Consulta 1 De mi consideración: Vivo en el consorcio de Bulnes xxx C.A.B.A. y estoy preocupado por lo que nos está costando el encargado. En el archivo adjunto copio lo que aparece en la liquidación de expensas en el rubro “SUELDOS PERSONAL” y “CARGAS SOCIALES”. ¿Esto está bien liquidado? ¿Puede ser que los aportes patronales sumen, en este caso, $xxxx), igual a 51,2% del sueldo básico con todas los agregados? En julio recién pasado el encargado cumplió 65 años y está tramitando su jubilación. ¿Debemos seguir pagando las cargas sociales como lo hemos estado haciendo hasta ahora? Cuando le salga aprobada la jubilación, se la van a pagar en forma retroactiva, es decir, a partir de julio o agosto del presente año. Agradeciendo de antemano una pronta respuesta, saluda a Uds. muy atentamente, Werner Respuesta: En cuanto a lo que significan la suma de aportes, deducciones y cargas, es cierto que su importe casi llega al 50 % de lo que se paga como salario. En cuanto al encargado, al cumplir los 65 años si tiene los 30 años de aportes, el consorcio debe intimarlo a iniciar los trámites para acogerse a la jubilación, y desde esa intimación se cuenta un plazo máximo de 1 año, si el beneficio sale antes será antes; y al cumplirse el año debe quedar terminada la relación laboral. Consulta 2 Estimado sr. Awad: La consulta es por una nueva administacion que hemos convocado y en las recientes expensas nos cobran servicio de contador aparte del importe pagado a la administradora, en la presentacion y reorganizacion de nuestro contrato c esta nueva admisnistracion no se nos notifico que tendriamos q pagar un contador aparte, es correcto que el administrador nos cobre aparte este servico? Tenia entendido que era funcion de los administradores el llevar adelante los numeros del consorcio... Espero su respuesta y agradezco su atencion. Cordiales saludos Miguel Respuesta: La verdad es que la tarea que cumple el administrador se ha vuelta tan compleja que resulta, en algunos consorcios, necesario el aporte del contador. Pero no es menos cierto que eso debe advertirlo al candidato a administrador en la propuesta que presenta al consorcio, para que no haya sorpresas. Consulta 3 Estimado Dr. Awad mi consulta es la siguiente: el consorcio donde vivo fijó una suma por expensas extraordinarias sumado a expensas comunes. Mi consulta es que sucede si no pago la extraordinaria porque no estuve de acuerdo en la asamblea e igual se decidió por mayoría. Desde ya muchas gracias. Rodolfo Respuesta: la verdad es que me gustaría saber qué es lo que se decidió en esa asamblea. Pero en principio puede responderse que si la mayoría ha decidido, en asamblea y reglamentariamente, imponer las extraordinarias, no parece sensato oponerse.- Consulta 4 Estimado Dr. Awad, buenas tardes. Mi nombre es Debora quería pedir asesoramiento respecto a dos temas. El primero, vivo en un edificio. La edificación de dicho edificio se llevo a cabo por medio de un fideicomiso del cual han formado parte todos los propietarios, el responsable de ese fideicomiso fue el arquitecto que llevo la obra adelante conjuntamente con una socia. Para resumir, ciertas aspectos de la construcción no han sido finalizados al mismo que otras se han construido con materiales de calidad inferior o se han realizado mal. Y a un año de estar habitándolo ya hemos tenido incontables problemas como humedad, filtraciones, se han quemado las bombas, el edificio se entrego sin la habilitación de los ascensores correspondientes, el piso de una de las cocheras no esta finalizado, la carpintería de chapa esta oxidándose, incontables detalles de terminación estética, etc. El consejo administrativo y la administradora se han reunido con los arquitectos (quienes alegan que la obra esta finalizada) y se llego al acuerdo de que algunos costos (como por ejemplo, la luminaria del frente) iba ser asumido por el consorcio, mientras que los aspectos mas sobresalientes y que tenían que ver mas con la obra en si iban a ser asumidos y costeados por los arquitectos y administradores del fideicomiso en cuestión. El problemas es que a mas de un año de los primeros reclamos las cosas siguen en el mismo estado, empeorando día a día y sin una solución definitiva. Salvo algunos parches que no han mejorado en nada la situación. El segundo problema. Durante la construcción del edificio la vivienda de uno de los vecinos se ha visto perjudicada. Presuntamente el arquitecto ofreció reparar los daños pero el vecino no accedió y en cambio pidió una suma considerable de dinero para llevar a cabo por sus propios medios los arreglos. No habiendo llegado a un acuerdo el vecino comenzó a enviar cartas documento al arquitecto (un total de 18 al día de la fecha) no habiendo recibido respuesta alguna del arquitecto mencionado. Ahora nos enteramos que este vecino (asesorado por sus abogados) quiere enviar cartas documento al consorcio y hacerlo responsable por la situación anteriormente mencionada. Quisiéramos saber que nos puede recomendar o de que manera nos puede ayudar respecto a estos temas. Sinceramente son asuntos nuevos y desconocidos para todos nosotros y sentimos que debe haber algún tipo de arma legal que nos ampare. Desde ya muchas gracias. Espero su pronta respuesta. Saludos cordiales. Debora Respuesta: En ambos temas lo mejor será que el consorcio (si se trata de un edificio en el ámbito de la CABA) se mueva con rapidez, para ello a veces hay que intimar al administrador para que lame a asamblea, y promueva una mediación citando al fideicomiso a los profesionales responsables de la obra, se haga un relevamiento de lo que ocurre y se llegue a algún acuerdo.- Consulta 5 Estimado Dr. Awad: lo molesto porque en el edificio que administro hay un propietario del último piso que dice no tener presión de agua suficiente como para encender bien el calefón (dice que no sale bien caliente). El consorcio hizo todo lo posible para aumentar el caudal de agua pero igualmente se queja y pretende que le instalemos una bomba para él. Le aclaro que el otro departamento de ese piso nunca manifestó tener ningún problema. Tampoco quiere poner un termotanque y ahora nos cita a una mediación. La pregunta es: corresponde que le coloquemos una bomba exclusiva para él? Si así fuera, tendríamos que hacernos cargo del service? Por favor, le ruego me responda a la brevedad posible, muchas gracias Cristina Respuesta: El consorcio debe asegurar a todas las unidades una buena alimentación de agua. Es cierto que en los últimos pisos siempre hay problemas de presión, a veces, al principio, no se nota tanto, pero andando los años la misma vetustez de las instalaciones más la del calefón pueden empeorar las cosas. Así las cosas es aconsejable o cambiar el calefón por un termotanque ( a cargo del consorcio) o instalar una bomba que provea presión al sistema.- Consulta 6 Hola Dr, Soy inquilino, alquilo hace dos meses. El mes pasado llego una expensa extraordinaria correspondiente a un fondo de reparaciones. El propietario se quejo con la administración por que consideraba que eso era una expensas ordinaria. Este mes llego la nueva expensa, la cual tiene un nuevo formato y se ajusta a la nueva ley de informatización de expensas, la misma fue realizada con el software sistecon. La cuestión es que en el detalle de gastos figura una suma total de aprox 19000 pesos, no obstante el importe de expensas ordinaria es 28000 para el total de las unidades. El resumen no menciona, detalla o describe la diferencia. Se me ha dicho de palabra que es un fondo, pero no aclaran si es de prorrateo, de reserva o extraordinario. Es valido que puedan omitir el detalle del fondo en el resumen? Puedo intimar a la administración a que lo detalle por medio de carta de documento? Como puedo protegerme de un posible fondo de capitalización de los copropietarios siendo inquilino? Gracias. Santiago Respuesta: Si bien el locatario no tiene demasiada defensa, puede intentar, por un lado, intimar a la administración a proporcionar datos más claros. Pero lo menor será que intime al locador para que se llegue a una mejor determinación, entre Uds. de lo que se deba pagar por uno u otro concepto.- Consulta 7 Hola mi consulta es como propietario de un departamento en un edificio en PH. El tema es que vengo siendo hostigado y objeto de malos tratos por parte del encargado del edificio el cual en reiteradas oportunidades se dirige en forma soberbia, prepotente y casi con animo de dueño hacia mi y creo tambien hacia otros propietarios. Recientemente ante una averia en un baño que debia ser arreglada por la propietaria del piso anterior-me pidio entrar al piso de mi propiedad con el objeto de verificar el estado de la averia e interceder ante el administrador para que presione a la propietaria a arreglar el desperfecto-, Si bien yo estaba en tratativas con la propietaria del piso de arriba pense que una "ayuda" mas no estaba de mas y accedi a que entrara Una vez adentro empezo a revisar la casa y a dar opiniones sobre somo tenia dispuesto el departamento y observando que habia hecho divisiones en durlock que no eran las originales de los planos primitivos Ante ello,- agregue al encargado en cuestion,- que eran modificaciones internas que no afectaban ni la estructura,ni la vista del departamento,- puesto que eran internas y removibles No obstante dio el aviso al administrador quien no acuso recibo de ello.- Igualmente la actitud del portero en cuestion me molesto muchisimo lo cual se sumo a otras que ya describi -prepotencia en el trato y soberbia en la implementacion de cualquier inquietud -, por lo cual decibi recurrir en queja ante los organismos de Defensa del Consumidor y al INADI entendiendo que las actitudes soberbias, prepotentes y otras de similar indole son reglamentadas por el Inadi.- Sin embargo en ninguno de los organismos se dio cabida a mi queja ya que no encuadraban en los protocolos de discusion las actitudes que describi cuando me presente en esos organismos Es por esa causa que recurro ante Uds a fin que me orienten en el sentido si una causa judicial podria eventualmente corregir o atemperar las intromisiones sin causa adentro de mi domicilio como asi tambien las actitudes intempestuosas que todo encargado de edificio no debe tener ni para propietarios ni para inquilinos,-sino todo lo contrario y estar a disposicion de nosotros, colaborando y trabajando para la buena marcha del edificio en donde todos conviven(menos el y el Admin).- En cuanto al papel del administrador -comento que al no corregir los excesos del personal es como si El en persona avalara la conducta de estos individuos.- A la espera de una respuesta orientadora es que me dirijo a Uds agradeciendo desde ya alguna opinion que pudieran enviarme Atte Jorge Respuesta: En cuanto a lo que ocurrió dentro de su departamento, si bien Ud. le franqueó la entrada, podría tratarse de una abuso de confianza. En general estos hechos deberían ser denunciados ante la administración, en detalle, pues pueden configurar un incumpliendo a de las obligaciones del encargado previstas en el decreto ley 12981.- Sugiero tener algún testigo.- Consulta 8 Hola, estoy alquilando un monoambiente hace 5 meses, tuve quejas por ruidos molestos, que posteriormente solucione, pero sucede que la ducha hace mucho ruido al bañarme y lo hago siempre antes de ir a trabajar tipo 5 de la mañana, pueden aplicarme alguna multa por esto? por bañarme a estas horas de la noche?? Gracias Natalia Respuesta: De qué ruidos hablamos? Consulta 9 Buenos Aires, 14 de setiembre 2013 Dr. Eduardo Awad: Me dirijo a usted con el objeto de comentarle una situación ocurrida en mi departamento. Se rompió el automático del tanque de agua, para que no se desborde, un vecino del Consejo desconectaba las bombas todas las noches. Obviamente el tanque quedaba vacío, y según los plomeros que vinieron a reparar dijeron que esto hizo que los caños originales galvanizados se escamaran y taparan la cañería. Esto sucedió en los pisos inferiores al mío. Se contrató a la empresa de plomería para el recambio de los caños, teniendo que pasar también por mi departamento, para romper la columna, y hacer el tendido nuevo. El tema es que se quitaron cerámicas de mi columna (de un baño refaccionado). Siendo consultada la administradora y los plomeros, antes de comenzada la obra, con respecto a la reposición de esas cerámicas, me dijeron que “me quedara tranquila, ya que si las mismas no se conseguían, se mandaban a fabricar”. El tiempo pasó, las cerámicas no se consiguieron, dicen que tampoco se fabrican, y luego de una reunión de la Administradora con el Consejo, decidieron que el baño iba a quedar así y que a lo sumo me reconocerían un azulejado estándar de baño original, que no era el mío. - ¿Tengo algún derecho a reclamar? - ¿Pueden dejarme el baño así? - ¿Qué otra opción tengo, ya que todos se lavan las manos? Desde ya muchas gracias por la atención. Saludo atentamente Marcela Respuesta: En todo caso me gustaría estar bien seguro de que no es posible conseguir la reposición del cerámico. Primero averígüelo Ud. por su cuenta y luego vuelva a plantear la consulta.- Consulta 10 Buenas tardes Dr Awad, Espero que pueda ayudarme con las siguientes consultas: 1- En un edificio nuevo a estrenar donde el constructor abonaba el gas central y la luz de obra, en que momento le corresponde dejar de abonarlo? por que cuando eramos solo 3 los propietarios que hicimos la posesion y aun no estaba la administradora que nos impuso el constructor por 3 años, dejaron de abonar sin aviso y nos tuvimos que hacer cargo nosotros luego de varios meses que nos dimos cuenta de las faltas de pago y ya estando la administradora lo cobro en las expensas con intereses. Podemos reclamar este dinero? 2- No tenemos encargado, quien es el responsable en abrir la puerta cuando vienen de servicios como la desinfeccion, metrogas, tecnico ascensor, limpieza de tanques o arreglos generales del edificio, la admnistradora o los vecinos? por que la administradora siempre nos dice que no puede venir y nos pide el favor de abrir la puerta o la mayoria de las veces nos caen sorpresivamente. Es responsabilidad de la administradora arreglar día y horario con los distintos servicios y venir ella a abrir? o debemos hacerlo los vecinos? por que la verdad que es bastante inseguro cuando caen sorpresivamente y molesto. 3- El constructor dejo varias cosas del edificio sin terminar, entre ellas el cielo raso del ultimo piso, la escalera, mal terminacion de la vereda donde no tiene bajada ycuando llueve se forma un gran charco de agua en la entrada del edificio, entre otras cosas. Hace mas de 1 año que lo venimos reclamando pero se hacen los distraidos. Algunos propietarios ya tenemos la escritura pero nos enteramos esta semana que aun el constructor no hizo la division de partidas ni el fin de obra. Nos conviene hacer una demanda? Ojala me pueda ayudar! Desde ya muchísimas gracias y disculpe por las molestias!!! Debora Respuesta: 1.- Cuando el edificio comienza a ser habitado, algunos gastos deben comenzar a pagarse conforme el porcentual de cada unidad.- De todas formas ya es tiempo de independizar los consumos.- 2.- Si no hay encargado, deben arbitrar alguna solución para abrir la puerta pues la administradora no está obligada a hacerlo. 3.- Lo que falte en el edificio debe intimarse a su responsable y no esperar o dejarlo librado a la buena voluntad del constructor, cítenlo a una mediación y lleguen a un acuerdo.- Consulta 11 Me dirijo a usted para consultar acerca de varios puntos que voy a enumerar para facilitar un rápido entendimiento: 1. El Consocio tiene una cochera o unidades complementarias además de 23 unidades funcionales, terraza y sótano donde se encuentran cabinas de Edesur, Metrogas, bomba de agua, bomba de achique y tanque de agua potable que sube a la terraza hacia el otro tanque de abastecimiento del Consorcio. 2. Esas UC II y UC III de cochera son Propiedad Privada de dos únicos Propietarios de UF 2, Piso primero y UF 21 Piso décimo primero. 3. La cochera posee portón con puerta hombre que pertenece a la fachada del Edificio. 4. El portón se abre por medio de: a) control remoto (Motor), b) llave (por si se queda sin batería el control remoto) y c) manualmente (que se quita la traba de motor cuando hay corte de luz). 5. Desde el año pasado 2012 que hemos advertido a la Administración repare chapa y pintura oxidadas de dicho portón ya que estaba sobrecargando el mecanismo de motor, la cual no se ocupó. 6. A partir de abril de este año 2013 el motor comenzó a hacer cada vez más fuerza para elevar correctamente el pesado portón por las chapas oxidadas y descentradas o caídas hacia uno de los lados de los marcos por falta de mantenimiento. Están las marcas. 7. A partir de entonces la Administración respondió que por el momento no se podía hacer el trabajo por falta de dinero y pidió Presupuesto ($3200) a la Empresa fabricante del motor y dijo que en cuanto haya dinero repararía portón y motor esforzado. 8. En junio volvió a pedir Presupuesto a la Empresa de motor que por la inflación aumento los gastos a ($5200). 9. El 22/06 nuevamente se trabó el portón porque el motor no aguantaba el esfuerzo así que decidí bajar del baúl del auto tres changos de supermercado y cuando terminara la diligencia intentar cerrar el portón, de lo contrario pensaba llamar a algún vecino para que se suba con una escalera, destrabe el motor y me ayude a bajarlo manualmente. La cosa que después de la tercera subida y bajada de changos a mi apto., encontré el portón bajado, alguien lo bajo haciendo muchísima fuerza porque estaba con la traba de motor puesta, quien hizo semejante fuerza rompió los brazos elevadores que se retorcieron dejando inutilizable dicho motor y contrapeso. 10. Ante el hecho, inmediatamente envié una carta mail a la Administración y al Consocio juntos quienes no respondieron. Tampoco respondieran al reiterado pedido de Asamblea Extraordinaria para hablar del dinero del Consocio y motor-portón del Edificio. 11. Pero sí, la Administración volvió a solicitar un tercer Presupuesto para motor que quedo en ($5200) y contrapeso rotos por bajarlo sin quitar la traba al motor de ($3350). O sea una suma de ($8550) sin contar Presupuesto de herrero para chapa y pintura que según lo que averigüe con un herrero particular costaría alrededor de ($4300). Total: $12850. Una locura!! 12. Averigüe que un portón y motor nuevos aproximadamente cuestan $15000. Además en liquidación de Junio la Adm. nos cobró por Expensas $320 por la primera visita (de abril) y Presupuesto de la Empresa de motor y, en liquidación de Julio nos cobró $302,50 otra visita para que la Empresa revisara el destrozo (cuando alguien lo bajo con traba puesta el 22/06). La Empresa optó por quitarlo y lo llevó a taller a la espera de que se acepte su Presupuesto. 13. Para mí es casi inentendible tanto gasto y negligencia e impericia por parte de la Administración en llevarnos a semejantes gastos. Y, si el Consorcio no tiene dinero por morosos como nos dijo la Administración, los dueños de cochera no podemos hacernos cargo de que el portón oxidado y falto de mantenimiento nos arruine el motor. El motor tiene 5 años y lo compramos nuevo los Propietarios de cochera que sin perjuicios o malos tratos pude funcionar hasta 30 años en perfectas condiciones. Ahora está casi destruido. 14. Los Propietarios de cochera pagamos Expensas por UC III $1264 y por UC II $236 que suman $1500 por mes aparte de la UF de cada uno. Pregunto: Qué se hace con el dinero de esas Expensas de cochera…??? Van al consorcio en general…??? Aparte pagamos ABL y AySA. 15. Misteriosamente en agosto se reunió la Administración juntamente con el Consejo de Administración en el apartamento de uno de ellos, más precisamente en el 9º “B”. El Consejo está formado por Propietarios de 8º “B”, 9º “A” y 9º “B”. 16. Luego de esa reunión, este mes de septiembre llegaron las Expensas con una Nota diciendo que el Consorcio no se hará cargo del motor porque pertenece a los Propietarios de cochera y que cuando haya dinero se reparará el portón. 17. Ante la indignación por la espera y los costos incrementados por la pérdida de tiempo además de los Daños y Perjuicios de tener que levantar a mano el portón desde casi 5 meses, cada vez que entramos o salimos con los autos. Los Propietarios de cocheras hemos releído el Reglamento del Consocio y no figura dicha disposición de Propiedad exclusiva del motor ya que varios Propietarios ajenos a la cochera lo usan (quitan la traba y levantan el portón) para lavar sus autos en la vereda así como también la Encargada lo levanta para lavar la vereda que es de todo el Consorcio, dejar estacionar sus visitas los fines de semana o, a Propietarios cuando las veredas se llenan de autos por la cancha de Boca, etc.. 18. Además no es lo mismo que el motor falle y se rompa solo, los Propietarios de cochera lo hubiéramos arreglado inmediatamente en abril por $3200 que pasó la Empresa fabricante, a que se rompa por falta de mantenimiento de chapa y pintura o, por un vecino que lo bajó sin preguntar por qué estaba abierto y/o cómo se cerraba (me imagino quien fue por la enorme fuerza que tuvo que hacer para bajar el portón con la traba del motor puesta, pero por ahora no lo puedo decir. Me hubiese gustado descubrirlo en la Asamblea). 19. Aparte hacía dos meses que el portón de cochera estaba abierto durante todo el día y lo cerrábamos de noche por seguridad para no forzarlo tanto hasta que se repare totalmente. Ahora hace dos meses que directamente la cochera está abierta las 24 hs. en total falta de Seguridad. 20. Por eso queríamos hablarlo en Asamblea Extraordinaria como corresponde por Derecho para explicar cómo fueron sucediendo los hechos que conocemos muy bien los usuarios de cochera y la Encargada. 21. A mi entender los gastos son de Consocios por varios motivos: falta de dinero en tiempo forma, falta de mantenimiento, falta de comunicación con los Co-Propietarios (aunque envié mail a casi todos), falta de Asamblea, negligencia, impericia y abuso de Poder de la Administración y Consejo de Adm., etc., etc.. La Administración no responde a nuestro pedido, ahora niega los hechos y, el Consejo no tiene Poder de decisión. Yo no delego. Pero nos quieren obligar a aceptar sus maliciosas decisiones sin Asamblea que es la única Soberana. 22. REITERO: La cosa es que nos quieren hacer cargo de los daños del motor a los Propietarios de cochera como si el motor se hubiera roto solo. Por lo expuesto solicito su especializado conocimiento en Consorcios para decidir qué debemos hacer los Propietarios de cochera. Si es conveniente un Carta Documento y en qué términos o, directamente una Mediación y, cuáles serían sus honorarios. Espero respuesta Muchos saludos Sra. Beatriz Respuesta: Las consultas tan específicas como la presente sólo pueden ser respondidas en consultas más personalizadas.- Consulta 12 Dr. Awad, buenos días tengo una consulta para realizarle. Le cuento: Somos un matrimonio con una hija de actualmente 7 años. Nos mudamos a nuestro departamento, edificio de 27 unidades, hace ya casi dos años (septimo y ultimo piso, contrafrente) semipiso, con balcon corrido de 1.05 mts de ancho, sobre el techo de los departamentos de abajo (del 1º al 6º son cuatro por piso), nuestro living y habitacion de servicio dan sobre el departamento de la señora con la que tenemos este conflicto. Al momento de realizar arreglos antes de la mudanza pusimos red en nuestro balcon y ventanas, la señora del departemto de abajo (6º) a las 12.30 vino a quejarse de los ruidos, ok paramos hasta las 15.00.- Luego un dìa de semana a las 17.30 hs estando mi hija de 6 años, sobrino de 6 y sobrino de 3 estaban jugando en la casa vuelve a tocar el timbre sosteniendo que los ruidos le retumban y no puede estudiar. A posterior (luego 10 dias) misma situacion un domingo a las 18.00 vuelve a tocar el timbre, donde la conversacion ya no se torno tan amable y entre gritos nos acusa de malos vecinos y que no sabemos convivir a lo que se la invito a retirarse de la puerta tambien entre gritos.- Luego de un mes un viernes a las 22.30 toca el timbre desde la calle "cansada de los ruidos", cenabamos con amigos (el living de casa da sobre su living).- Esta semana recibo una carta del administrador del consorcio (Administrador de consorcios xxxx) informandonos que le han realizado quejas diferentes copropietarios del Edificio donde me solicita evitar realizar ruidos molesto (me tome el atrevimiento de consultar al vecino con el cual comparto el 7º, y a los tres vecinos del 6º restantes quienes manifestaron no tener ninguna queja, por el contrario el vecino del 7º ofrecio su testimonio para presentarlo en el consorcio) Revisando el reglamento y las comunicaciones que envian con las expensas los horarios de descanso estan establecidos entre las 22:00 y las 08:00 hs.- Sinceramente me siento agobiado por esta situaciòn y no encuentro una explicacion al respecto.Le pido a usted su consejo en cuanto a como continuar con este tema.- Muchas gracias Pablo Respuesta: El problema de los ruidos molestos es de difícil apreciación y solución, porque depende de muchas cosas. Quizá Uds. no se dan cuenta y verdaderamente abajo se siente mucho, quizá no es así y la vecina del piso inferior pretende equivocadamente vivir en silencio absoluto. Lo correcto es respetar los horarios de descanso, no abusar de las reuniones y fiestas, tener en cuenta que en un edificio hay que moderar el uso de aparatos de TV, radio, etc. sobre todo en cuanto al volumen, etc. Consulta 13 Hola Dr.Awad! Le escribo por lo siguiente, soy propietaria de un dpto 2 amb, mi vecina del 6to tiene alguna falla en las cañerias de su baño y el techo de mi baño la pintura se descascara, se caen pequeños pedazos de cemento y tengo en el toilette mucho olor a humedad por ello. La administradora me dijo que tengo que pagar la mitad del arreglo, y la otra mitad mi vecina, siendo yo la afectada, esto es asi?? Lei el reglamento de copropiedad y dice que los copropietarios deben hacer todos los arreglos que sean necesarios para mantener el buen estado de su unidad y el edilicio Aguardo su respuesta, si pudiese reclamar algo como afectada, me gustaria que ud me asesore y lleve mi caso. muchas gracias!! Carla Respuesta: Para responder es necesario leer detenidamente el reglamento de copropiedad y saber lo más certeramente posible, de dónde proviene la filtración.- Consulta 14 buenas noches! tengo un problema que relato: somos 3 vecinos,adelante los primeros vecinos, al fondo planta baja, y primer piso vivo yo. Hay un patio que "pertenece"(el reglamento dice q es de bien comùn), a la vecina de planta baja, la cual lo usa y no hay problema, ya que se accede entrando a su casa El vecino de adelante tiene una ventana hacia ese patio, y le prohibiò cerrarlo, por dicho tema del bien comùn. Hay un caño pluvial apoyado sobre la pared que es la descarga del techo donde vivo yo (solo agua cuando llueve) (que figura como bien comùn), y que hace 5 años cambiamos todo el caño del piso (lo pagamos nosotros), pero ahora dice que tiene filtracion y humedad del pluvial apoyado en la pared. Figura en los planos. Me intimò a una conciliacion en el cgp, (solo a mi, al vecino de adelante no) es una sra. muy problemàtica, que no se puede hablar, ella grita y es grosera. Mi pregunta es: el caño pluvial, corresponde a los 3 propietarios? Una abogada del cgp hace 2 años, me dijo: los caños pluviales son de todos. Por favor necesito asesoramiento. gracias. Mari Respuesta: Lo mejor, antes de responder y acordar nada, será leer el reglamento de copropiedad de ese consorcio.- Consulta 15 buenas tardes, mi consulta es la siguiente. hace 2 años compre un depto a estrenar el cual está en garantía, tengo el inconveniente que cada vez que llueve las paredes filtran. son muros estructurales del edificio. presenté una nota en la constructora y no obtuve respuesta. tampoco por medio de la administración del consorcio. que puedo hacer?. gracias !. Laura Respuesta: Intimar formalmente al consorcio la reparación del muro y de los interiores deteriorados.- Consulta 16 estimado Dr. Awad , soy inquilina y quisiera saber si me corresponde a mi o al propietario pagar el arreglo o service de la caldera individual con la que cuento en mi dpto. ..? gracias y saludos !mariana Respuesta: En general los contratos de locación tienen una cláusula por la que el locatario (inquilino) debe hacerse cargo de todos los gastosa de los artefactos.- Igual hay que leer su contrato y saber de qué tipo de desperfecto hablamos.- Consulta 17 Estimado Dr. Eduardo Awad.- Hace aproximadamente 60 días fuimos a realizarle unas consultas a vuestro estudio, en el barrio de Caballito, inherentes a nuestro Administrador y otros temas.- En esta oportunidad, desearíamos- ante la disparidad de criterios- nos oriente porque no es conveniente contratar una empresa de vigilancia que esté constituída como Cooperativa.- Agradeciendo vuestro tiempo, saludamos muy atentamente - Juan Carlos - Silvia Respuesta: El problema con las cooperativas es que puede verse configurada una relación laboral con los socios que a su vez prestan el servicio de vigilancia,. Consulta 18 Dr. Awad Hola! Cuál debería ser el texto de una carta documento dirigida al Administrador una vez que ya se le entregó en mano y con recibo fehaciente, una nota donde en la que se le pide llamar a Asamblea extraordinaria para tratar su continuidad o no, rendición de cuentas y documentación respaldatoria de su gestión? Muchas gracias Saludo atte. ARQ. ADRIANA Respuesta: Hay que leer primero el reglamento de copropiedad, para saber cuál es el texto de la intimación, si es que corresponde.- Consulta 19 Dr Aguad El encargado del edificio tiene permanentemente recaidas de alcoholismo El administrador lo sanciona con abandono de tareas Se le brindo mil oportunidades y se le solicito que concurra a AA El nos trae el papel que concurrio pero siempre vuelve a pasar Que debemos hacer? Ya que es un riesgo para nosotros y para si mismo Atte Patricia Respuesta: Estos temas, tan delicados, no pueden tratarse desde el ámbito tan general de ésta página de consultas.- Consulta 20 Buenas tardes, estoy por hacer una obra de remodelacion importante en mi casa en Buenos Aires, capital federal y me dijeron que tengo que redactar una carta al consorcio, una minuta segun me dijeron, pero no encuentro nada por internet. Les queria pedir si por favor me pueden orientar en el desarrollo de esta, tienen que ir planos, m2? En fin, cualquier cosa que me puedan decir les estare muy agradecido. Un saludo y muchas gracias. Pablo Respuesta: Una consulta como ésta sólo puede responderse leyendo el reglamento, teniendo a la vista el proyecto de reforma y los planos del edificio, visitando el edificio si es necesario también.- Consulta 21 ¡A ver quien me puede tirar una cuerda! En nuestro edificio hay un poseedor de una unidad que nunca pago las expensas (13 meses de deuda). Digo poseedor porque el inmueble fue construido a traves de un Fideicomiso. todos tomaron posesion y muchos ya estan escriturando. La persona en cuestion no tiene apuro, obviamente no podria escriturar ya que el L.Deuda de expensas no lo tendria. Ahora bien, quienes nos asesoran ven complicado demandar el cobro, ya que parece estar en una zona gris para titulariad de la unidad??????? Cual es la via mas efectiva para lograr cobrarle y no tengamos que estar aportando solidariamente entre todos? Gracias Jorge Respuesta: En general la persona que tiene la posesión debe pagar las expensas. Pero se trata de una cuestión que no puede, en detalle responderse desde el ámbito muy general de una página de consulta como la presente. Consulta 22 Buenas tardes! quería hacer una consulta, hay alguna ley que me prohiba entar mi moto a mi edificio? Adentro de mi departamento? porque vivo en planta baja, y de la comisión me dijeron que no podía entrarla, es por capricho? tienen autoridad para no permitirmelo? Muchas gracias María Respuesta: Los departamento no tiene por destino servir de motos ni de automóviles.-Consulta 23 Buenas tardes Doctor, Desde ya le agradezco por el servicio que brinda. Mi consulta es: ¿quienes son los ingenieros en seguridad e higiene habilitados para emitir el certificado de edificio seguro? El articulo dice: "Ingenieros, Licenciados en Seguridad e Higiene, Técnicos matriculados por resolución 313/83 del MTSS, arquitectos, técnicos matriculados en el Consejo Profesional de Ingeniería Civil y Licenciados en Seguridad" ¿Me puede brindar por favor algún contacto de uno de estos profesionales? Nuevamente muchas gracias, Alejandro Respuesta: El Gobierno de la Ciudad tiene una lista o detalle de los inscriptos.- Consulta 24 Hola, vivo en un edificio en Lomas de Zamora, Pcia. De Buenos Aires. el cual no posee reglamento interno alguno. Desde hace varios días se deja oler en mi dpto. el humo de cigarrillo que se cuela vaya a saber desde qué unidad… Existe alguna reglamentación/ley/decreto etc. que prohíba el fumar en un edificio de vivienda? Estoy muy preocupada ya que tengo un bebé y temo como esto afectará su salud. Gracias. Sra. Lalita Respuesta: No hay reglamentación que prohíba que dentro de las unidades se fume.- Consulta 25 Buenos Dias: Me comunico con ustedes para hacerles una consulta que para mi seria importante recibir una pronta respuesta. Yo ayer me acerque a pagar las expensas al Consorcio de mi Edificio, y ante algunas consultas fui maltratada e insultada por sus Respectivos Dueños (Madre e Hijo). me senti muy humillada, fue ante presencia de ellos dos y una Empleada de dichas oficinas, yo quisiera saber como debo manejarme ante dicha situacion ya que me senti ninguneada, insultada y no obstante humillada por las palabras de estos dos sujetos, yo me presente sola, ya que solo debia pagar las expensas del departamento donde alquilo, puse en conocimiento al Sr que me alquila a mi y fue el quien me informo de ustedes para asesorarme de como denunciarlos. ante mas datos de la situacion les rogaria me lo informen asi poder explayar mi correo, espero pronta respuesta. Muchisimas gracias. Noel Respuesta: Lo mejor será poner en conocimiento fehaciente de locador (dueño de la unidad que alquila) lo ocurrido y que él arbitre una solución Consulta 26 Dr, buenas noches, soy propietario de dos dptos en Bahía Blanca y resulta que cortaron el gas de todo el edificio, incluso sacaron todos los medidores, todo por una denuncia que hizo una vecina a la empresa de gas porque sentía olor. mi pregunta es. ¿ puede esta empresa retirar todos los medidores sin el concentimiento de los propietarios ??, por otro lado la empresa de gas dice que la restitución del mismo puede demorar 6 meses o más !!!.¿ se puede hacer algo ??, porque la situación es insostenible !!!!. no hay alguna forma de que alguien nos garantice la restitución en un determinado tiempo ?? tal vez con una póliza de caución ??. Y por otro lado ¿ que debería hacer el administrador ??, ¿ cual es o debería ser su responsabilidad en este asunto ??.Le agradecería información para saber como actuar de forma rápida. Aguardo sus comentarios. Desde ya muchas gracias.- Saludos cordiales.-Eduardo Respuesta: Los medidores los retira la empresa porque se ha dado la lamentable situación que los ocupantes arreglan con inescrupulosos que reconectan los medidores, haciendo caso omiso del peligro. En cuanto a la administración del consorcio, si los caños que pierden son comunes, con toda rapidez debe llamar a asamblea, y acordar la reparación para luego seguir con las reparaciones individuales a cargo de cada propietario, si corresponde.- Consulta 27 Estimado Dr. Awad Ante todo me alegra volver a contactarme con uds., luego de haber concurrido a cursos en caballito y haber disfrutado de las riquísimas meriendas en su sala. Dr. Necesito consultarle lo siguiente: Una persona participó en una asamblea ordinaria como representante del copropietario mayoritario (80%) Lo designaron Presidente del acto (muy posiblemente adrede puesto que el reglamento prevé que como presidente no tendrá voto) Al momento de votar por una administradora nueva, se solicitó un cuarto intermedio. Dada la situación, le pregunto: En el cuarto intermedio: 1) ¿podrá votar aquellos propietarios no que asistieron a la primera asamblea? 2) ¿es obligación que sea el mismo Presidente o puede elegirse a otro ? (esto obviamente para que no pierda voto nuevamente) 3) No se le negó el voto al Presidente en la Asamblea ¿pueden ahora en el Cuarto Intermedio no tener en cuenta su voto 4) ¿se puede solicitar que se devuelva el dinero que se ha juntado y que no sea Fondo de Reserva? 5) Si, por la redacción del Acta de la Asamblea Ordinaria, solo se solicitó cuarto intermedio para elegir administrador, ¿se puede tratar temas ya tratados y/o temas nuevos? Quedo al aguardo de su respuesta, muy agradecida Saludos cordiales, Ivana Respuesta: Si la asamblea entró en cuarto intermedio lo que viene es una continuación de esta, o sea es la misma asamblea. En consecuencia, el Presidente será el mismo, lo que ya se acordó así queda y deben seguir con los puntos del orden del día original, no tratados.- Gracias por su recuerdo de los cursos y la merienda, siempre tratamos que estén cómodos y a gusto.- Consulta 28 Buenas tardes doctor, Estoy inscripto en el RPA pero como por el momento no administro consorcios no hice la DDJJ (no sabía que aún sin dedicarme a esto igualmente lo tenia que hacer) y estoy viendo que dentro de poco vence mi matricula y me interesa renovarla por si en algún momento comienzo con esta actividad. ¿Puedo renovar mi matricula igualmente? (estoy al tanto que hay que hacer un curso para renovar) ¿Voy a tener que pagar alguna multa por no haber presentado la DDJJ? Saludos y muchas gracias por la ayuda que nos brinda. Alejandro Respuesta: el plazo para presentar la DDJJ se prorrogó varias veces, por lo que no sé si habrá vencido cuando esta consulta se suba a la página y Ud. la lea. De todas formas si venció, le darán de baja. Para reinscribirse deberá realizar nuevamente el curso para administrador de consorcio.- Consulta 29 Estimado dr Awad: quería consultarle sobre un tema que me tiene realmente preocupada, estoy finalizando un contrato de alquiler de 2 años, faltan aun 2 meses, estuve hablando con la propietaria y sus condiciones para la renovación no me convencen del todo, ella me dijo que debo avisar si me voy o no con 60 días de anticipación, quisiera saber si esto es realmente cierto. Por otro lado dice que debo dejarle un papel firmado de que los artefactos funcionan correctamente, sin embargo esto no es asi debido a que por una falta de presión de agua (caños que se cambiarian el año que viene) el calefón presenta algunos problemas que son debidos a esta situación. No se si es legal que ella me pida que le firme un papel, realmente estoy muy desorientada, siempre lleve todo al dia y mantuve la propiedad en las mejores condiciones. Desde ya le agradezco mucho la ayuda que pueda darme. Saludos cordiales Gabriela Respuesta: La obligación del locatario (inquilino) es desocupar el inmueble que alquila el día que vence el contrato. El plazo de 60 días es la anticipación con la que Ud. debería avisar a la propietaria pero para el caso en que Ud. decida rescindir (dar por terminado) anticipadamente el contrato; o sea si Ud está alquilando y por alguna razón antes de que venza el contrato decide terminar e irse, debe avisarle a la propietaria 60 antes de la fecha en que desocupará el departamento. Pero, reitero, esto no tiene nada que ver con la situación de vencimiento del contrato. En cuanto a que Ud. le deje un papel firmado no se comprende, ya que la que debe entregarle un recibo a Ud. de conformidad cuando Ud. se vaya es la propietaria.- Consulta 30 Soy amigo de un encargado de edificio quien tiene la siguiente duda Le quieren obligar a limpiar una lampara que esta a 3,20mts El averiguo con la ART y parece que no se responsabilizan pero aparentemente SUTERH dice que debe hacerlo Cual seria la posta? Gracias por vuestra respuesta el dia lunes pues a la noche hay una reunión Saludos Hugo Respuesta: En general es cierto que tareas de altura no son obligatorias, pero no habría inconveniente con 3,20m.- Consulta 31 Buenos días Dr Awad Yo realice con Ud. el curso de administración de consorcio en el CPACF. Desde el 01/09/13 comencé a administrar el edificio en el que vivo. Necesito hacerle dos consultas: un inquilino recién mudado tiene los dos cuartos en el hueco de aire/luz donde en el primer piso hay dos patios internos que corresponden cada uno a un propietario diferente. Este inquilino quiere colocar un airé acondicionado, nadie en el hueco lo tiene. Lo único que encontré para que no lo coloque es si hace mucho ruido y como es una zona donde todo retumba, esto molestaría a los vecinos. Yo se que los nuevos no hacen ruido pero el desagote del aparato no puede caer como lluvia artificial sobre uno de los propietarios del primer piso. Puedo ir por la prohibición con respecto al ruido hacia los demás? Y mi otra consulta es: hay varios inquilinos y propietarios también, que no abonan las expensas en la fecha de vencimiento, mi administradora cobraba el 3% mensual. Mi duda es si el propietario se atrasa cuatro días, no puedo cobrarle el 3% le debo cobrar el 0.4%? Esto es correcto? Ya que mi administradora aplicaba por dos días o diez el 3%. Quiero evitar problemas. Desde ya muchas gracias, y cuando tenga que actualizar el curso ahí estaré nuevamente. Dra Adriana Respuesta: Hola Adriana, me alegro que el curso del CPACF haya sido de utilidad. En cuanto al equipo de aire acondicionado, la colocación sólo sería posible si el equipo es de buena calidad y no hace ruido ni vibra, y además, se lo instala de tal forma que no caiga el agua de la condensación al piso inferior ( la instalación debe incluír una manguerita que desagota en un bidón o recipiente. que se debe encontrar en el interior de la unidad que instala el equipo.- En cuanto al atraso en pago, quizá lo mejor sea, como solemos decir en el curso, que se extienda el plazo de pago (normal) que prevé el reglamento, por ejemplo en vez debe ser el día 05 que sea el 20 del mes y pasado ese momento, aplicar el 3%.- Consulta 32 Soy inquilina y hace tres semanaz camuzzi corto el gas por perdidas y no he recibido ningun tipo de llamado de la dueña ofreciendome medios alternativos para sobrellevar esta situacion ni caloventor, ni calentador de agua electrico ni nada donde pueda cocinar y no considero justo abonar el alquiler puedo intimarla por carta documento pidiendo una reduccion del cannon locativo? GRACIAS. Paula Respuesta: Si puede y debe hacerlo, porque no cero que su locadora lo haga por sí, por las buenas.- Consulta 33 Hola mi pregunta es la siguiente: Resulta que yo vivo en un edificio en PB en San Bernardo, donde tenemos el gas natural en la puerta, actualmente tenemos garrafas,pero la asamblea decidió cambiar el sistema a eléctrico en todo el edificio en vez de gas natural, todos los propietarios no viven en el edificio porque lo usan para alquilar, pero yo vivo todo el año y quiero poner gas natural, que herramientas legales tengo para poder hacerlo yo solo debido a que vivo en planta baja, aunque pague el sistema eléctrico? Gracias. Germán Respuesta: Si la asamblea decidió, en forma reglamentaria y con la mayoría necesaria, cambiar de sistema, no hay posibilidad de oponerse. Pero entiendo que podria haber un acuerdo con la administración para que Ud. haga a su costa la instalación, ajustada a las normas de seguridad actuales.- Consulta 34 Buen día, Así como existe un listado de las empresas habilitadas por el GCBA para hacer el trabajo de servicio de limpieza de tanques, ¿existe un listado de los profesionales habilitados por el GCBA para emitir el certificado de edificio seguro o lo puede emitir cualquier arquitecto, cualquier licenciado en seguridad e higiene, etc? Muchas gracias por el servicio que brinda. Lo saludo muy atte., Alejandro Respuesta: Hay un listado de profesionales que evalúan el edificio y emiten el certificado de edificio seguro Consulta 35 Hola Doctor: Vivo en un 3er piso en Capital, contrafrente, en frete de mi edificio contruyeron y terminaron un edificio que tiene salón de fiestas en la planta baja, piscina, y ahora hay agregado una carpa gigante en el medio del parque mas juegos para chicos. Esto sumado a que pusieron una red en la medianera,la cual mi consorcio la autorizo sin consultarme a mí, me arruinaron la vista que tenía. Estos de este edificio armaron tipo club, que derechos tengo yo frente a esta especie de club que me armaron en este edificio, reuniones a los gritos y con musica en el parque, asados al mediodía o noche ( ademas de llenarnos de humo), con chicos pequeños que gritan todo el tiempo, ni hablar los grandes, los domingo arrancan a las 10 de la mañana los pibes en el parque. Consulta, que derecho tengo yo??, yo estaba antes que ellos, y no sólo en la semana estaba tranquila sin ruidos ni griterios, mas después que uno llega de trabajar cansadísimo, también se agrega el fin de semana de día de noche, es cosa de locos, más que yo estoy en un 3er piso a escasos metros de ellos, se escucha todo, es como si hiciera eco. Cuando se estaba construyendo este edificio yo hablé con mi consorcio, y le dije que averiguara como íba a ser esto, pero ni bolilla,. Que puedo hacer o a donde debo dirigirme, busqué por todos lados información, pero no sé, MUCHISIMAS GRACIAS, LUCIA Respuesta: La verdad es que lo que se haya edificado, dentro de las normas del código de edificación, no puede cuestionarse. Pero hay un artículo del Código Civil el 2618, que es el que corresponde para los problemas de perturbación entre vecinos linderos.- El planteo puede hacerlo Ud., preferentemente varios vecinos, o el administrador de su edificio.- Consulta 36 Buen día, mi consulta es la siguiente: En el edificio que tengo, en Provincia (Ramos Mejía), tenemos una cochera alquilada que comparte el portón de salida con dos cocheras más. Sucede que el portón eléctrico dejo de funcionar y el Administrador indica que esas reparaciones las tienen que solucionar los propietarios de las cocheras. La pregunta es: quien tiene que organizar el arreglo del portón? y quien lo paga? La Administración o los Propietarios? Muchas Gracias Miriam Respuesta: Primero hay que leer el reglamento de copropeidad.- Consulta 37 Buenas tardes quiero consultar acerca de la renovacion del mandato del administrador. según la disposicion nueva la renovación es automática si no hay cuorum en la asamblea convocada a tal efecto. la consulta es que en nuestro reglamento se estipula una doble asamblea, quiero saber que aplico si el reglamento o la nueva ordenanza. muchas gracias Ezequiel Respuesta: El reglamento prevé la renovación del mandato? Me gustaría leerlo. Si el reglamento sólo se refiere a la elección y remoción del administrador, debe usarse el quórum prevista el la resolución 1000/2012 DGDYPC (CABA).- Consulta 38 Estimado Dr. Awad: Quisiera saber si como inquilino me corresponde pagar en las expensas ordinarias gastos de pintura del palier y del sum, como tambien de arreglos de departamentos por filtraciones. En caso de que sean gastos extraordinarios, qué puedo hacer si desde la administración dicen que no lo son. Muchas gracias Saludos, Maximiliano Respuesta:general esos gastos de mantenimiento y reparación corriente son ordinarios.-