Consulta 63
Estimado, Le consulto hace dos meses estoy a cargo de un consorcio en el cual la Administración anterior fue removida por el Consejo de Administración dado que registraron varias irregularidades en su gestión, entre ellas nunca dio de alta al Encargado que ingresó el 30.09.2013, categoría no permanente sin vivienda, ni efectuó los aportes y contribuciones.
A principios de Julio, y por una denuncia presentada, recibió una inspección del Suther, de la misma surgió que el día 11.07.2014 recibió el dictamen del Inspector con el monto a regularizar.
El consorcio, en esta condiciones, puede aceptar la renuncia del Encargado, por ejemplo, con fecha 30.06.2014 e incorporarlo con el alta temprana a partir del 01.07.2014, que pasa con el período anterior si no lo regulariza, ya que a la fecha está trabajando sin estar registrado y por ende no cuenta con Obra Social, etc. etc; como nueva Administración podemos hacer algo para salir de este tema sin que perjudiquen ambas partes, consorcio-encargado.
Por otro lado, si deciden prescindir de sus servicios y contratar una empresa de limpieza que se le debería abonar.
Aguardo sus comentarios, desde ya muchas gracias por la atención prestada a mi solicitud. Cordiales saludos. Graciela
Respuesta: Los casos particulares de relación consorcio-dependiente no pueden ser objeto de tratamiento desde el muy general ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 64
Dr. Awad: buenas tardes, soy propietaria y estoy como administradora voluntaria quiero consultar dos preguntas:
1°)que debo presentar ante la afip o ante el gobierno de la ciudad, por mes o en forma anual y los pasos
2°) Para cumplir con la ley 941 ante quién y como debo solicitar que vengan a ver el edificio?
Saludos cordiales Silvana
Respuesta: La ley 941 exige que todo administrador, aún voluntario-propietario y gratuito se inscriba en el Registro Público de Administradores. La misma ley determina qué se exige para la inscripción, en caso de administradores como el suyo-. Le sugiero que, primero lea la ley, además el registro tiene su página en la red.- Así se va a informar con más detalle.-

Consulta 65
El administrador de mi edificio no me hace arreglar una humedad en lavadero y dos piletas de patio que despiden olores en diferentes baños. Llevo, un año y 8 meses de reclamos. Mientras arregla de los otros departamentos que puedo hacer? Nelida María
Respuesta: Intimarlo fehacientemente, por carta documento. Pero, primero, leer el reglamento de copropiedad, para saber cuál es el régimen de propiedad de las cañerías, para estar segura que sí le corresponde al consorcio

Consulta 66
Hola, soy propietaria de un departamento cuyo edificio cuenta con 9 unidades, el administrador, nombrado x asamblea hace mas de 10 años antes q adquiriera el inmueble, no está registrado en el Gob de la ciudad. Tampoco está registrado el edificio ante la AFIP, ni ante el Gob. de la Ciudad. Soy discapacitada y me encuentro sin trabajo, no cobro ningun subsidio, sobrevivo gracias a la ayuda de amigos. El tema es que debo casi 9 meses de expensas y no tengo como pagarlas, No hay portero, salvo una mujer q limpia, pero está en negro. La pregunta es, pueden iniciarme acciones legales por falta de pago de expensas? quisiera pagarlas pero no tengo medios.El tema que el administrador no esta registrado es incompatible para que accione legalmente contra mí? Muchas gracias!
Marcela María
Respuesta: El administrador debe estar registrado para poder ejercer su tarea. Sin perjuicio de ello, es una situación muy delicada y peligrosa la de deber expensas, pues éste u otro administrador, más temprano que tarde, le iniciará el juicio.-

Consulta 67
Estimado
Esta permitido colocar el compresor del aire acondicionado sobre la medianera? Tengo una obra lindera nueva y siento la vibración y el ruido impidiendo mi descanso. Betina
Respuesta: La instalación del equipo de aire debe hacerse de forma tal que no perturbe a terceros y, sobre todo, ahora, conforme con la legislación vigente (LEY N.º 4877
Fecha de Sanción: Bs.As. 05/12/2013
Fecha de Promulgación: Bs. As. 13/01/2014
Fecha de publicación: B.O. 04/02/2014.)


Consulta 68
Hola, le queria realizar la siguiente consulta. En la ultima reunion de consorcio, yo como propietaria le solicite al Administrador y a el presidente de Consorcio que realizen una apertura de cuenta bancaria. Se negaron, diciendo que era mas economico no abrirla. El tema es que el dinero se encuentra en una cuenta privada de el presidente de Consorcio y se niega a declarar numero de cuenta, tipo de cuenta, y resumen de los movimientos.
Ellos aducen a que en la ley 941 permite no abrir una cuenta, si en asamblea se vota asi.
La verdad , es que me parece que esto no deberia ser asi, pero no se si hay alguna ley que obligue a declarar la cuenta,detalle de moviemtos, etc..
Es poco transparente todo, le agradezco su respuesta Saludos, Esther
Respuesta: Es cierto que la ley 941 permite el consorcio decidir en asamblea que no quiere abrir cuenta bancaria. De todas formas, resulta irregular y peligrosa la situación de depositar los fondos en una cuenta de un integrante del consorcio. Pero no es ilegal.-

Consulta 69
Buenos dias Dr, tengo un departamento chico de 1 ambiente donde la cocina esta en el patio techada clandestinamente, cuando yo compro el departamento ya tenia ese cerramiento, si lo saco me quedo sin cocina, yo no sabia nada, nadie me comento de eso, el consorcio nunca se quejo y eso ya lleva de 15 a 20 años, ahora metrogas, le pide a la vecina del primer piso que tiene que poner una respiracion por una estufa, tiene que elevar el caño por dentro de la pared para que salga arriba de mi techo, de lo contrario saldria abajo de mi techo, o sea en mi cocina, obvio que eso no puede ser asi, la vecina y el administrador dicen que ese trabajo lo tengo que pagar yo, es cierto eso? no es verdad que el tiempo quita derecho? despues de 20 años me pueden objetar un techo que ya estaba cuando yo compre, espero su respuesta, gracias ,saludos Jose Luis
Respuesta: La consulta es muy específica y no puede resolverse desde el reducido ámbito de ésta página.-

Consulta 70
Mi nombre es Christian y quiero consultar los sig:
Hace 2 años compré un depto en V. Lopez con las características de que en c/piso hay un lavadero compartido donde c/propietario de dicho piso puede alojar su lavarropas, hay unas piletas para la tarea manual, tomas corrientes, etc. El mismo es semicubierto, ya que al al frente del acceso principal no hay pared, si no una baranda que da hacia la panorámica del edificio. La cuestión es que una de las paredes de dicho lavadero lindera con el living de mi depto y ahí el propietario anterior colocó la unidad exterior del aire acondicionado, arriba y contra el techo. Ese mismo aire acondicionado (split) está colocado hace 13 (trece) años y me lo dejó con el inmueble.
Ayer la propietaria de uno de los deptos de mi mismo piso, después de lograr alquilar su unidad, dijo que lo tenía que sacar porque es un espacio común. Ninguno de los otros propietarios desde que estoy acentado (2 años) me reclamó algo en cuestión.
Yo como respuesta le dije:
1) Ese aire esta colocado hace 13 años en ese mismo lugar. ¿Por que no se lo hicieron sacar al propietario anterior durante ese período ?
2) Por que no me lo pidieron cuando recién mudé. Ahora está todo recién refaccionado y pintado.
3) Hacer ese trabajo es muy costoso debido que hay que desmontar, extender cañerías y circuitos y re colocarlo.
4) El equipo no molesta a nadie porque está ubicado en la parte superior y el lugar es abierto (según la Sra. que reclama, le va a molestar a la persona que lave la ropa en verano tirándole aire caliente....)
En definitiva que puedo hacer para que el equipo se quede donde está?
Tengo derecho a dejarlo ahí por el tiempo ya transcurrido?
Muchas gracias por tomarte la molestia y aclarar las dudas de todos.
Atte. Christian
Respuesta: En principio la colocación del equipo de aire acondicionado suele hacerse en lugares o sectores comunes: mutros, patios, balcones, etc.- Así las cosas, no puedo estar seguro de que esté bien o no, se trata de cuestiones que no pueden responderse sin tener más detalles y sin tomar contacto con el edificio.-

Consulta 71
Alquilo un depto. en un edificio de 3 pisos por escalera, sin portero. Hay una sola dueña del edificio por lo tanto de todos los departamentos, que se encarga de hacer la administración.
Es un edificio muy viejo que tiene toda la instalación eléctrica de cable de papel, tomas de 2 patas, cañerías antiguas, etc.
La dueña esta incluyendo en las expensas del edificio el arreglo de la cerradura de calle la cual tuvo que cambiar por averías de uso y el paso del tiempo. También nos está incluyendo los gastos de arreglo del portero eléctrico, el cual se inició por un inquilino a quien hace meses no le funciona. Al llamar a reparación se descubrió que no hay una caja única, sino que los cables están conectados por cualquier lado y por diferentes paredes internas o por la terraza, según la ubicación de cada depto. Esto generó que al arreglar uno no funcione más otro porque se tocaban cables y se desconectaba, y demás. Se le envió a la dueña un presupuesto para hacer el arreglo con una caja única, desde donde salgan todos los cables y vayan internamente por donde corresponde a cada depto.
Tengo entendido por lo que estuve averiguando en la ley de alquileres que le correspondería a la dueña, en este caso administradora, correr con los gastos ya que pertenece al mantenimiento del edificio en sí y no a un departamento en particular, en este caso le correspondería al inquilino.
Muchas gracias María Victoria
Respuesta: Si todo el edificio es de una misma persona, no se trata de propiedad horizontal.- Hay que estar, en cada caso, a lo establecido en cada contrato de locación.-

Consulta 72
Hola Dr Awad: Soy una oyente suya en Radio Mitre y dado que tengo un problema con la administracion de mi edificio decidí hacerle esta consulta:
Mis hijas, menores de edad, heredaron de su papá, una propiedad en capital federal, la misma tenia una deuda de expensas con un juicio con sentencia de remate judicial. A fin de evitar esto , afronte el pago de la deuda firme un acuerdo con la administradora y el abogado, estipulamos el monto del acuerdo y lo deposite en su totalidad. Mi problema es que al mes siguiente de la firma de este acuerdo y del pago , me liquida las expensas con $12000 de deuda,reclamo verbalmente y la administradora me
manifestó que eran de gastos que habían tenido pero no especifica en su detalle de liquidación,en que los gastaron solo puso la cifra.
En consecuencia yo le mande dos cartas documentos rechazando e impugnando estas liquidaciones, JAMAS me las contesto y siempre siguió liquidando con esa deuda y para colmo ahora le empezó a sumar los intereses. Por favor, necesito saber a su criterio que debería hacer . Muchísimas gracias por su atención. Espero su respuesta. Liliana
Respuesta: La verdad es que cuestiones tan específicas como ésta no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página.-

Consulta 73
Estimado
Por medio de la presente querida exponer mi caso para que me comente que se puede hacer.Vivo en un edificio y por segunda vez me chocan el auto en el mismo lugar. Esto se debe al mal lugar donde esta ubicada mi cochera. Pero mas allá de eso y a diferencia de la primera vez que se acerco la persona que me choco y me paso los datos del seguro, ahora es distinto xq nadie se hace cargo. No hay muchas opciones xq solo son 3 autos. Le he consultados a los 3 y ninguno fue.
Yo tengo la plena seguridad que fue adentro, xq el auto es nuevo, no lo dejo en la calle nunca y un dia lo encuentro en mi cochera con la puerta chocada y el espejo doblado.
Esto se podría resolver muy fácil ofreciéndome alguno su seguro. Pero la persona que fue,, que por supuesto se quien es y me lo niega, es una persona violenta, que tiene su camioneta chocada por todos lados y que no tiene intensiones de ayudar. (incluso diría q disfruta de esto).
Mi problema es que si bien tengo la seguridad que fue en el edificio no tengo forma de comprobarlo, que puedo hacer? Sdos Mariano
Respuesta: Si haciendo la denuncia y con alguna pericia no puede resolverse la cuestión, no veo muchas posibilidades de que pueda llegar a cobrar nada de ningún tercero.-

Consulta 74
Buenos dias Dr Awad
Desde hace mas de 3 décadas estamos atrapados por el mismo administrador. De los cuales su desempeño es en su propio beneficio, dado, que no nos notifica los aumentos de sueldo que hace, no convoca a reuniones de consorcio , o las hace una vez por ano y de nada sirven por que no hay quorum.
Toda la vida nos cobro el y jamás tuvimos una cta bancaria del consorcio, donde poder depositar y saber con que dinero cuenta el consorcio.
Reformas o mantenimiento de pintura o de cualquier indole no se hace desde hace mas de 15 anos.
Y hay mas ...como se puede hacer para echarlo y que no nos haga juicio o se lleve todos nuestros documentos del edificio, dado que es bastante mala persona.
Estamos en xxxxxxxx, una excelente ubicación y el edificio tiene mas de 50 anos cuenta con 7 pisos y 32 unidades. Mas dos locales.
Arte nelida
Respuesta: Primero hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad para saber cómo pueden removerlo.-

Consulta 75
Hola, quisiera consultar lo siguiente: en abril del 2012 compré un departamento en Caballito a estrenar, y recién ahora tendrían el final de obra. Necesito saber qué debo exigir junto con el final de obra, creo que éste lo debo certificar o ellos me lo dan certificado? Puedo exigir el plano del edificio y el plano de las tuberías? Muchas gracias por la información. Noemí
Respuesta: Puede pedirle al adminsitradro el plano, también, si ya están aprobados, puede obtenerlo mediante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.-
Consulta 76
Estimado doctor: deseo saber si está vigente la Ley 3254, que facilita el despido del administrador del consorcio. En caso que así sea, ¿desde cuándo rige?
¿Es necesaria la presencia o representación de un determinado número de copropietarios en la Asamblea, o basta con los presentes? En nuestro edificio hay muchos departamentos alquilados, y sus dueños -en la mayoría- no se acercan ni dan el poder a los inquilinos.
En un consorcio de 24 unidades ¿son suficientes 9 votos para despedir al administrador?
Agradezco su atención. Maria Olga
Respuesta: La ley 3254 no habla de despido sino de renovación o no renovación del mandato del administrador. Para ello el administrador debe obligatoriamente llamar a asamblea y tratar su renovación,.- Le sugiero que lea la ley 941 (reformada p0or la ley 3254) el decreto 551/20010 y la resolución DGDYPC Número 1000.-

Consulta 77
Buenas Tardes: Quisiera saber medios a mi alcance ante la inacción de la administradora del edificio donde habito (C.A.B.A) dado a que hace mas de un año le solicito telefónicamente que solucione o repare el problema que tengo ante el ingreso de agua (cuando llueve) en el calefón, más precisamente el ingreso del agua es por la salida al exterior (ventilación) del calefón. Adquiri el departamento a estrenar en agosto de 2012, y desde esa oportunidad he reclamado al arquitecto (es un edificio nuevo) quien me envio el plomero-gasista que hizo la instalcion y me manifestó que debido a que el calefon no tiene la debida inclinación cuando llueve ingresará agua. Ni el arquitecto me dio respuesta como tampoco la administracion. Que hago?. Agradecería una respuesta. GRISELDA.-
Respuesta: Lo primero, intimarlos fehacientemente para que reparen o hagan a nuevo la instalación defectuosa.-

Consulta 78
Dr. Mi consulta es la siguiente. Un propietario de un departamento puede desarrollar tareas de encargado del edificio. Esta el consejo de administración en condiciones de contratar a un propietario a ser encargado. Gracias.
Alfredo
Respuesta: La cuestión es que cuando se contrata a alguien para que realice las tareas de encargado, la persona, sea propietario o no, integrantes del consejo o no se transforma, además, en encargado.