Consulta
1
El edificio tiene 4 cocheras sobre 7
deptos. Los portones están deteriorados por oxido debido a los perros y por los
grafiteros. La reparación a quien corresponde. A los dueños de cocheras o al
consorcio todo. Gracias. Jorge
Respuesta: La verdad es que primero hay que leer el
reglamento para saber qué clase de espacios son esas cocheras.-
Consulta
2
Hola, buen día, quería consultarles con respecto a las
expensas, yo soy inquilina y en el edificio donde vivo están realizando
arreglos, pintaron todo el contrafrente,
paredes y persianas, y arreglaron
todos los desagües de aire
acondicionado, también están realizando
el mismo trabajo en el aire y luz del
edificio, y van a seguir con el frente del edificio, todas esas mejoras son por
la ley de Caba de conservación de fachadas, el tema es que en las expensas lo reflejan
como " a cuenta trabajos de albañilería e
impermeabilizacion" y lo sacan
del fondo de reserva,
el mismo fondo de reserva que yo
vengo abonando hace meses, porque el propietario del departamento no se hace
cargo.
Yo lo que quiero saber si esas mejoras son expensas
extraordinarias? Debo seguir reclamando
al propietario que lo abone el? En caso
de que se niegue, puedo realizar el reclamo en defensa al consumidor? Hay
legislación para este tema? Yo le estuve sacando fotos al edificio para probar los trabajos que se hicieron, tengo fotos del antes y el después de los trabajos.
También tengo problemas en el baño y la cocina del departamento hace 2 años que vengo reclamando que realicen los arreglos de revoque y
pintura originados por rotura de
caños, en los techos y paredes y tampoco tengo respuesta del
consorcio, ni del propietario Agradezco si me pueden responder. Mil
Gracias!
Marcela
Respuesta: 1.- En cuanto a las taras de adecuación y
reparación no son expensas extraordinarias salvo que una asamblea así lo vote.
2.- sobre los daños que tiene el interior del departamento es algo que debes
arreglar con el propietario.-
Consulta
3
Estimado Dr
Tengo un departamento deshabitado y no me
dejan dejarle la llave al pintor para que ingrese al edificio. Mi problema es
que vivo en Corrientes y el depto está en Rosario.
Como se podrá hacer? Muchas gracias Jorge
Respuesta: Cómo no va a poder dejarle la llave a otra
persona? Nadie puede prohibirlo
Consulta
4
Buenos dias. Nose si esta pagina sigue
viegnte
Realemente tengo un problema grave donde
vivo.
Soy propietaria de un decimo piso en un
edificio de "categoria".
Llegando al decimo por escaleras se sube a la terraza donde esta el sum
y la pileta entre otros espacios.
El uso del SUM hace absolutamente imposible
que yo pueda dormir, si bien los dias de semana se permite hasta las 12.00 y
fin de semana se extiende mas.... en primer lugar casi nunca terminan a esa
hora y ademas no es justo que yo no pueda descansar cuando tenga ganas.
El techo parece venirse abajo cada vez que
hay una fiesta arriba y eso ocurre bastante seguido. puedo escuchar lo que
hablan, quien usa taco y quien no y con la intensidad que mueven los
muebles. Realmente vibra toda la casa.
Lo mismo ocurre con el uso de la pileta... los ruidos son extremadamente
molestos; afectándome incluso a mi salud. Es problema de base es la mala
construcción y la ubicación de estos espacios comunes.
Hay que pueda hacer sin tener que empezar a
pagarle a un abogado por algo que nose si dara buenos frutos?
Gracias VANINA
Respuesta: 1.- La página sigue vigente. 2.- todas esas
cuestiones deben plantearse al administrador
en forma documentada.- Habrá que fijar pautas de uso, horarios, etc.-
Puede ser necesaria una mediación, espero que no tenga que llegar a un proceso
judicial.- 3.- queda claro que hay cosas
para hacer, la idea de pagarle a un abogado “por algo que no sé si dará buenos
frutos” es como preguntarse si uno va a pagar al médico la consulta o va a
comprar un antibiótico y después la fiebre no baja.-
Consulta
5
Hola, los molesto con la siguiente
consulta:
Tengo un dpto. en planta baja segundo
cuerpo cuyo patio linda con el patio del vecino del primer cuerpo, dicho vecino
tiene en ese patio una palmera de 10 mts. aproximados de altura, cuyas raíces
están rompiendo el muro divisorio entre patios hacia mi lado.
Lo que quisiera saber es según el nuevo
Código civil a quién le corresponden los arreglos del muro roto. Desde ya
gracias por su respuesta, saludos.
MARISA G.
Respuesta: Es propiedad horizontal?.-
Consulta
6
Hola buenos dias estimado dr Award.
Queria saber si es legal q mi
administración me agregue un plus por
haber pagado las expensas el mes anterior en pago facil, incrementandome el
importe para pagar en este mes. O este gasto lo tendria q absorver el
consorcio/administracion?
Desde ya muchas Gracias Carlos
Respuesta: Hola Carlos, en principio es el consorcio
quien decide cómo se efectúan los pagos, por lo que tanto el consorcio como el
propietario deberán cargar con los costos que, en cada caso resulten de esa
decisión.
Consulta
7
Buenas tardes: soy copropietaria de un
edificio de bella vista , provincia de bs, as-Desde hace mas de un año hay
irregularidades en la tarea de la administradora; que además es propietaria de departamentos,
Por ej; no rinde las boletas de los gastos, la limpiaza la realiza el hijo
cuando puede y quiere, lo mismo la mantenimiento del parque; sumado a que todos los arreglos que se hacen
en el.edificio estan hechos por personas no idóneas, por ej, la pintura,
arreglo y limpieza de tanque ; trabajos de gas; etc; Somos una minoria por el
momento que queremos destituirla, porque no tenemos los
contactos de los otroa copropietarios; ; Como debemos actuar para comunicarle
que no estamos de acuerdo con la gestión que realiza? Y queremos otro administrador? Muchas gracias Isabel
Respuesta: La administradora tiene obligaciones que le
impone el código civil y comercial. Hay además una ley en la Provincia de Buenos
Aires, número 14701, que también determina una serie de obligaciones. De todas
formas, cuando acontecen estas cosas, lo mejor es que el/los propietarios tomen
un asesoramiento más personalizado.-
Consulta
8
Buenas Tardes consulta que tengo que hacer
si el administrador del consorcio no esta registrado es un propietario el cual esta en el mes de
enro liquidando octubre de 2015, aparte
tomo una persona a limpiar en negro, y como le realize las quejas correspondientes
ahora no quiere recibir el pago de expensas de mi propiedad y amenazo con
juicio. marcelo
Respuesta: Para administrar debe registrarse. El consorcio no debe tener personal sin
registrar. Sobre la negativa a recibir el pago de las expensas, habrá que
intimarlo y si sigue igual, debe iniciar un proceso de pago judicial.-
Consulta
9
Quisiera que Uds. me saquen la duda que
tuve hace unos dias con una persona. Yo tenía entendido que no había ninguna
disposición que impidiera que el
consorcio pudiera alquilar el dto. de portería, esta persona me aseguro que no
es así porque ahora esta´expresamente prohibido(?), busqué en internet y lo
único que constaté es una resolución de la AFIP que
entiendo lo prohíbe, es eso valido? puede este organismo tener autoridad para
eso? hay resolución judicial en tal sentido? Como está la situación actual?.
Mucho le agradecería me aclare esta duda
y, poder así, seguir discutiendo con fundamento. Gracias y mis respetuosos saludos, Sra Dora
Respuesta: NO hay prohibición.- De todas formas, se
trata de una decisión que debe tomar el consorcio, es un proceso que tiene sus
pasos. Se sugiere siempre que se asesoren en forma personalizada.-
Consulta
10
Estimado Dr. Awad
Disculpas por insistir en mi pregunta.
Puede una persona titular de dominio en un
consorcio que vive permanentemente en el extranjero, que es su domicilio legal,
más de once meses al año ser parte de un Consejo de Propietarios.
Por otro lado, cuando hay vacios legales en
la reglamentación en el CCy C en el tema consorcial se debe utilizar
referencias a la ley de Sociedades u otro marco jurídico??
Muchas gracias Rodolfo
Respuesta: El consejo se integra con propietarios.
Queda claro que si la asamblea lo elige… Sobre los vacíos legales del CC y C
hay que ser más explícito, debemos enfrentarnos a un caso concreto.-
Consulta
11
Estimado Dr.Awad:
Siempre lo escucho los sábados en radio
Mitre, junto a Marcelo Bonelli.- Hace ya mucho tiempo que escucho el programa y
no me imaginé estar escribiéndole para hacerle una consulta.
Hace 4 meses me mudé a un dpto en capital,
despues de haber vivido toda mi vida en "casas"
El edificio es nuevo, cuenta con 37 U.F. y
15 cocheras. Aún no hay consorcio de propietarios con personería juridica,
porque falta el final de obra.
La empresa constructora nombró un
administrador y además nos impuso un ayudante de encargado del edificio.
Las dudas que se nos presentan son las
siguientes:
1) Tenemos entendido que superando una
cantidad x de U.F. es obligación un ayudante de encargado, pero la empresa
constructora lo nombró arbitrariamente, sin consultarnos, para, según se
justificó, se otorgue el final de obra. Esto es correcto?
2) Existe un tarifario y/o tabla de
honorarios que esté permitido cobrar por parte del Adminitrador? porque nos ha
resultado excesivo.
En meses pesados percibió un Honorario de
$7.500 y ante nuestra queja redujo sus honorarios a $6.500 para el ultimo mes.
Estimado Dr. Awad, quedo a la espera de
respuesta a estas inquietudes, y agradezco infinitamente la atención prestada
al asunto.
Saluda cordialmente. Rosa
Respuesta: Para responder es necesario tener a la
vista la documentación, saber si hay reglamento no, por ejemplo. Sobre la
necesidad de tener ayudante, hay que ver cada caso en particular.-
Consulta
12
Buenas tardes
Quiero hacerlo una consulta Dr Award
Vivo en un segundo piso en caballito, desde
mi ventana veo toldos metálicos
en mal estado (sucios, rotos y con agua
estancada) tanto en los patios de los
primeros pisos como en el que linda con la
medianera del edificio de al lado
Quiero saber qué dice la nueva legislación
sobre esto, puedo solicitar la remoción
de los mismos? Su reemplazo o reparación?
Limpieza y desinfección?
Y quiénes corren con los gastos? Los
propietarios o el consorcio?
Respuesta: Sobre los toldos del edificio propio, hay
que ver cada caso, cuánto hace que están instalados, por ejemplo. Se podrá
intimar al consorcio para que los limpie o para que ordene su retiro.-
En casa caso habrá que ver quién carga con los gastos, no se puede
generalizar.- No se trata de la nueva
legislación sino de lo que establece el código de la edificación.-
Consulta
13
Buenos dias, me contacto porque tengo una
situacion en mi consorcio. Al comprar mi departamento me habian vendido 2
poligonos contiguos de 2.50 de ancho cada uno, para utilizar como cochera
(total de 5 metros ).
Pero en realidad parte de uno de los poligonos estaba ocupado por una sala de
espacio comun, con lo que los 2 poligonos sumaban 3.80 metros en total,
con lo que opte por comprar solamente 1.
El mes pasado la administracion llamo a un
agrimensor y junto con la constructora modificaron las medidas (y planos),
quedandome 1 solo poligono de 3.80 mts de ancho.
No solo que no necesito ese ancho para el
auto sino que me aumentaron bastante las expensas. Queria saber si eso es legal
dado que lo que yo compre fueron otras medidas. Gracias. Gaston
Respuesta: Es necesario ver la documentación, si hay
escritura, si hay reglamento, cómo se ha operado el aumento de expensas y
porcentual, etc.-
Consulta
14
Hola , mucho gusto , mi nombre es Viviana.
Tengo un depto. En Nuñez hace 18 años. Vivi allí hasta el 2012 y durante 14
años tenía una parrilla en el patio de mi depto. En una pb al contrafrente y en
el pulmòn de manzana. La administradora del edificio vive allí tambièn. Durante
10 años vino a comer a mi casa y la parrilla nunca molesto a ningún
contrafrentista. Hasta que un dìa hubo un problema con el gas en el edificio y
allí se peleo ella con mi marido. Para resumir nos inicio un juicio en el 2010
por el humo , nos pedia 40000 de resarcimiento por daño moral ., tintorería,
etc ,etc.En octubre ganamos el juicio no sin antes sacar la parrilla para no
tener mas problemas. Mi vecina de la otra pb mantuvo la suya. Nos mudamos hace
3 años y con los dos inquilinos que tuvimos comenzó a perseguirlos con multas
por ruidos molestos equivalentes al monto de las expensas no permitiendo pagar las mismas si no pagaban
las multas. Por ende corrian punitorios. A su vez manda a tocar el timbre y a
batir las ventanas de mi casa a la propietaria de la UF N ª 4 que es amiga personal
y miembro del consorcio. Maltrata a la gente , graba las conversaciones y saca
fotos desde su ventana a mi casa para “Sentar precedente” como ella dice.
Tambìen hace denuncias en la comisarìa. Còmo puedo hacer para ponerle un coto a
esta mujer, porque hace imposible la vida a todos los que habitan en mi casa.
Por favor si se le puede hacer alguna denuncia
les agradecerìa que me orienten ya que mi abogado me dijo que con locos
no se puede nada. Llevo gastada mucha
plata en esto y no hay solución. Quien
nos defiende a nosotros????? Muchas gracias. Viviana
Respuesta: Se trata de un problema complejo que no
creo pueda tratarse desde esta página.- Sólo a título general: el administrador
no puede imponer multas. Tampoco es permitido perturbar a los demás ocupantes
del edificio con esa clase de conductas.- Pero, reitero, debe analizarse cada
caso en particular.-
Consulta
15
Dr. Le agradezco su atención en contestarme
mi mensaje referente a la ley 5464 donde se le da prioridad a los encargados de
edificios a tomar atribuciones que no le corresponde, me `parece injusto, que
un encargado cobre como le comente anteriormente un sueldo superior a un profesional
que ha estudiado toda su vida para mi es injusto, espero que el gobierno de la
ciudad tome medidas ya al respecto. Porque esto sinceramente no da para mas dr.
Ademas de todos los beneficios que tienen que no pagan nada de nada en donde
esta como encargado, y ser propietario de un vehiculo y nunca esta en su lugar
de trabajo,, cuando uno quiere ubicarlo nunca esta, con decierle que desconecto
el tiembre de su vivienda para que nadie lo moleste, como otros beneficios que
tienen en sacar los residuos que le estan abonando 150 pesos en fin no quiero
seguir molestandolo.
A la espera de que
este problema el xxxx le pueda dar una
solucion a la brevedad.y vetar dicha ley lo antes posible. SEGUNDO MAIL estimado dr. awad, disculpeme mis molestias, le
agradeceria saber a traves de este e-mail, si se puede lograr, vetar la ley
5464 relacionado con los encargados de edificios, respecto a las atribuciones
que se pueden tomar con respecto a temas que no le competen a ellos, en el
sentido de t ciertas atribuciones que no le corresponde, relacinados con
trabajos y temas reparacion en los arreglos etc. de esta manera para
ellos no existen los consejos, como asi tambien los sueldos que estan
percibiendo ganando mas que un profesional y teniendo su señor vehiculo etc. ademas
en la vivienda que tiene no pagan luz. ni telefono, y el administrador se hace
cargo por el cel. que usan en llamados telefonicos, como es ud. o un medico
etc. que se paso toda la vida estudiando, le comento que le he enviado e-mail
al señor jefe del gobierno de la ciudad horacio domingo larreta respecto a este
tema. a la espera de recibir noticias de su parte aprovecho para saludarlo muy
atte,
Le envio mis saludos y respecto osvaldo
Respuesta: coincido con usted que no se trata de una
ley que signifique una avance ni una mejora para la propiedad horizontal. Ya no hay posibilidad de veto.- Estaría bueno que los consorcistas se
manifiesten sobre esto, muchos, que manden como usted hizo correos a los
legisladores, las autoridades, etc. en suma, que se hagan visibles y
presentes.-
Consulta
16
Buenas tardes Dr. Awad Según las nuevas
reglamentaciones quien se debe hacer
cargo del arreglo de una perdida en la cañería de calefacción por radiadores y
caldera independiente.
La perdida se produce en la cañería que va
dentro de la pared y del piso.
Muchas gracias Cordiales Saludos Heriberto
Respuesta: De acuerdo con el Código Civil y Comercial
que rige desde el 01 de agosto de 2015 las cañerías que conducen agua son
comunes.-
Consulta
17
Buenas, queria ratificar una consulta que
le hice al Dr. Awad y me refirió a esta direccion de correo.
Mi pregunta es, es necesario que en
Provincia de Buenos Aires te inscribas en el Registro? ¿El registro ya existe a
pesar de que se aprobó la ley en 2015? Si es necesario que se registre, es
necesario que apruebe un Curso en alguna entidad como sucede en Ciudad de
Buenos Aires?
Un abrazo y muchas gracias por el gran
servicio Mariano
Respuesta: La ley está vigente pero falta reglamentar
algunos aspectos, por lo que el registro y los cursos deberán ser objeto de
reglamentación.-
Consulta
18
Estimado Dr. Awad:
Como propietario de uno de los departamentos del
edificio donde vivo, y como ex integrante del Consejo de Administración del
mismo le realizo la siguiente consulta.
En mi edificio el Consejo de Administración
esta actualmente inexistente y nunca funcionó como debería, sus integrantes
nunca conocieron cuales son sus funciones y además han discutido
permanentemente, por ese motivo personalmente opte por dar un paso al costado.
Por otro lado el Administrador, a mi
juicio, no esta llevando a cabo sus gestiones como debería. Es administrador
desde Junio/2013 y por su forma de proceder me parece que todavía no ha leído
totalmente el Reglamento de Co-propiedad del Consorcio, todavía no ha realizado
ni una sola asamblea anual ordinaria con rendición de cuentas y presentación de
balance. Solo ha hecho reuniones informales para encarar algunos temas
prioritarios del edificio, los cuales nunca se terminan en tiempo y forma. Como
el consejo no funciona el se maneja libremente a su parecer o solo consulta con
algunas personas afines a el. Se realizan gastos sin criterio, no se controlan
debidamente los trabajos,etc..
Personalmente le he solicitado desde hace
tiempo y varias veces la realización de la asamblea obligatoria anual, la cual
sigue posponiendo.
Concretamente la consulta es: que puedo
hacer al respecto.
Espero sus comentarios, Gracias. Saludo
Atte., Mario
Respuesta: Le sugiero que lea la ley 941, reformada
por la ley 3254 (Ciudad de Buenos Aires).- De todas formas, cuando hay muchas
irregularidades siempre se aconseja tomar asesoramiento personalizado.
Consulta
19
Estinmado esta es mi duda, soy inquilina de
un departamento.
Me acaba de llegar este aviso de la
administración:
Se comunica a los Sres. Copropietarios que,
en virtud de los reiterados incumplimientos e inasistencias a su trabajo del
Sr. Nicolás de Almeida, el día viernes 5 de febrero fue citado a la
administración para solicitarle su renuncia, toda vez que el consorcio no
estaba dispuesto a seguir pagándole un sueldo, fundado en las actitudes que
había tomado.
Luego de una ardua conversación y teniendo
en cuenta la consulta laboral realizada con anterioridad, la administración le
ofreció una propuesta en la que el consorcio le ofrecía la suma de $ 30.000,-,
por la presentación de su renuncia, amén de ser la opción más conveniente a los
intereses del consorcio. Analizadas distintas alternativas y propuestas
ofrecidas por el Sr. Nicolás de Almeida, finalmente aceptó la propuesta y se
acordó que se llevaría a cabo el mismo día.
Mi
consulta es si me debo hacer cargo de ese gasto, a mi entender no me
correspondería, pero de la adminstración me dijeron que entra como un gasto
común y no extraordinario.
Aguardo sus comentarios. Muchas gracias Ana
Respuesta: En principio los gastos derivados de
la ruptura del contrato con el encargado son extraordinarios. Pero no puedo dejar de observar que, conforme
el código civil y comercial en vigencia, las expensas extraordinarias las
decide la asamblea.- Así las cosas, si no hay asamblea, el gasto será
ordinario. Sugiero, si puede que hable con el propietario de la unidad para ver
si puede llegar a algún acuerdo.-
Consulta
20
Buenos dias:
Dr.Award. tengo una duda y seguro que me
puede orientar, vivo en un edificio donde hay servicio de vigilancia,desde las
hs 11 hasta 6.00 hs. con camaras de
vigilancia,
Mi punto es que mas alla que yo sea la
propietaria, y me gusta prevenir problemas, no deberian tener un baño y
cambiador? para el personal. el baño que usan es donde al lado dejan la basura y esta en condiciones
deplorables,si se puede llamar baño,y sin un lugar donde preparse un te,sin
botiquin de primeros auxilios
Le comento esto ya que hay problemas con
uno de ellos pero nadie hace nada,puedo hacer una denuncia al consorcio por el
estado de esta parte de edificio ya que hay trabajadores??? Gracias Patricia
Respuesta: Es cierto que el consorcio debe, cuanto
menos tener un baño para el personal y un lugar para cambiarse.-
Consulta
21
Dr. Eduardo Awad, quisiera hacerle la
siguiente consulta, relacionada con las expensas que me quieren cobrar por un
local de mi propiedad que tiene entrada independiente del resto del edificio.
El edificio en cuestión está sobre una esquina; por una calle está la entrada
principal del edificio y las cocheras y por la otra esquina se encuentra el
local de mi propiedad, el cual no tiene acceso al hall del edificio. El
edificio todavia no tiene reglamento por que por distintos inconvenientes en el
fideicomiso no tenemos las escrituras, pero los propietarios acordamos en hacer
terminaciones que debemos pagar entre todos. Hay una administracion, que hace
ya unos meses nos cobra los gastos producidos. Se encararon terminaciones sobre el porton de la cochera y se cambiaron vidrios del frente que fueron
rotos por vandalismo. Esto, no cabe duda que debo pagarlo por que son parte del
frente del mismo, pero mi duda es si me
corresponde pagar el mobiliario y los adornos que están instalando en el
hall, el cual entiendo que es un espacio
comun pero al cual no accedo en ningun momento. Hace unos meses atrás, realicé
una presentacion mediante carta documento por que me estaban cobrando la
limpieza del edificio, ascensor y montaautos (los cuales no uso). Finalmente,
en una reunión, accedieron a mi reclamo pero por mucho meses estuve pagando
expensas que rondaron los 11.000 pesos que obviamente nunca recuperé. ¿
Corresponde ahora que pague por el mobiliario del hall de entrada del edificio?
Desde ya muchas gracias por su atención
Cordiales saludos Claudia
Respuesta: Si no hay reglamento rápido hay que
plantear las cuestiones de qué paga su unidad o no fundándose en el artículo
2049 tercer párrafo del Código Civil y comercial de la Nación.-
Consulta
22
Buenas tardes!
Esta mañana los obreros que tengo
trabajando en mi departamento rompieron un caño de agua que corresponde a
departamento de abajo, consultaron al encargado del edificio pero este se negó
a cortar el agua de la columna del edificio, aludiendo que no va a dejar a
todos los vecino sin agua ni siquiera 15 minutos que es lo que demandaba el
arreglo de la rotura. Mi pregunta es: como debiera esperarse que actue el
encargado ante un hecho desafortunado como este?
PD. Por suerte se pudo ubicar al vecino de
abajo que amablemente accedió a cortar el agua de su departamento para que mis
obreros puedan solucionar el problema.
Desde ya le agradesco mucho su respuesta!
Atte Andrés
Respuesta: el encargado debe prestar colaboración en
emergencias y cuestiones como ésta.- hay que analizar bien la situación, podría
ser sancionado por ello.-
Consulta
23
Estimado Dr. Awad,
Le escribo este correo, dado que tras
muchas horas de investigar sobre esta cuestión no pude encontrar nada al
respecto.
En el edifcio en el que vivo la Administradora
anterior, en un determinado momento del año 2015 comenzó a consignar en las
liquidaciones de expensas (cuya caja daba negativa) una leyenda que rezaba que
no se habían pagado las cargas sociales.
Esta mujer nunca convocó a una asamblea explicar/proponer
que había que aumentar las expensas porque no alcanzaba para cubrir las cargas
sociales.
Cuando advertimos esto unos meses después
le pedimos la renuncia, y en el acta de su renuncia, la asamblea no le validó
la gestión. Obviamente nos dejó una deuda importante de cs sociales.
Entonces mi duda es: En esta situación, el
haber puesto dicha leyenda, la exime de su responsabilidad por el no pago de
las cargas sociales, y por no haber convocado a una asamblea por dicha
cuestión? Desde ya infinitas gracias,
Agostina,
Respuesta: Conforme el artículo 2067, inciso g) el
administrador debe pagar las cargas. Es
responsable si no lo hizo, pero el consorcio, con su silencio, aceptó la
situación.-
Consulta
24
Estimado Dr. Awad: le realizo una consulta
breve, el consejo de propietarios con la reforma del código civil solo tiene
que esta compuesto por propietarios? o existe alguna excepción?
Muchas Gracias
Saludos Santiago Horacio
Respuesta: NO hay excepción, el consejo es de
propietarios ( artículo 2064) y se
integra con propietarios.-
Consulta
25
Dr. Awad, Eduardo
Favor aclarar las siguientes inquietudes:
El administrador, puede aumentar a su criterio dentro de un mismo mes, las
expensas comunes, en distintos porcentajes de incremento de una vivienda y de
una cochera, ambas unidades de un mismo propietario?
Puede el admiminstrador (ademas de
incrementar lo anteriormente detallado) en el mismo mes, incluir expensas
extraordinarias, las cuales son un 87 % de las ordinarias. indicando el
comienzo de pago y NO el final? ( sin previa asamblea)
Cuando el administrador, contrata un
servicio de limpieza y/o de mantenimiento, le debe exijir al provedor un
presupuesto y/o contrato donde se fije el incremento anual y/o el incremento
salarial de acuerdo al gremio que se corresponda, teniendo en cuentas y
solicitando todas las consideraciones legales?
En todos estos casos, se debe, a lo que se
vive en el pais, de publico conocimiento, amen de que somos doce propietarios,
de los cuales, dos son inquilinos (a los propietarios no se los conoce) cuatro
son jubilados (con un minimo ingreso) y seis en actividad (con muy buen
ingreso).
Por ultimo, el administrador debe tener
suficiente conocimiento para ejecutar trabajos de albañileria (colocacion de
revestimiento ceramico y revocado con revestimiento plastico tipo tarquiri). Le
aclaro, ningun propietario lleva el control de gastos, no tenemos una comision
interna, para con todo esto, que nos aconseja hacer, desde ya muchas gracias. Saludos
cordiales Maria
Respuesta: Si lo que se paga por expensas no alcanza
para cubrir los gastos, deben incrementarse las expensas.- El administrador no
tiene facultades para imponer expensas extraordinarias, sólo la asamblea.- LO del servicio de limpieza: disculpe pero no
entiendo lo que pregunta.- El administrador debe tener buenos equipos que
prestan servicios al edificio, pero no tiene porqué tener conocimientos de cada
cosa o actividad en particular.-
Consulta
26
De mi mayor consideración:
Por este medio realizaré las tres preguntas
que tengo que hacer, relacionadas al edificio donde vivo.
1.
El compactador está aprobado con el número municipal 18.464.179, ubicado dentro de la sala de
máquinas. Previamente llamamos al teléfono 147, nos dijeron que ellos lo pueden
retirar en un volquete, llamando una semana antes, si no está vigente. La
pregunta: ¿Lo podemos retirar?.
2.
En la sala de máquinas hay diversos elementos que pueden lastimar al Encargado,
por ejemplo. La pregunta: ¿Quién debe controlar este tema?
3.
Se cambió la cerradura de la calle. La Administración
entrega dos llaves a cada consorcista, como debe ser. Quien necesita más de dos, obviamente el
administrador las entrega y se les paga. Pero cuando el consorcista decide
mandarlas a hacer por su cuenta: ¿El administrador, puede negarle al
consorcista el código de la llave, para hacerlas en otro lugar que no sea el
que trabaja con la
Administración ?
Desde
ya les estamos muy agradecidos por la deferencia de poder escribirles ante
algunas dudas, y les saludamos muy atentamente.
Consorcio
de propietarios xxx 1171 C .A.B.A.
Respuesta: 1.- La asamblea debe decidir el retiro de
la máquina compactadora. 2.- Sobre la sala de máquinas: no debe haber nada que
contraríe las disposiciones sobre seguridad e higiene en el trabajo.- 3.- En
general se aconseja que siempre sea la misma persona la que confecciona las
llaves.-
Consulta
27
Apreciado Dr.AGUAD:
Un vecino decidió, en un segundo piso,
hacer asado aunque de vez en cuando, con una parrilla tradicional con carbones
en el balcón del living de su departamento, fastidiando a quienes vivimos en
los departamentos superiores con el humo y las emanaciones grasosas.
Cuando se lo observó, señaló (abogado él)
que se le indique que norma le impide hacerlo.
El Reglamento de Copropiedad señala al
respecto "Queda expresamente
prohibido a los propietarios: ...depositar dentro de sus respectivas
unidades...toda clase de materias explosivas, inflamables y asfixiantes que
puedan significar un peligro o que se produzcan emanaciones molestas".
¿Como deberíamos accionar?
Saludos
Juan Carlos
Respuesta: Hay dos artículos del código civil y
comercial de la nación: 240 (última parte), si el balcón es una cosa común y
2047.- LO primero que hay que hacer es enviar (preferentemente el
administrador, en nombre del consorcio)
una carta documento.- Pueden además hacerse asesorar por un profesional
(ingeniero civil, o experto en seguridad e higiene, arquitecto) que maneje bien
el código de la edificación) pues, hasta donde sé, no se puede prender fuego en
los balcones.-
Consulta
28
Buen día Dr. Awad:
Mi consulta es por la compra de un depto.
en Capital de un Fideicomiso.
Trataré de ser breve:
En febrero del 2014 compre un depto. de un
Fideicomiso por una cesión de derechos. El pago lo realicé al contado por 1
departamento de 1 ambiente con cochera.
En diciembre del 2015 ya estaba terminado y
lo alquilé, la luz y el gas están a mi nombre ya que con la cesión de derechos
pude hacer el trámite en ambas empresas.
Este Fideicomiso ya está vendido en un 80%
ya que quedan 2 departamentos y 2 cochera que todavía pertenecen a tres
fiduciantes (cedentes)
Este Fideicomiso se encarga de administrar
y Liquidación de las Expensas las cuales todos los propietarios,que ya lo
habitan, pagamos mensualmente, salvo los fiduciantes que son morosos.
Los propietarios estamos reclamando, hace
tiempo, que arreglen algunos problemas de construcción que en este año de uso
comenzaron a aparecer.
También reclamamos la Escritura con su
correspondiente reglamento de copropiedad y nos responden que todavía falta la
tercera inspección y la subdivisión.
Ahora llega Rentas con una diferencia de
avalúo al 14/10/15 a nombre de una persona que no figura como fiduciante,
pensamos que puede ser la dueña del terreno.
Este monto anual de $ 61.193 y mensual de $
5.252 lo quieren cobrar en las expensas.
La pregunta es la siguiente.
Se
puede intimar al Fideicomiso por no terminar con los trámites de planos,
escritura y si corresponde pagar el avalúo a los actuales propietarios, ya que
el reclamo es anterior a la posesión de los departamentos.
Espero que pueda contestar mi pregunta ya
que es un poco larga y son muchas dudas juntas Desde ya muchas gracias Un
saludo Guillermo
Respuesta: En general puede responderse que debería
intimar al fideicomiso a que cumpla con sus obligaciones pero, tiene Ud. razón,
no es posible responder a esta pregunta en forma específica.-
Consulta
29
Cuando un Administrador se va de vacaciones
y no lo informa, pero deja una guardia de emergencia y los feriados no responde
al llamado que uno hace, como hay que proceder para solucionar el problema (En
este caso, una perdida de agua dentro de un dormitorio)?
Muchas gracias por su asesoramiento.Liria
Respuesta: pero si dejó la guardia de emergencia,
igual no fue posible solucionar el problema?
Hay un artículo en el código civil y comercial de la nación (artículo
2054) que permite al propietario realizar reparaciones en ausencia del
administrador y del consejo de propietarios.-
Consulta
30
Dr. Awad:
Tengo un pequeño departamento
en Mar del Plata, cuyo porcentual del edificio es de aproximadamente el 0,50%.
Desde hace algunos años la administración modificó eso sin asamblea de por
medio (creo que necesita el 100% de aprobación) y me cobra el 1,5% de los
gastos totales del edificio separados en dos rubros, uno del 0,8% y otro del
0,73%. Creo que esto no puede hacerse,
por lo que le agradecería me diga si estoy en lo cierto, o por el contrario si
las liquidaciones son correctas. MUCHAS
GRACIAS ROBERTO
Respuesta: El administrador no tiene facultades para
modificar los porcentuales.- Es cierto lo que usted refiere, esa modificación
del reglamento debe llevarse cabo con el 100%.- Hay que analizar cada caso,
saber porqué se llevó a cabo esa modificación. Usted refiere que hace algunos
años que ha consentido esa modificación, esa es una situación complicada.-
Consulta
31
Hola sr Awad, consulto acerca de la
legalidad de instalar una reja (qué altura debe tener?) sobre la pared de 40 cm que delimita el jardin
del edificio de la linea municipal, tiene unos 10m de ancho el espacio donde
deberiamos poner una reja para evitar que gente ajena al edificio se siente en
esa pared y sobre el jardín adyacente a ella, inclusive sobre el jardín de
cesped y lo usen de sommier.....en fin, el perjudicado es el propietario de PB
A que tiene 2 ventanas sobre ese jardín del frente del edificio, y se queja de
la gente que hay cerca de sus ventanas, y solicita instalar una reja, que no
sabemos si es legal, qué medida de alto debe tener? si la debemos pagar todos
los consorcistas? si debe ser votada por el 100% de los propietarios, agradezco
su asesoramiento legal, slaudos. Catalina
Respuesta: Si se trata de un espacio común y hay un
vecino perjudicado todo parece indicar que no es mala idea colocar la reja para
proteger el sector y evitar la perturbación.- Sobre las características de la
reja nada puedo decir, habrá que consultar con un arquitecto o ingeniero. Sobre quién carga con los gastosa, parecería
que debe ser el consorcio, pero, como usted comprenderá no es posible responder
con detalle sin tener toda la información necesaria, que sólo se obtiene en una
consulta personalizada.-
Consulta
32
Buenos días, tengo el siguiente
inconveniente, el ascensor no funciona, hay uno sólo en el edificio. Y el
proveedor q tenemos ofrece una solución inviable ( 120.000$ y 45 días para
arreglarlo) , el consejo de propietarios consiguió otro proveedor q lo puede
hacer en 7 días x 30.000$.
Como se hace p cambiar de proveedor. Dado q
el administrador actual, no responde nuestros llamados ni sugerencias.
Como podemos tomar la decisión nosotros de
manera inmediata? Ya q el edificio tiene 9 pisos y no podemos acceder, salvo x
escaleras
Gracias Nuria
Respuesta: La verdad es que la diferencia es tan
grande que me parece la única solución es que el consorcio en asamblea decida
contratar los servicios de un ingeniero mecánico que los asesore directamente.-
Consulta
33
Estimado dr awad:
En reiteradas oportunidades el consorcio
fue intimado a cancelar viejas deudas faeryh, afip abl, etc.
La consulta es como obtener un libre deuda
de afip cada vez que se cambia administrador.
Desde
ya agradecido por su atención. Saludos.
Julio
Respuesta: Cuando el administrador deja el cargo, debe
entregar la documentación y hay que hacer un estudio minucioso de la misma.,
con un contador. Él puede encargarse de investigar como está el consorcio
frente a los organismos de recaudación.-
Consulta
34
Dr Awad.
Apelando a su conocimiento sobre los temas
de consorcio, solicito de usted me pueda aclarar un aspecto del cual tengo
dudas al igual que el resto de los habitantes del edificio en que vivo.
La situación es la siguiente:
En reuniones de consorcio al Administrador
se le ha reclamado que debería notificar a la encargada, la cual tiene 33 años
de servicio y 61 años de edad , para que inicie los trámites de jubilación,
cosa que a la fecha y en forma escrita no ha efectivizado.
Los motivos que alega el Administrador para
no hacerlo es que la encargada posee un cargo gremial en el Sindicato de
Porteros y hasta que ella no decida jubilarse o cumplido los 65 años y/o
fenecido el cargo gremial está en su derecho de no jubilarse.
De Ud., necesitaría me confirme si esta
situación planteada es posible o se trata de una "maniobra" para no
jubilarse, inclusive con anuencia del Administrador.
Sin otro particular y esperando su
respuesta, lo saludo atentamente.
FIRMADO:
Arturo Osvaldo
Respuesta: La verdad no tengo conocimiento de que
exista esa posibilidad.- LO mejor será intimar en forma fehaciente al
administrador para que llame a asamblea y se trate la cuestión, y, entretanto
obtengan, en forma escrita la respuesta de un profesional sobre el tema.-
Consulta
35
Hola Dr
Awad:
mis consultas son las siguientes : ha
surgido una discusión con el administrador porque dice que el nuevo código
civil está por encima del reglamento de copropiedad:
mi pregunta es : entonces que hacemos , no
sirve para nada el reglamento? o la administradora cuando le conviene se basa
en uno u en otro?
la otra: la administradora se niega a
tratar temas que quiero incluir en las asambleas: ¿que herramientas tengo para
que se traten los temas qie propongo? le aclaro que no son pavadas como sucede
a vces...tiene que ver con el destino del fondo de reserva. Aguardo su
respuesta mil gracias saludos Mona
Respuesta: Es cierto que el código civil está por
encima de los reglamentos de propiedad. El mismo código preve en su artículo
2058 la posibilidad de que se peticione la inclusión de temas en la
convocatoria a asamblea.- También puede aprovechar, en una asamblea a
peticionarlo para la siguiente.-
Consulta
36
Mi consulta es: vivo en un edificio en
Córdoba. Y tengo problemas ya que no me separan las expensas extraordinarias de
las ordinarias, esto es obligatorio? Por ej. hace poco hicieron pintura al
edificio por humedad en todo el edificio. También quería saber que otros items
se pueden tomar como extraordinarios?.
Se puede "quitar" al
administrador del edificio y armar un consorcio entre propietarios e
inquilinos? ya que no tenemos ni los comprobantes ni nada de las reparaciones
que se hacen solo por contratación directa. Tampoco se hacen reuniones de
consorcio, solo las que armamos nosotros los vecinos.
Muchas gracias, Saludos atte. Ruben
Respuesta: El consorcio es un ente conformado por los
propietarios de las unidades que integran el edificio. Por ende, no es posible
admitir a los locatarios (inquilinos), el locatario tiene una relación
contractual con el propietario que le alquila, pero no con el consorcio. Cualquier persona puede administrar el
consorcio, debe ser elegido en asamblea.- En cuanto a los gastos, de acuerdo
con el código civil y comercial que rige desde el 01 de agosto de 2015, las
expensas extraordinarias deben ser decididas por la asamblea.-
Consulta
37
Buenas Tardes mi consulta es la siguiente:
Por una perdida constante de un caño en techo de la cochera del edificio donde
vivo se arruino la pintura de mi auto. (techo y lateral izquierdo ) Lo mande a reparar y abone el arreglo $1500.
El taller me emitió una factura a mi
nombre.
Habiendo efectuado el reclamo al
administrador para que se gestione la
rápida reparación de dicha perdida y para que me reembolsen el arreglo del auto
, la única respuesta que me dan es que
tengo que darles la factura pero a nombre del consorcio para que puedan gestionar
el reclamo al seguro.
Es asi, no tendrían ellos que gestionarlo
como un reembolso de daños a terceros, porque el consorcio NO PAGO NADA, lo
pague YO
Espero su respuesta GRACIAS Viviana
Respuesta: NO sé si usted formuló algún reclamo previo
al consorcio, en forma documentada, El
consorcio debería reembolsarle a usted lo que pagó, si el daño en el automóvil
se produjo por la deficiencia de una cosa común (cañería).- De todas formas,
insisto, siempre mes aconsejable
reclamar en forma fehaciente antes de proceder por su cuenta a la reparación.-
Consulta
38
Hola!! escribo porque la administracion de
mi edificio no me desconto los meses que pague porque ellos "tuvieron un
problema" con el programa que baja mails y no vieron mi comprobante de
pago. Mi error fue pagar tarde 2 meses y el tercero lo pague antes que me lleve
la liquidacion. envie el comprobante y el mes siguiente siguio mi supuesta
deuda (ya estaba pagada y enviado mail con comprobante de pago). Ellos dicen
que ahora debo pagar este mes y los gastos de la abogada (que supuestamente
enviaron mi caso porque debia para ellos 5 meses)
Que debo hacer? Gracias Daniela
Respuesta:
En algunos consorcios es de práctica enviar al
cobro las deudas de dos meses de
expensas.- No sé si ése habrá su caso.-
Consulta
39
Estimado Dr. Awad:
Tengo un problema en un PH donde vivo:
solicito el Libro de Actas a quien administra “de onda” el “consorcio”, porque
no hay consorcio verdadero.
Como hubo muchas irregularidades que
favorecen siempre a una propietaria y tengo entendido que yo puedo pedir el
libro y estudiarlo con un abogado, ya que la ley ha cambiado, necesito ver por
qué y si es legal que hagan cargo a cada vecino de los arreglos en partes
comunes que según ellos le pertenecen a cada uno, cosa que yo no firmé.
Tampoco corresponde aumentar expensas sin
unanimidad y sin rubricar, etc.
Como es un consorcio sui generis necesito
ver qué hacer ya que tengo que cambiar la puerta de mi pasillo y pretenden que
yo la pague, más humedades varias en medianeras y en mi terraza todo ello es
común.
Hoy al pedir el libro me dijeron que pida
Asamblea y me explican todo, cosa que no acepto porque sólo hay peleas que
favorecen a esta gente de la que le hablo.
¿Pueden negarme el libro sin que haya
consorcio como tal?
En principio no estoy pagando las expensas
por este mes.
Porque caí en la cuenta de que estoy
financiando las irregularidades de unas vecinas en especial que todos le tienen
miedo y hacen lo que ellas quieren.
Estas vecinas el año pasado de repente
quitaron la llave térmica de la luz del pasillo e inventaron una falsa denuncia
de Edesur, y la conexión de dicha luz se hizo a otro vecino pero todos pagamos
con el fondo común esta “locura”. Aparte de que correspondía una denuncia penal
porque podría haber habido accidentes, la luz estaba conectada a estas vecinas
hace más de 40 años, quienes proceden habitualmente de manera autoritaria.
Quería pues saber cómo proceder.
Desde ya muchas gracias.
Saludos cordiales! Luis
Respuesta: Son
muchas cuestiones juntas. Primero hay que saber si el edificio está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires.- De
ser así, el administrador está obligado a exhibir los libros si el propietario
lo reclama. En cuanto a las reparaciones y demás, hay que estar a lo que
establece el código civil y comercial de la nación.- Es una cuestión extensa,
que no puede responderse aquí.-
Consulta
40
Estimado:
He visto su página y quisiera
consultarle.
Tengo una deuda por expensas atrasadas,
pero resulta que la administración renuncio hace dos meses y en los vecinos
dicen que debo abonar las expensas a esa administración.Yo creo que debería
abonarlas a quien contraiga la nueva administración, ya que mi deuda es con el
consorcio y no con la administración. ¿¡Estoy en lo cierto?! Cabe aclarar que
la administración renuncio sin previo aviso, sin el plazo de un mes. Jamás se
hicieron reuniones de consorcio, no han presentado balances anuales, no han
convocado a reunión cuando dejaron de administrar, etc.
Por otra parte, en el día de ayer, dos
vecinas en representación fueron a solicitar los papeles del consorcio, y la
administración saliente los entregó y estas lo aceptaron pero aun no sabemos
que entregaron. La aceptación de estos papeles exime de responsabilidad a la
administración si hubiese problemas con las cuentas, los gastos etc. Es decir,
se presume que se aceptó lo entregado sin reclamos posteriores.. Saludos, y
gracias por su tiempo. Agustina
Respuesta: Debe esperar a que nombren nuevo
administrador y le practiquen una liquidación.
La administración saliente entregó los libros: ya nada tiene de relación
con el consorcio. Recibir la documentación no implica que se desvanezca la
responsabilidad del saliente por aquello mal hecho que haya perjudicado al
consorcio. Hay que hacer una auditoría, con un contador, revisar todo.- Si hay
irregularidades, debe la administración nueva llamar a asamblea y que el
consorcio decida los pasos a seguir.-
Consulta
41
Hola, quería
averiguar lo siguiente: en mi edificio la constructora que lo construyó hizo un
contrato ya hace unos 6 años con Claro por una antena que instalaron en la
terraza. Claro paga por eso una suma mensual, la cual se la esta quedando la
constructora, supuestamente hasta que venda las ultimas dos cocheras del
edificio, nosotros (el consorcio) lo que necesitamos es que el contrato de la
antena sea para el consorcio, ya que no es justo que la constructora saque
frutos de un espacio comun del edificio si ya no posee ningun departamento además
las dos medianeras tienen humedad y tampoco se hacen cargo. El reglamento de
copropiedad supuestamente dice que la constructora puede hacer usuafructo de la
terraza, pero ese reglamento no lo realizamos los vecinos sino que seguramente
lo realizo la constructora al formar el consorcio. Lo que dice la constructora,
es que hasta que no venda las dos cocheras no va a dar el contrato que es en el
momento que se disuelve el fideicomiso que formaron para construir, pero la
antena vale mas que las cocheras. GRACIAS SALUDOS Hernan
Respuesta: No se puede responder sin tener a la vista
toda la documentación.-
Consulta
42
Buenos dias Doctor; mi consulta es por un
tema en discucion entre los consorcistas:
Un propietario esta en juicio por una deuda
atrasada que en su momento no pudo pagar, esa deuda llega a 12/2014. En enero
del 2015 el propietario quizo pagar mensualmente las expensas La administradora no se opuso, pero el
consejo de administracion si lo hizo a pesar de que algunos propietarios
aceptaron la opcion planteada por el propietario en cuestion, provocando asi
que siga endeudandose . Y no solo provoca que se endeude sino que le niegan
derechos que tiene como propietario y consorcista como la llave de acceso a la
pileta.
Esto es legal? si no lo es lo es que debe
hacer en su defensa ? como evitar que mas adelante le inicien otro juicio o le
cobren intereses por una deuda que tuvo intencion de pagar ?
gracias por atender esta consulta. Viviana
Respuesta: El consejo no puede decidir sobre estos
temas. En todo caso el administrador
debería, a través de un abogado, practicar una liquidación d el deuda y
formalizar un convenio de pago, o iniciar el proceso judicial que corresponde.
Salvo que el reglamento lo establezca (y aún así es algo discutible) , no se le
puede negar al moroso el acceso a sectores comunes.-
Consulta
43
Hola Dr. Awad: mi consulta es la siguiente Se
constituyó un fondo de reserva pero todas las unidades de 1 amb , 2 , 3 y 4
pero todas pagan lo mismo, no debe ser proporcional a la unidad como las
expensas ? Que se puede hacer ? Como impugno la asamblea ? Se interpone demanda
ante la justicia ? Saludos Juan Manuel
Respuesta: No se pueden imponer contribuciones que no
respeten los porcentuales.- La impugnación debe hacerse cuanto antes, pues el
plazo es muy corto: un mes.-
Consulta
44
Buen día, Dr. Awad.
En el edificio donde vivo, en C.F., el
encargado trabaja media jornada y la mayoría estamos de acuerdo en alquilar el
depto. "PORTERÍA", a fin de tener un ingreso más para afrontar los distintos
trabajos a realizar en el consorcio, pero hay un propietario que se opone a
ello.
El
art. 4° del REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN del edificio establece
que “… son bienes comunes comunes de indivisión forzosa… dependencias de
portería formadas por dormitorio, cocina y baño”.
El
art. 5º de dicho REGLAMENTO reza: “Las unidades que componen el edificio se
destinarán a vivienda familiar exclusivamente…”.
Sentado ello, consulto: 1) Si el alquiler del
depto. PORTERÍA podría hacerse, si mantiene el mismo destino que ordena para
dicha unidad el art. precitado, como un acto de administración del consorcio
sobre dicho inmueble; 2) Si, para su aprobación, bastaría con mayoría simple,
dado que el Reglamento nada dice respecto la mayoría necesaria para realizar
actos de administración, pero expresa que "Por voluntad de todos los
copropietarios se resolverá:i) sobre la calidad de la ocupación asignada a las
respectivas partes del inmueble...". Esto último es lo que me llama a
confusión, pues no entiendo si se refiere al caso puntualmente, como una
prohibición de alquilar.
Desde ya le agradezco su amable atención. Carlos
Respuesta: La decisión de poner en alquiler la unidad
destinada a portería lleva varios pasos y debe analizar se en cada en particular,
no puede tener respuesta en forma generalizada a través de ésta página.-
Consulta
45
buenas noches!
vivo en el ultimo piso del edificio y es el
único departamento, al frente de la entrada del departamento tengo un patio que
por escritura ese patio me corresponde.
mi pregunta es la siguiente:
los vecinos se molestan por que yo dejo ese
patio abierto todo el tiempo, y me exigen todo el tiempo que la tenga
cerrada(ellos siempre la cierran) , y aparte me hacen una intiman con el hecho
de que si pasa algo por dejar la puerta abierta va hacer culpa mía,
¿Qué debería hacer ante este caso?, ya que
es de mi propiedad y yo puedo hacer lo que quiera con ella, ademas no se porque
tienen llaves del patio( me parece algo ilegal ) GRACIAS POR SU RESPUESTA Jeison
Respuesta: La cuestión es algo confusa, para responder
sería bueno poder consultar la documentación (reglamento) ver los planos o
visitar el edificio.-
Consulta
46
Buenos dias Dr. Awad,Vivo en un ph de 8
departamentos he notado un aumento excesivo en el consumo de gas en mis
facturas, el gasista matriculado detecto una pérdida en un caño, la perdida
estaria en mi cañería en el trayecto q va desde el medidor hasta la entrada de
mi departamento, quien debe pagar el arreglo? Algunos de los propietarios se niegan
a que lonpague el Consorcio y como no tenemos administrador contratado no se a
quien dirigirme, desde ya le agradezco esperando por favor su opinión; ATTE.
Hernán.
Respuesta: Conforme el código civil y comercial de la
nación que rige desde el 01 de agosto de 2015 las cañerías que transportan
fluídos (agua, gas, vapor) son todas comunes, su reparación está a cargo del
consorcio.-
Consulta
47
Hola, compre hace 3 años compre un dpto
monoambiente en el 4to y último piso del edificio. Arriba mío se encuentra la
terraza de uso común, mi pregunta es: hay algún tipo de posibilidad de comprar
el espacio de terraza (que está sobre mi dpto)? O sea, de comprárselo a los
demás propietarios (al consorcio)? Sé que es una idea un tanto descabellada,
pero no quería quedarme con la duda. Saludos y muchísimas gracias por su
tiempo. Claudia
Respuesta: Es
posible, pero lleva un proceso complejo. Todos los propietarios deben ponerse
de acuerdo para venderle esa superficie, hay que modificar los planos y el
reglamento.-
Consulta
48
Estimado Dr. Awad: Soy dueño de un departamento. ¿Puede el
administrador del consorcio a obligarme
a dejarlos ingresar para fumigar?. Gracias. Andrés
Respuesta: No,
la fumigación obligatoria debe hacerse sobre sectores comunes, pero convengamos
en que de poco sirve si no se deja ingresar en los departamentos.-
Consulta
49
Buenos Dias!
Le cuento mi consulta.
Me robaron el auto de adentro de mi cochera
en mi edificio. Soy inquilino.
El porton de la cochera estuvo roto durante
1 mes y medio. Les solicitamos la refaccion del mismo por miedo a que pase algo
y solo arreglaron el porton una ves que ya me habian robado el auto.
Que acciones legales se pueden iniciar?
Saludos Joaquin
Respuesta: En general se pude responder que debería
iniciar acciones al consorcio y a su locador que debe ser el propietario de la
cochera.-
Consulta
50
en mi departamento el agua caliente es
insuficiente el caudal es muy
poco, si hubiere que cambiar caños, lo debo abonar yo o con el nuevo
codigo civil corresponde al consorcio?
desde ya muchas gracias Pablo
Respuesta: La cañería que transporta fluídos, conforme
el código es ahora común en toda su extensión, por lo que su reparación
corresponde al consorcio
Hola! Como estoy en el último piso tengo poca presión de agua y van a colocar una bomba (soy la única unidad en el último piso y hay un caño que sale del tanque del edificio que alimenta solamente a mi depto). De la mano de obra y materias se va a ocupar la Administración lo que quiero saber es si el costo de la bomba le corresponde al Consorcio o a mi como dueña? Muchas gracias!
ResponderBorrarBuenas noches,
ResponderBorrarNecesito ayuda respecto de las expensas extraordinarias.
En mi contrato esta especificado que le corresponden al propietario, sin embargo la administración no realiza el detalle en forma discriminada de cuáles son ordinarias y cuáles no. Es en ese sentido que necesito saber si los gastos siguientes me corresponden o no:
-Reparaciones en diferentes departamentos del edificio,
- indemnización del encargado y todos las cargas sociales que el despido del mismo conllevan (el despido se decidió en la ultima asamblea que tuvieron los propietarios),
- arreglo de techos y paredes, pintura y otros trabajos en todo el edificio (también se decidió en asamblea),
- fondo de reserva y déficit de caja del consorcio.
Agradezco pronta respuesta ya que la administración me indica que no hay gastos extraordinarios, y la inmobiliaria me dice que allí solo tengo que pagar el alquiler y nada mas.... Mis expensas aumentaron cerca de un 50% de un mes para el otro cuando se tomaron estas medidas y nadie me ayuda.
Muchas gracias.
Paula.
Hola Dr. Quisiera saber si tengo que pagar las expensas de un condominio barrio cerrado si aun no me han entregado la casa y expresamente el contrato dice que se feben empezar a pagar a partir de la posesion de la misma.
ResponderBorrarBuenas tardes Dr. Awad
ResponderBorrarAnte todo muy agradecida que pueda responder a mi consulta, ya que como inquilina nos encontramos muchas veces desamparados, por el desconocimiento y abuso de los administradores.
En el espejo del ascensor, luego de una Asamblea se determino la realización de los siguientes trabajos:
- PINTURA DEL SUM
- MEDIANERA DEL GARAGE
- REJAS FRENTE Y CONTRAFRENTE SUM
Quisiera saber, por favor, si estos gastos son considerados "ordinarios" o "extraordinarios".
Le agradezco pueda responder a mi consulta.
Muchas Gracias
Melina
Estimado Dr., Buenas tardes:
ResponderBorrarEl motivo de la consulta es el siguiente. Soy propietario de un dpto de 1 ambiente en la ciudad de Rosario. El mismo se terminó de construir en el 2012 y la inmobiliaria que manejo la construccion es ahora la administradora. Nunca constituyeron el consorcio como administradores temporales y actualmente sólo aceptan efectivo para el pago de expensas en sus oficinas, el recibo que entregan por el pago es un pepelito impreso sin ningún control fiscal. No aceptan transferencia bancaria, ni otro medio electrónico. Personalmente me encuentro trabajando en el sur del país por lo que me es imposible acercarme a sus oficinas. Este inconveniente me está generando una deuda bastante grande que quiero evitar. Existe alguna legislación vigente que obligue a las administraciones a aceptar medios electrónicos de pago? Deberían entregar boletas con controles fiscales ante el pago de las expensas?
Desde ya le agradezco por su tiempo.
Jorge Cullen
Hola Estimado Doctor:
ResponderBorrarSoy propietaria de un depto. en provincia de Buenos Aires, en un edificio de 3 años de antiguedad, de 10 unidades funcionales. Tenemos un empleado de limpieza una vez a la semana por 3 horas, tenemos que regularizar su situacion, la consulta es si lo podemos poner como monotributista y que seguros hay que contratarle, por cualquier eventualidad.
En las expensas pagamos un seguro de consorcio, no se que cubre, pero si lo ampliamos a terceros cubriria al empleado?
Muchas gracias
Buen dia Dr. Queria consultarle lo siguiente el administrador le paga al portero las vacaciones no gozadas con facturas del portero como monotributista justificando al consorcio como obras que en realidad no se hacen.... es legal eso..? como denuncio al administrador...? gracias
ResponderBorrarBuenas tarde doctor tengo un departamento en Rosario,que desde que se escrituro ya que lo había comprado en la modalidad fidecomiso, el administrador nunca organizo una reunión de consorcio ni asamblea y consultado por gente que sabe no tiene libre de actas no tiene nada de nada como debo hacer para sacarlo ya que son 44 deptos. y es difícil reunir a gente solo pude conseguir unos 8 propietarios, como debo denunciarlo o judicializarlo.
ResponderBorraren el edificio de mi madre sobre av cordoba al 3200 los locales pagan de expensas promedio $ 300,hay medianos y chicos,y los departamentos de 2 ambientes pagan promedio $ 600.Uno de 4 ambientes $1900.El edificio se esta en un regular estado y deteriorandose.Que se puede hacer?
ResponderBorrarmuchas gracias
Buen día Doctor:
ResponderBorrarEn el edificio donde vive mi madre (CABA)colocaron una cerradura magnética en la puerta de entrada, cuando cortan la luz funciona con una batería que dura 8 hs. Luego de ese lapso el encargado debe destrabarla y la puerta queda funcionando con la llave común. De no encontrase el encargado en el edificio ( por cualquier causa ) no se puede ingresar o salir. Mi pregunta es: Está permitido este tipo de cerraduras? Hay alguna objeción respecto a este tema? Estoy planteando algo que justamente ocurrio hoy en el edificio, sin luz subí 10 pisos hasta la portería y encontré al encargado (que estaba creído que la cerradura todavía funcionaba con la batería). Que podría ocurrir ante un siniestro? Desde ya le agradezco su opinión. Atte.Norberto
Buenos dias Dr
ResponderBorrarsoy administradora y tengo un posible consorcio por tomar en breve con un tema a resolver. Corresponde al instituto de la vivienda el edificio . es una torre con 4 entradas. En el reglamento figura como uno. Una de las entradas, quiere individualizar el consorcio y obtener un cuit y manejarse separada de las demas. Cuales son los pasos a seguir, Aguardo su respuesta, muchas gracias
Hola Buenasnoches, segun el art 2041 del codigo Civil son cosas comunes f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;esto significa que cualquier cañeria que conduzca fluidos o energia( agua, gas, electricidad) como asi los cableados (que conducen fluido electrico, o energia), son comunes HASTA que ingresan a la unidad funcional. El concepto es ese y no el que se pretende dar, desvirtuando asi la voluntad del CCyC.
ResponderBorrarBuenas noches, Dr Awad. Quería consultarle por un problema de filtraciones que tengo en el departamento y que al parecer, tienen su origen en el interior del departamento superior al mío. Dicho departamento está alquilado. Del dueño sólo sé el nombre pero nada más y tanto el Intendente como la Administración dicen no saber su domicilio porque al parecer nunca lo declaró, ni haberlo visto nunca por el edificio. Envié dos cartas documento a domicilios que encontré en internet con su nombre pero ambas fueron ignoradas (no recibidas). Qué puedo hacer con esto? Hace 4 años me pasó algo parecido con esta misma persona, fuimos a mediación con el abogado del consorcio pero este señor, el propietario del departamento superior, nunca se presentó. Tres años después de que comenzaran mis problemas, envió a un contratista para que revisara su departamento, yo tuve que contratar a un arquitecto porque el contratista decía que estaba todo arreglado pero las filtraciones seguían y entramos en el interior del departamento de mi vecino la representante del Consorcio, el intendente, el contratista, el arquitecto y yo. Gracias a ese arquitecto, se localizó el origen de la pérdida (en realidad eran varios) y la arregló (supongo). Yo me hice cargo del cambio del piso de mi departamento porque se levantó la madera, los honorarios de la abogada, costos de las cartas documento, los gastos de mediación y los honorarios del arquitecto. La pintura la cubrió el consorcio como un gesto de buena voluntad. Ahora bien, empezaron las filtraciones de nuevo, hará cosa de un mes en casi los mismos lugares que antes. Tiene Ud idea de qué acción legal puedo hacer contra esta persona o cómo proceder? Muchísimas gracias
ResponderBorrarDrf. Awad, soy propietario de un departamento en Villa Gesell y me nombraron miembro del Consejo de Administración, la Administradora pasa en las expensas un prorrateo de los gastos de telefonía de su oficina entre los 10 edificios que administra, también cobra $ 120 por mes por ir al banco y ajustó autmaticamente sus honorarios en un 14% en febrero diciendo que lo hacia según lo que indica la Camara Argentina de la Propiedad Horizontal. Quisiera saber si es correcto este proceder y en caso contrario que puedo invocar para corregirlo. También quisiera saber si se reglamentó la ley 14701 de la Pcia de Bs As y si sus disposiciones en lo atinente a la rendición de gastos y honorarios es aplicable sin la reglamentación.
ResponderBorrarDesde ya muchas gracias
Buenos Dias Dr. Awad,
ResponderBorrarTengo un local en un edificio de 96 unidades funcionales, como el porcentaje de mi local es muy grande pero porque tengo un sótano que no se puede usar, el pago de expensas es muy alto.
En el contrato de copropiedad está claramente especificado lo siguiente: “ GASTOS DE ADMINISTRACION: Entendiéndose por tales los que se originen a raíz del uso que hagan del edificio considerando en su conjunto los integrantes del consorcio a los que ocupan su lugar a cualquier título, excepto los propietarios de los locales negocios de planta baja, estarán exentos de abonar el gasto por y consumo de energía eléctrica en pasillos, ascensores y servicios de los mismos.
La pregunta reside en los siguiente: El consumo de energía eléctrica seria en Pasillos, palier y escaleras por ser consideradas estas últimas como pasillos? No existe forma de medir el consumo de los pasillos + Ascensores contra bombas de agua y portero eléctrico. Como se haría el cálculo, porque lo que gasta más energía eléctrica son los ascensores.
Se considerarían servicios a los pasillos los gastos de limpieza tanto el trabajo del Portero como los insumos? La recolección de residuos que se hace de los pasillos ingresaría como servicio de pasillos?
La desinfección en pasillos y ascensores seria un servicio también en los pasillos con lo cual no debería pagarlos verdad?
Muchas gracias,
Ariel
Le agradezco nuevamente Dr. Awad,
ResponderBorrarCuento con un local que tiene 50M2 en PB y 90M2 de sotano. El sotano no se puede usar por las filtraciones de los canos cloacales.
Hace tiempo que el edificio y administrador no realizan los arreglos porque dicen que no tienen fondos, claro que se usan fondos para otros arreglos semejantes al que necesito. Debo pagar las expensas por estos 90M2 que no puedo utilizar por causas del consorcio? O puedo negarme a esto para que el Administrador tenga mas presión de efectuar los arreglos? O podría depositar el dinero en un escribano?
Muchas gracias,
Ariel
En el edificio donde tengo un local en el patio aire Luz del vecino de atrás techo su patio. El del primer piso construyo arriba y todo el agua cae en mi patio que el desagüe no está diseñado para este caudal y se inunda el patio.
ResponderBorrarEsta construcción se da en unidades funcionales del mismo consorcio, que se puede hacer al respecto?
Muchas gracias,
Ariel
Estimado Sr Awad, existe algún reglamento en CABA que regule el uso de la calefacción durante las horas de la noche en los edificios con calefacción central? Le agradezco su respuesta.
ResponderBorrarEstimado doctor Awad vivo en planta baja de un ph, por problemas de salud necesito poner un split porque es la unica manera de calefaccionar el ambiente, habrá alguna manera de obtener una exepcion de la ley 4877, saludos cordiales.
ResponderBorrarBuenas noches Dr. Hace 1 mes me mudé a una propiedad hoy en la reunión de consorcio se presentó el nuevo administrador dice que el anterior no cumplió con algunas obligaciones y género deudas con la AFIP para ello propone moratoria . Le consulto me corresponde a mi pagar dado que yo no vivía en esa época.Gracias. Saludos cordiales. Juana Noli
ResponderBorrarBuenas noches Dr. Hace 1 mes me mudé a una propiedad hoy en la reunión de consorcio se presentó el nuevo administrador dice que el anterior no cumplió con algunas obligaciones y género deudas con la AFIP para ello propone moratoria . Le consulto me corresponde a mi pagar dado que yo no vivía en esa época.Gracias. Saludos cordiales. Juana Noli
ResponderBorrarDr.Awad. Si no existe aun Reglamento de Copropiedad, y aun no se escrituraron las unidades, se puede designar un Consejo de Copropietarios? Puede determinar el monto de expensas que corresponden a un local sin tener en cuenta el art. 2049 CCC tercer parrafo? En tal situacion como se designan sus integrantes? Que valor tienen sus consideraciones?
ResponderBorrarBuenos días, vivo en el interior; desconozco si hay legislación para todo el país o cada provincia es autónoma. Vivo en un edificio de departamentos en donde su gran mayoría, somos inquilinos. El portero está desde que esto era una obra y en la actualidad es un descontrol: para abreviar, no sólo no cumple ninguna de las funciones que le corresponden sino que ha desconectado su botón del portero eléctrico para no ser molestado, ha facilitado el código de la entrada al garage para que de las diferentes empresas de servicio puedan acceder a los medidores, se ha apropiado de una cochera... y podría continuar. La ¿administración? dice que no le puede decir nada porque, por la cantidad de unidades que somos, debería tener un ayudante y eso encarecería expensas. Jamás hemos logrado que se nos muestre una documentación que acredite fehacientemente esa disposición. Ya para terminar, en la actualidad se está haciendo un "fondo de reserva" para instalar más medidas de seguridad en el edificio, cuando lo mínimo indispensable no se cumple ni se hace cumplir, como por ej. que este señor tenga presencia física aunque más no sea en el horario en el que DEBE estar a disposición, que se "moleste" en ir a abrir la puerta a los empleados de las empresas de servicio y que se cambie la clave del garage (opción por donde entran para que este Señor Cómodo no tenga que incomodarse). En fin, como podrá ver no somos usuarios sino rehenes de una administración que está en connivencia con este bueno para nada que cobra un abultado sueldo y que, además, obra y actúa como si fuera dueño del edificio. FRUTILLA DEL POSTRE: desde hace unos años... ¡¡¡es el titular del sindicato de Vagos-Buenos-Para-Nada!!! Oops, perdón, del sindicato de porteros :(
ResponderBorrarOBJETO DE LA "CAMARA DE CONSORCISTAS Y PROPIETARIOS DE INMUEBLES Y VEHICULOS AUTOMOTORES DE LA REPUBLICA ARGENTINA",
ResponderBorrarLEGITIMADO PARA DISCUTIR LAS PARITARIAS CON EL SUTERH POR LOS PORTEROS
REDUCIR EL COSTO DE LAS EXPENSAS.
REDUCIR LOS VALORES DEL A.B.L. y demás IMPUESTOS INMOBILIARIOS.
REDUCIR EL VALOR DE LAS PATENTES DE LOS VEHICULOS AUTOMOTORES Y MOTOCICLETAS.
REVISAR MULTAS.
Establecer filiales y representaciones en todo el Territorio Nacional.
ARTICULO SEGUNDO.- Son sus propósitos: es la defensa de los intereses y derechos de los propietarios de inmuebles en la República Argentina, en especial en los casos de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal; como así también la defensa de los intereses y derechos de los propietarios de vehículos automotores y/o motocicletas;
Para el cumplimiento del objeto social, la entidad podrá: a) Representar a sus asociados en sus caracteres de parte interesadas en las negociaciones salariales (Paritarias) con los sindicatos correspondiente, especialmente con los gremios representativos de los encargados de los edificios, ya sea ante terceros o ante las autoridades nacionales o locales; b) Celebrar con los trabajadores de los edificios, contratos colectivos, paritarias y sus derechos emergentes; c) Representar a sus miembros en los conflictos colectivos y en las instancias de conciliación y arbitraje; d) Procurar la conciliación en los conflictos laborales, pudiendo solicitar al Ministerio de Trabajo la conciliación obligatoria si llegara el caso, previos los trámites señalados por ley; e) Representar a sus asociados ante las autoridades, Nacionales, Gubernamentales de la Ciudad de Buenos Aires, y/o Gobernaciones y/o Municipios de cualquier en toda clase de conflicto o reclamos relacionados con impuestos, tasas y demás tributos que gravan la propiedad, por ejemplo tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza y otros, encontrándose la Cámara legitimada para recurrir los mismos ante los gobiernos respectivos y autoridades judiciales competentes; f) Recibir el mandato de los asociados, para representarlos en reclamos o peticiones de orden administrativo, contencioso, y tributarios; g) Representar a los miembros, ejerciendo todas las acciones, reclamos y planteos, de orden administrativa o judicial que entienda necesario efectuar ante las autoridades nacionales o locales, organismos centralizados o descentralizados, o ante particulares, cualquiera fuese el fuero o la jurisdicción que corresponda, contando a tal efecto con legitimación activa suficiente.
OFICIALIZADA EN LA INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA el 26 de diciembre de 2017 bajo Resolución no 0002606 e inscripta el 03 de enero de 2018, bajo el no 22 del libro IAC, tomo de Asociaciones Civiles.
El link: http://camaradepropietariosdeinmueblescaba.com.ar
Un gran abrazo, a un Luchador incansable.
Soy Juan Ricardo Mussa mi celular es 11 56607025
Estimado Dr. Awad,
ResponderBorrarQuisiera consultarle lo siguiente tengo un departamento en 1er. piso con patio, el mismo está cerrado con rejas en lo que sería el techo. Por seguridad y por si los demás propietarios arrojaban algo.
El tema es que desde la casa de al lado comenzó a crecer desde hace años una enredadera que si bien en algunas partes pude cortar en otras no por no tener acceso. En época de otoño al caer las hojas todo el patio se llena de ellas algunas veces provocando se tape la rejilla, con el peligro de que se inunde mi departamento. Además en la zona donde no puedo acceder para cortar las ramas sigue creciendo y acumulándose lo que ocasiona que aparezcan roedores. Mi consulta son las siguientes, dado que el Administrador no ha hecho nada respecto de esto. A quién le correspondería abonar el gasto de hacer podar toda la pared y las rejas del patio?... Qué pasos hay que seguir para obligar al propietario de la casa lindante donde se encuentra la planta para que corte dicha enredadera o al menos evite que siga creciendo e invandiendo nuestro edificio? Desde ya muchas gracias por su ayuda. Atentos saludos. Marcela
buenas noches,
ResponderBorrarla pregunta es la siguiente, un proietario inicio juicio al consorcio por no realizar en tiempo las reparaciones de su dto.esto no se realizo por NO tener dinero y NO poder aumentar las expensas, dado que la mayoria nos cuesta mucho abonarlas.el jucio lo ganó y ahora las expensas se van a alrededor de $ 10.000 cuando normalmente abonamos $ 3000, qué pasa si no se pueden abonar ??ademas todos estamos en lista de espera con los arreglos, de acuerdo a la antiguedad de los mismos y este sr.que es abogado decidio NO esperar y hacernos jucio, es legal ? como se resuelte si no podemos pagar una suma sideral como es la que se nos viene??saludos y agradecido.
Buen dia Dr. Estoy pagando expensas "B" ya que desde hace años existe un juicio por ejecución de expensas de dos unidades deudoras. La única finalidad de las expensas, es cubrir solidariamente la deuda mensual de estas dos unidades. Cuando llegue el momento de la ejecución y entrega del dinero al consorcio, puedo con anterioridad exigir a la Administración y Consorcio el reintegro del monto que pague durante años?. Gracias.
ResponderBorrarHola Dr. Awad, deseo consultarlo como constituir un consorcio, somos un PH de nueve departamentos, queremos un presupuesto para su formación, tambien datos sobre el curso de administración. Gracias
ResponderBorrarSaludos Héctor
Buenos días, la consulta es en referencia a un edificio en CABA. Según la ley 3254, art 10 (de las liquidaciones de expensas) inc. d, en las liquidaciones mensuales la administración debe incluir la siguiente información: Nombre y cargo del personal del consorcio, ..., N° de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes... ¿Cómo debo proceder para que la administración cumpla con este inciso, ya que se ha negado mes tras mes a brindar la información sobre las horas extras de cada empleado? desde ya muchas gracias, C
ResponderBorrarBuenos días Dr. Awad.CONSULTA: Comenté con unas amigas la probable perdida de gas en el edificio que poseo en Mar del Plata. Una de ellas, utilizando mi TE llamó a Camuzzi para que controlen los caños. La empresa cortó el gas y yo les reconocí que de mi TE se había hablado pero que no había sido yo. Ahora la Administración reúne a Asamblea Extraordinaria y dice que "el teléfono de donde provino la denuncia corresponde a la propietaria... (y da mi nombre y nro.de dpto.). Es legal que den todos mis datos? porque yo allí no vivo y temo por la seguridad del dpto. o bien nuestra seguridad cuando estemos allá.
ResponderBorrarBuenas Tardes Dr Aguad; soy propietario de un local que esta en un subsuelo, con acceso por escalera que da a la calle. Previo al ingreso a mi local, hay un espacio de aprox 1 x 1 mts. De acuerdo con el plano del edificio, mi local comienza en la puerta de mi local y la escalera y el espacio previo es un área común. Cuando llueve, el agua baja por la escalera e inunda el acceso a mi local y posteriormente de inunda mi local. En el acceso previo a mi local, hay una bomba que no alcanza para sacar la totalidad del agua, el administrador dice que no corresponde al consorcio hacer ningún arreglo dado que el agua solo perjudica a mi local. Quien debe hacerse cargo de colocar una bomba de agua de mayor potencia y su mantenimiento, el consorcio o el propietario? le agradezco su respuesta, dado que es una discusión de larga data con el administrador Saludos
ResponderBorrarBuenas tardes Dr,
ResponderBorrarComento la situación a continuación.
En el consorcio donde me encuentro hace un año y pocos meses se eligió tener un encargado sin uso de vivienda, el mismo así esta explicitado en el contrato del sujeto.
El mismo vivia con su mujer en una de las unidades y posteriormente se separo y paso a vivir en otra unidad alquilada.
Resulta que va a presentarse ante el síndicato a reclamar su derecho a vivienda (El edificio es de 40 unidades).
Queremos saber que derechos tiene ante el consorcio de reclamar algo que firmo en tales condiciones anteriormente expuestas a la firma del contrato laboral.
Aguardo su respuesta,
Muchas gracias!
Hola....Queria saber como se debe actuar cuando se descubre que el portero de mi edificio es "voyerista"....espia a las mujeres por el ojo de la cerradura de cada departamento....Lo tenemos filmado...Nos da miedo...hay muchas chicas adolescentes....No queremos otro Mangieri.
ResponderBorrarBuenas tardes,
ResponderBorrarLa consulta es para sabe como actuar ante ruidos molestos. se tratan de 3 motores colocados por un negocio que tiene carnicería, y son muy ruidosos. Existe alguna ley que obligue a colocar los motores dentro del local? debe el consorcio hacer un estudio del ruido que generan para que lo saque?? Graias
uenas tardes,
ResponderBorrarLa consulta es para sabe como actuar ante ruidos molestos. se tratan de 3 motores colocados por un negocio que tiene carnicería, y son muy ruidosos. Existe alguna ley que obligue a colocar los motores dentro del local? debe el consorcio hacer un estudio del ruido que generan para que lo saque?? Graias
Buenas noches! Vivo en un barrio de edificios de departamentos en San Justo. Tengo problemas con la vecina de arriba que no hace mantenimiento del departamento y como consecuencia se me inunda el techo y paredes del baño y posteriormente se afectó dormitorio y lavadero (hasta la fecha). La señora no permitía el ingreso de personal de consorcio para diagnosticar el problema. Me amenazó, insultó y demás. Hoy permitió el ingreso y la persona que verificó dijo que la pérdida está en flexibles de bidet y pileta, fuelle del inodoro y caño que conecta la rejilla de la bañera con la rejilla general del baño. No tiene intención de hacer los arreglos. Qué puedo hacer? Muchas gracias! Cecilia
ResponderBorrarDr Awad
ResponderBorrarCABA propietaria edificio 9 u.f.no residente en depto, esta vacio. Necesito hacer trabajos gas ( servicio cortado). Me niegan entrega llave sala medidores gas a una persona designada por mi y que supervisara trabajo gasista matriculado. Responden que solo integrantes Cons Adm tienen esa llave y que se debe llamar asi dejan la puerta sala abierta: es correcto?
ResponderBorrarAgradezco respuesta
Buenas tardes: Mi consulta es tengo 1 depto que esta alquilado en un edificio de 58 deptos aprox... primer piso contrafrente..ahora surgió en mi depto de 2 amb. que saltaron varias ceramicas del comedor sin que haya filtraciones de agua ni caños que pasen x ahi... La administración dice que no se hace cargo.. el edificio tiene unos 11 años y las cerámicas son las originales de cuando se hizo el edificio.. Quiero saber si el gasto de reparación es 100% del propietario o sea yo.. o es un tema de gasto de consorcio.. espero respuesta lo antes posible ya que el inquilino esta quejandose todo el tiempo y tengo que darle una solución.. gracias!
ResponderBorrarEstimado Dr Awad:
ResponderBorrartenemos una consorcista dueña de locales en el frente del edificio que dice que no le corresponde pagar los gastos comunes. El administrador que también es abogado dice que hace una interpretación incorrecta del reglamento. La norma general cuál es ? Desde ya muchas gracias
Buen dia, teniamos un administrador que cobraba $16.000. SOMOS 132 UNIDADES, Y CONTRATARON OTRO que cobra 30.000.- hay algun reglamento en el cobro x unidad o cada administrador cobra lo que quiere? Entro el nuevo y dijo que de la administracion anterior estaba en cero y un fondo que juntabamos x el tema de gas tambien en cero. No se pusieron con consejo sino como ayudantes del administrador que deciden irregularidades como que la prueba de hermeticidad la debe cubtir el propietario con la otra administracion la cubrio dado que se quedo el edificio. Dicrn que no quieren pagar dos veces y la adm que cobra honorarios x $ 30.000 PIDE QUE LUEGO de hacerla y haber arreglado el interior de las perillas y demas sigue oerdiendo que le avisen para arreglar el caño maestro. Parece una cargada.
ResponderBorrarDesde ya muchas gracias aguardo su respuesta
Buenas noches, favor quisiera saber si en un Consorcio de Propietarios donde solo una unidad es apta Profesional, puede ser alquilada para una Fiscalía... Los propietarios, hartos de cruzarse con personas que entran y salen con problemas de violaciones, asesinatos, etc., etc., etc.. Se podría dejar asentado en Libro de Actas que el propietario rescinda el Contrato...? Espero respuesta Saludos
ResponderBorrarBuenos días. Tengo una rotura en un caño que produjo daños en el techo de mi vecino de abajo. ¿A quién corresponde costear el arreglo, a mí o al consorcio?
ResponderBorrarLa comisión que representa al Consorcio,¿tiene responsabilidad civil ó penal distinta del resto de los consorcistas?
ResponderBorrarhola Dr. quisiera consultarlo porque en circunstancias en que yo baje a recibir mercaderia a la puerta del edificio, aparecio un perro de mediano porte que me salto encima, pegue un grito y el muchacho que me traia la mercaderia, me lo saco de encima y asimismo aparecio una joven de unos 13 años que tomo el perro y lo retuvo a upa. No hubo hacia la joven intercambio alguno de mi parte. Mas tarde la abuela que vivie en el mismo piso, vono a tocarme el timbre de manera prepotente a decirme que me prohibia que yo le dirigiiera la palabra a su nieta, que me iba a hacer la denuncia policial, etc. Lo informe al administrador, del hecho y dijo q como es un tema de vencindad y una contravencion el no puede hacer nada ni siquiera proporcionarme la grabacion de los minutos en que transcurre el hecho en el hall de entrada porque eso tiene un costo de $ 1650 que yo deberia afrontar. En la fiscalia donde hice la denuncia, caratularon el hecho como acoso y azuzar (con animales). El encargado insiste en que el no puede hacer nada. Es asi? me podria dar su amable opinion? muchas gracias
ResponderBorrareste adinistrador ni siquiera me dice que dice el reglamento con respecto a los animales en el edificio, si pueden ir sueltos o deberián ir con correas, ni si el puede aplicar mualtas, etc
ResponderBorrarBueno, no me contestaron... que pena!!!
ResponderBorrarhola buen dia, donde tengo que escribir para que no me borren?
ResponderBorrarHola buenas tardes, necesita consulta
ResponderBorrarrelacionada con los filtraciones de humedad de baño departamento consultorio de dentista inquilino arriba ....en mi placar, que tiene una la pared en comun. Estoy en barrio Palermo de Capital Federal. Seguramente tienen caños de desagotes cloacales en mal estado.... ??? Tambien tienen instalaciones de equipos de dentista, que tambien unos veses perdieron mucho agua ... yo vi con testigo incargado de edificio en 18.12. 2013 . y desde este periodo permanente tengo muchos molestias como filtraciones de humedad y ruidos molestos de compresor. Administracion , consorcio no toman medidas. Yo hable en varias reuniones de consorcio y no me solucionan mis problemas.
Por el Reglamento de edificio inquilino no puede trabajar.
Administradora dijo entre 2 partes no es tema de consorcio. Ya fui al Defensoria de Pueblo, Ministerio de Justicia para mediaciones. Administradora me dijo en la cara que no va presentarse a la mediacion de Ministerio de Justicia 28.12.2018. Ni dueño de departamento, ni inquilino no vinieron. Tienen derecho no participar. Tonces , mi consulta es: como uno puede y tiene que actuar en este caso? Ya tengo denuncias a la fiscalia.... me cerraron caso sin avisar, como no es penal.... Hay que llegar hasta ultimo ... que te prestan atencion? Ultimo filtracion paso unos meses . Yo di cuenta en noviembre...vi toda la ropa en placar muy mojada , podrida... ya vio plomero varias veces , pero no hacen nada arriba.... por que no queren gastar plata .... y yo 3 meses vivo por otro lado, por que olor de la humedad me provoca asma. Ya tome una abogada particular para intervenir. Por ahora ella decedio unicamente llamar al administracion.... sin carta documento, que yo la pedi. Pero la administradora me promete cada llamada areglar... yyy nadie no hace nada. Ya estoy tan desesperada.. espero respuesta a mi pregunta. Perdon por mi idioma (origen ruso).Gracias. Atte Lyudmila Brovko
Dr Awad: nosotros alquilamos un local a la calle dentro de un consorcio. El reglamento del consorcio dice que a los locales están exentos de las cargas que devengan del ascensor, luces del palier, etc. Sin embargo nos cobran todo esto. Les enviamos Carta Documento pero hacen caso omiso. Qué podemos hacer?
ResponderBorrarDr Awad: compre un depto a estrenar y hace 1 año que estoy viviendo, el edificio se hizo hace 3 años y segun el ADMINISTRADOR habia un problema con el tema de que medidores de LUZ correspondia poner (desde que se comenzo a construir el edificio), la cuestion es que ya se resolvio que medidor poner y ahora esa colocacion sale $ 8000 que debemos pagar los PROPIETARIOS amen despues del cambio de TITULARIDAD, esto es asi?? porque yo tengo que pagar por un medidor que ya deberia haber estado colocado y pasados 4 años con luz de obra ahora yo pagar eso. SI entiendo me corresponde el Cambio de Titularidad eso si porque es mio.
ResponderBorrarDesde ya muchas gracias por la respuesta.
Doctor buenos días. Alquilo hace dos años un depto (dentro de un consorcio de edificio 6 pisos). El año pasado el termotanque del depto se pinchó. Ante la lentitud de la inmobiliaria y el dueño, lo cambiamos nosotros. Inmediatamente llevé las facturas de compra e instalación y el dueño me las devolvió. Se hizo cargo.
ResponderBorrarResulta que ayer reventó un flexible del termotanque "nuevo". Tuve pérdidas y daños porque se inundó todo el piso y manchó los techos de la UF de abajo mío. Con toda su razón el propietario de abajo me reclama reparar sus cielorrasos. Hacerse cargo corresponde al propietario?
No hubo mal uso del termotanque simplemente se rompió el flexible.
Desde ya muchísimas gracias.
Buenos dias Dr. Awad. Deseo hacerle una consulta: en el edificio donde vivo una asamblea con el 50 % de asistencia de propietarios (algunos a traves de poder a otro asistente a la reunion) decidio como punto FUERA del orden del dia bajar el minimo para que funcione la caldera del edifico a 10 º (en lugar de 14º como estaba antes). Se trato fuera del orden del dia. Las razones no constan en actas. Al preguntarles dicen es para bajar expensas. Es valido contar como voto valido a favor el de quienes delegaron su representación, en un punto desconocido, no incluido en los temas a tratar?
ResponderBorrarBuen dia mi nombre es adriana quería pedirle si me puede facilitar un numero de contacto de alguna administración que usted tenga verdadera confianza para el edificio en recoleta donde vivo. Porque los que hemos tenido siempre fueron un desastre no tuvimos suerte en elegir el correcto. Muchas gracias espero su respuesta a la brevedad.
ResponderBorrarDr. Awad somos 3 propietarios y uno de ellos sin consulta, abrió ventanas en en espacios comunes, las mismas están mal instaladas y no corresponden a los planos del edificio, se le mandó carta documento y un ingeniero realiza un peritaje oficial, además se realizó una denuncia en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires porque también hay construcciones ilegales. La consulta es si el consorcio puede anular una ventana clandestina y cargarle el gasto en las expensas de la propietaria que violó el reglamento y el Código Civil, donde se especifica que no se pueden hacer cambios por fuera de los planos del edificio, sin autorización. Gracias Silvia Di Stefano
ResponderBorrarEstimado Dr
ResponderBorrarAwad vivo en un edificio con patio en planta baja.A pesar.del reclamo del administrador me tiran basura ,mechones de pelo, caca en bolsitas y cigarrillos ¿que puedo hacer? Gracias