatoria de asambleas, dice directamente que la ropa no puede ponerse en ventanas ni balcones y que debe secarse en el interior del departamento, cosa que me parece una barbaridad, porque no tengo lavadero en el deto, y por lo tanto se llena este de humedad y en todo caso para evitar eso, yo no tengo por que comprarme un lava secarropas o bien llevar la ropa al lavadero y pagar para que me la sequen, si estoy pagando expensas por un edificio que figura como que tiene terraza en el ultimo piso, pero es mentira, y adems los dtos. no tienen lavadero ninguno de ellos. La pregunta es. Hago caso de esa advertencia? Que hago si me llega una multa? Puedo demandar al consorcio o a la constructora por prohibirme tender ropa al no tener ni lavadero ni terraza o haberla modificado? Espero su respuesta Muchas gracias por su tiempo. Un agregado Mi vivienda esta en un cuarto piso al contrafrente que da a una playa de estacionamiento. Silvia Respuesta: Si el reglamento permite tender ropa en el balcón, no habría problemas por ello. Pero, tratándose de casos tan específicos, habría que tener a la vista ese reglamento, el interno, saber cómo se aprobó, etc.- Consulta 64 Buenas Tardes, Tengo un patio de uso comun, y pretendo dividirlo y que quede una parte de uso comun y otra de uso exclusivo, cumpliendo con las mayorias que requiere el reglamento de propiedad para el tratamiento de espacios comunes. Esto seria a cambio de dinero para reformas de la casa. La pregunta es, ¿puede el consorcio ceder los derechos de uso exclusivo de una parte de un patio comun a cambio de dinero para reformas del edificio? Gracias Marcelo Respuesta: Si van a ceder el uso, es necesario contar con la unanimidad. Ello implica, una reforma del reglamento de copropiedad.- Consulta 65 desde ya muchas gracias en el reglamento de coopropietarios autoriza al ultimo piso a cerrar hasta el 90 por ciento de su terraza, por lo tanto el propietario la cerro llevando su propiedad de 70 mts a 110 mts cubiertos el problema es que este edificio es uso familiar y o apto profesional y esta alquilado a una empresa con 12 empleados se puede hacer algo y si se le puede subir su porccentaje de expensas desde ya muchas gracias. Jorge Respuesta: Me gustaría leer el reglamento y tener más datos acerca de la actividad que se desarrolla en esa unidad (apto profesional) con 12 dependientes.- Consulta 66 Doctor: me pongo en contacto con usted, para trasmitirle una duda que me concierne, vivo en un edificio sometido a la ley de Propiedad Horizontal, el patio de mi unidad funcional linda con la medianera de otro edificio, y con la medianera de mi vecina, el mismo se encuentra situado en un pulmón de manzana. Mi vecina quiere construir sobre un ambiente que posee en el patio de su departamento, el cual lindaría sobre dicho pulmón de manzana, invadiendo mi privacidad, ya que elevaría su propiedad a la altura de un primer piso impidiéndome salir a mi patio, o incluso tendría visión de un dormitorio de mi propiedad. Mi consulta radica en si existe un modo de evitar dicha construcción. Y como debería proceder. Jose Respuesta: La verdad es que es un poco difícil responder, sin tener detalles, visitar el edificio, etc. En principio, si va a elevar el lindero no hay prohibición al respecto, pero, reitero, la respuesta debe darse con más datos y detalles, lo que amerita, en general una consulta personalizada.- Consulta 67 Dr Awad. Le escribo para consultarle sobre una situación en mi edificio.- En el edificio hay: un encargado del edificio y un encargado de la cochera. El encargado de la cochera le abre la puerta a los pacientes de una psicologa del segundo piso, convirtiendo el hall de entrada en "sala de espera". Realizamos un interpelación verbal al administrador pero resultó infructuosa pues, el encargado de la cochera sigue incumpliendo y continua abriendole la puerta a la gente.- La pregunta es podríamos soliciar -además de una sanción por incumplimiento- se le quite la llave del frente del edificio, toda vez que es el encargado de la cochera y, entendemos, no es nesario que tenga llave del frente pues, sus tareas son en la cochera.- Muchas gracias Maria Respuesta: primero hay que intimar (fehacientemente) a ese administrador para que cumpla con su función adecuadamente, o removerlo directamente, pues al permitir esta situación está colocando al consorcio en un serio problema. El debe ordenar al dependiente que cumpla con las tareas que corresponden y debe intimar al propietario impidiendo que use al personal en beneficio particular.- No es aconsejable que Uds. como propietarios le quiten la llave, ya que la relación con el personal es tarea del administrador.-.- Consulta 68 Buenas tardes Dr.Awad Lo molesto, con respecto a reparaciones. por levantamiento de cerámica del piso de mi dpto., de las que no se hace cargo el consorcio.- El dpto.,se ubica en C.A.B.A. en el 2º piso, en edificio de 8º y con una antigüedad de 35 años.- Este tipo de reparaciones, en anteriores oportunidades, con otro administrador, fueron realizadas a cta.del Consorcio, por "Vicio de obra" según me manifestara el mismo.- El actual administrador, niega la responsabilidad, al no existir, rajaduras en paredes, ni filtraciones por roturas de caños, y teniendo en cuenta que si en otra oportunidad se realizo p/el Consorcio, no correspondía.- Espero su opinión, sobre el particular.- Muy agradecido.- Sr. H Respuesta: Cuál es el defecto o desperfecto que determina el levantamiento del piso? Si ello no se debe a deficiencias en cosos comunes, no hay razón para que el consorcio lo ejecute. Consulta 69 Dr. awad, lo consulto por lo siguiente, habito en un edificio de siete pisos con tres departamentos por piso, mas el octavo donde vive el encargado. El administrador nos dijo que va a firmar un contrato con una de las nueve empresas autorizadas que existen en Capital para la inspección mensual de los nichos hidrantes y que eso nos costara $12.000.- por año. ¿Existe una reglamentacion del gobierno de la Ciudad de Bs. As.que nos obligue a contratar una empresa para realizar este trabajo? Agradeciendo vuestra atención lo saludo. Norberto Respuesta: Consulta 70 Estimado Dr Awad Le relato en sistesis el problema: Hay un perdida importante de gas en el caño que conduce a mi depto, me di cuenta porque llegaban facturas con consumos desmedidos. Avisé alm administrador y mandó un gasista que la detectó, pero no saben en que lugar está exactamente la perdida, que segun dijo es importante. Me cortó el gas de mi depto pese a haber revisado los artefactos y NO haber detectado escape en el interior de la unidad. Hace más de 10 dias que estoy sin gas. El administrador recien ayer se reunió con el Consejo de Propietarios y dice que van a llamar a Asamblea la semana que viene porque el presupuesto es considerablemente importante. Me pidieron que No denuncie esto en metrogas porque en tal caso cortarian el suminiostro a todo el edificio. Es una torre de 90 deptos en Caballito, Capital Federal. Qué corresponde hacer? Algunos me mdicen que por seguridad denuncie urgente la situacion en Metrogas. Quién tiene que hacerlo? Yo o es una obligacion del Administrador? Quién es responsable ? Saludos cordiales Nelly Respuesta: Consulta 71 Señores TodoConsorcios Tengo un Consorcio que al lado estan edificando un edificio y debo reclamar el derecho de medianera Me podrian orientar como debo proceder o a quien puedo recurrir para este tramite? Muchas Gracias Andres P/D Si me pueden responder por este medio se los agradecere Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista los planos de su edificio y de la finca vecina, consultar con un ingeniero, hay profesionales que se ocupan de hacer esos cálculos. En general se trata de llegar a un acuerdo. De lo contrario, se debe promover un proceso judicial.- Consulta 72 Estimado Dr. Awad, soy de la ciudad de Santa Fe, alquilo uno de los locales comerciales que forma parte de un edificio cuyo ingreso está a la vuelta, es decir, sobre otra calle. Formamos parte del consorcio y por lo tanto abonamos las expensas mensuales correspondientes. La consulta es la siguiente: Anteriormente teníamos un Administrador que NO nos incluía el sueldo del encargado/portero del edificio en el pago de las expensas pero ahora cambió la administración y estos últimos SI nos incluyen ese sueldo de esta persona a la cual no le conocemos la cara. Necesito saber cual de los dos administradores hace lo correcto, corresponde que nos incluyan en ese gasto o no? Le agradezco enormemente que me quite esta duda y muchas gracias por su tiempo. Paula Respuesta: Si tienen encargado, éste debe, por lo menos lavar la vereda general del edificio. De todas formas, es necesario leer bien el reglamento, visitar el edificio pero, por sobre todo, saber cuánto tiempo estuvieron Uds. sin pagar esas expensas.- Consulta 73 Buenas noches doctor. Le escribo esperando me pueda guiar hacia una solución para el problema que tengo. Vivimos, junto con mi esposa, en un edificio en Palermo; a la P.B. de este edificio el constructor la dejo como para ser utilizada como local. Desde hace un tiempo este lugar esta siendo alquilado por un restaurante de comida India; el asunto es que el fondo de ese local (que es el pulmón del edificio) es utilizado por esta gente como depósito (cajones de botellas, tachos, cajas, ollas sucias, etc.) pero, mas alla de todo esto, el problema real para nosotros es que se la pasan hablando y gritando hasta altas horas de la noche (12:30, 1, 1:30hs de la madrugada). Nosotros vivimos en el 1º piso contrafrente, los tenemos casi al lado. Hablamos con ellos, y nada, los llevamos a una mediación con el Gobierno de la Ciudad, y nada (fueron a la primera y no volvieron más). Realmente ya no sabemos que hacer y esto dejó de ser vida desde hace mucho.Nos está afectando claramente la salud. Disculpe lo extenso del mail pero quería ponerlo lo mas al tanto posible de la situación. Desde ya le agradezco cualquier ayuda que nos pueda brindar. Atte. Carlos Respuesta: En principio, si hay un administrador debería él ocuparse de esta transgresión y llevar adelante las acciones que corresponden. La verdad es que la mediación deben llevarla a cabo como previa a la promoción de un proceso judicial (las que se celebran en los CGP no tienen el carácter de obligatorias), y luego, si no hay acuerdo promover el juicio.- Consulta 74 Hola, les escribo ya que no se como manejar esta situacion. Vivo en un edificio de 8 pisos, 4 deptos por piso, de dos y tres ambientes, aprox 40 mts de superficie y garage. Las expensas varian entre 1000 y 1500 pesos, sin logica. Dentro de los gastos comunes figuran el sueldo del portero, los pagos de servicios, etc. En los pagos no comunes, no figura nada, sin embargo, el edificio carece de correcta iluminacion en los palieres, los palieres estan deprecados, como en un edificio abandonado, con reparaciones mal hechas y sin pintar. Las medianeras tienen rajaduras y agujeros por donde se filtra el agua. Yo mismo sufro de los restos de una antigua humedad, la que he solicitado su reparacion durante 18 meses y no obtuve solucion. Tratar con el administrador es imposible, no da respuestas o da evasivas, miente. Hablar con los integrantes de la comision fue tambien en vano, pues no intervinieron y carecen de interes en la tarea. En conclusion, pagando entre 1000 y 1500 pesos, uno vive en un rancho, una villa. Que alternativas tengo para defenderme y lograr que se reparen los daños en mi unidad? Hay manera de solicitar una auditoria para el administrador, siendo particular? Muchas gracias Kind regards, cordialement. Gastón Respuesta: Había que intimar a la administración para que cumpla con sus obligaciones de en cuanto al cuidado y mantenimiento de las cosas y sectores comunes. Pero previo a eso, pedir la exhibición de la documentación, por ejemplo. Siempre hay que leer el reglamento de copropiedad como medida previa a toda acción a llevar a cabo.- Consulta 75 Un propietario del edificio donde vivo hace uso de una de las cocheras. De la cual son locataria argumentando que en una reunion de consorcio se habia decidido que debia quedar despejado el espacio de escalera de seguridad colocada en la pared y manguera hidrante aunque la verdad es que el en espacio de un coche coloca dos y por ende debe ingresar a la misma de costado por la cochera que no puede ocuparse en su totalidad lo loco del tema es que aun dejando despejado dicho sewctor por mi vehiculo el señor dice que se decidio que eso no fuera cochera. Que opina al respecto. Ante todo es importante aclarar que la propietaria hacia uso sin problemas de la cochera y luego de estar desocupado 1 ano y medio antes de que yo alquilara empezaron los inconvenientes con dicho señor Luna Respuesta: Para responder es necesario saber de qué clase de lugar para guardar un vehículo hablamos, hay que tener el plano y el reglamento de copropiedad a la vista, cuanto menos.- Consulta 76 De mi mayor consideración Mi consulta refiere a que habito hace 24 años en un departamento mío,siendo este el 8° piso y tener un balcón terraza,En determinado momento hace 10 años aproximadamente,hubo filtraciones que afectaron el piso de madera del living y segundo cuarto ,despues de reclamar insistentemente en ese entonces,se encontró solución haciendo una canaleta de retención y hubo que levantar unos 5 cm la ventana,como hubo que levantarla y no entraba el marco, hubo que cambiar el ventanal. En ese momento hubo problemas entre los consorcistas y la administración por lo que se desvinculo la primera,quedando mis pisos totalmente deteriorados ,levantado el paquet y sin arreglo de ellos. Ante los problemas administrativos y siendo que me informaban que no había dinero para el arreglo,(quedo a cargo la comisión en ese momento) seguí viviendo con los pisos rotos,los tape con un sillón,mesa y alfombras cortas. Ahora pasados 10 años,tomé la decisión de arreglar todo el Dpto.,pintar techo y aberturas,empapelar todos los ambientes e hice el reclamo que necesitaba plastificar todo ,solicitando a el consorcio se hiciera cargo de lo que le correspondía por el arreglo .Llamado el administrador me dijo que debía llamar una persona de la comisión para que vea los deterioros y el me enviaría un profesional para que cotice el arreglo de los mismos. Eso sucedió pero al pasar el importe al administrador le dijeron que debía esperar por que habría que juntar el dinero ya que no había,cuando vino la persona de la comisión me dijo que el no podía decidir e informaría a la administración,teniendo que convocar a una asamblea del consorcio, que hasta ahora no se a hecho,ante tal situación me veo con la obligación y necesidad de continuar con todos los trabajos en mi departamento, que suspendí momentáneamente,pero ante la presión de los diferentes gremios y rubros he decidido continuar con los mismos,informando a la administración y comisión del consorcio enviando un mail con fotografías de como estaba antes de terminar el arreglo. Asimismo propuse a la administración autofinanciarme , para ir descontando mensualmente por mis expensas el importe del arreglo que corresponde al consorcio,lo que en primera instancia le pareció bien,pero la persona de la comisión me dijo no continuara hasta que no se reúna la asamblea para considerar alguna expensa extraordinaria.Yo sigo con los arreglos,la asamblea aun no fue convocada Que hice mal ? que corresponde? y como debo proceder ante las diferentes posturas? Muchas gracias por vuestra respuesta Saludo atentamente Genaro Respuesta: En rigor no debió haber esperado tanto tiempo para exigir al consorcio la reparación del piso, ya que diez años es el plazo de prescripción de un reclamo por daños en propiedad horizontal, del tipo que Ud. expone. Cero que lo mejor será para empezar intimar fehacientemente al consorcio la reparación de ese piso y esperar la respuesta, que determinará qué camino seguir. Consulta 77 Vivo en un departamento con humedad en la pared del living desde hace 3 años. Realizaron 3 veces el arreglo pero éstos no duraron más de 2 semanas, otra vez apareció la humedad y cada vez más grande. Parece que ya encontraron el desperfecto y proviene del cuadro de ducha del baño del dpto. que se encuentra en espejo con el mío. El tema es, que el living de mi casa está empapelado y el consorcio dice que me van a reparar la pared y van a colocar un papel tapiz "tipo parche". Cambiar el papel de una pared del living me obliga a cambiar el papel de las otras 3 paredes a no ser que quiera que termine como un colage. Quien tiene que pagar los gastos? El consorcio sólo debe pagar el papel de esa pared y yo el resto o el consorcio debe pagar el empapelado de todo el living? Desde ya muchas gracias, espero respuesta. Ariana Respuesta: en principio el consorcio debe reparar la pared dañada, buscando al forma de que usando papel u otro revestimiento quede un conjunto armónico.- Consulta 78 Hola! Te molesto con una consulta! Vivo en un 2do piso soy propietaria y el q alquila en el primer piso hace parrilla en su patio entrando todo eo humo a mi domicilio! La administradora me dice que no puede hacer nada! Q es cuestion de convivencia! Pero en el reglamento interno dice "queda.prohibido... En lugarea comunes....toda clase de materia explosiva, ibflamables y/o asfixiantes qie pueden significar un peligro o produzcan emanaciones molestas" que.puedo hacet? La otra consulta! Un vecino quiere hacer un quincho.con parrilla a gas? Eso es factible en un patio???? Que habilitación necesita sobre todo por mi seguridad!! Cecilia Respuesta: La posibilidad de que se instale un parrilla en un patio debe considerarse desde el punto de vista de una instalación que no produzca perturbación a los otros ocupantes del edificio, si no debe permitirse.- En cuanto a un quincho con parrilla a gas, habrá que saber en qué patio, de quién es el patio, cómo es la obra, a quién beneficia, etc. En suma, no es posible responder, se trata de una consulta que debe efectuarse en forma personalizada. Consulta 79 Buenas tardes, tengo muchos problemas con la administración de mi edificio. En el mismo todavía no se conformo el consorcio porque es nuevo y como bien dice el dicho "a río revuelto...". En fin, mi consulta en esta oportunidad es sobre la representación de la mayoría en lo que concierne al consorcio. En mi edificio hay dos o tres personas que son dueños de varios departamentos. Al punto que entre 3 personas, cuentan con la mayoría dentro del consorcio. Estas personas lo compraron como inversión y no viven en el edificio pero según la administración, estos 3 individuos pueden decidir sobre todo lo que se hace dentro del edificio. Esto es así?. Si yo tengo 10 departamentos de 15, yo puedo decidir lo que sea dentro del edificio y el resto tiene que acatar sin mas? De no ser así, existe alguna ley a la que pueda referirme al reclamar? Muchas gracias. Facundo Respuesta: Me gustaría, primero qué significa decir que no se formó el consorcio: por ejemplo: ¿no hay reglamento de copropiedad?. En cuanto a la posibilidad de que una sola persona o dos o tres conformen una mayoría, es factible. De todas formas, me gustaría saber, cuanto menos, si hay reglamento, cómo se nombró al administrador, etc.- Consulta 80 Estimado: Se trata de un depto. Alquilado donde hace unos dias no hay servicio de gas. Se han contratado los trabajos necesarios para que se rehabilite la instalacion pero las obras demoran entre 30 y 60 dias. Se hace cargo del gasto integramente el propietario a traves del pago de expensa extraordinaria pero el inquilino se niega a pagar cualquier tipo de gasto ( expensas ordianrias / abl / agua y alquiler ) hasta tanto se restablezca el servicio. Que derecho le asiste al propietario para intimarlo siendo que el contrato establece que " La parte locadora no se hace responsable por los daños, perjuicios y molestias que pudiera ocasionar a la parte locataria, el no funcionamiento por interrupciones del servicio eléctrico y gas que pudieran producirse en el departamento o en el edificio de que forma parte el bien locado, " MUCHAS GRACIAS Sergio Respuesta: Si el contrato contiene es cláusula, el locatario debe pagar el alquiler aún cuando no haya servicio de gas natural.-