Respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1Hola! Hace dos meses estoy trabajando como encargado en una galería comercial y a la vez cumplo funciones de SERENO turno noche es decir de 20 hs a 9 hs ( si 13 hs ) seis dias a la semana,cuanto deberia cobrar $?? Saludos! Pablo
Respuesta: Disculpe, pero no es posible responder a este tipo de preguntas desde el reducido ámbito de ésta página.-


Consulta 2Muchas Gracias Dr. Salas, intentaré ser claro y sintético:
La administración anterior del edificio en el que vivo me inició a fines de 2012 un juicio ejecutivo por cobro expensas (debía yo expensas desde febrero porque me habían echado de mi trabajo), me lo notificaron recién a fines de abril de 2013 y tuvo sentencia en agosto de ese mismo año, sin que yo me haya presentado hasta el día de hoy. A todo esto en septiembre de 2013 esta administración fue removida y se designó a una nueva administradora.
No voy a relatarle los mil intentos que hice para firmar un plan de pago que estuviera a mi alcance, incluso ahora terminé alquilando temporariamente el departamento a turistas para poder reunir el dinero, pero el caso es que ahora puedo pagar el total adeudado incluso con un punitorio del 2.5% que es lo que me exige el Consorcio.
No obstante esto me encuentro con el siguiente problema (que pensé iba a resolverse con el cambio de administración pero no ocurrió así): el juicio me lo inició un abogado que es hermano del anterior administrador (cuando este todavía estaba en funciones obviamente), presentándose con un poder otorgado por este y acompañando fotocopias simples de la designación de aquel como administrador. Cuando el juzgado le solicita que acompañe originales o copias certificadas de la designación este abogado manifiesta que hubo un "error material" y que en realidad el actual administrador no es quien figura en las fotocopias presentadas en el expediente y a quien todos en el edificio tenemos por tal sino el hijo de aquel, a quien nadie en el edificio siquiera conoce pero a quien fraudulentamente se hizo figurar en el libro de actas, que era llevado de un modo calamitoso por dicho administrador (por ejemplo, ninguna de las actas está firmada al pie por ningún copropietario sino que todas tienen un garabato ilegible que no se condice con las firmas de asistencia de los copropietarios presentes).
Esto me dejó en na situación complicada entre fines abril y septiembre del año pasado, ya que además de que me ponían condiciones leoninas para firmar no me daba ninguna garantía firmar un Convenio con el hermano de un administrador que estaba por ser removido y en el marco de un juicio donde se hacia pasar por administrador al hijo de quien verdaderamente lo era... como ve es una locura y yo ingenuamente pensé que una vez removida esta administración tanto los demás copropietarios como la nueva administración se percatarían fácilmente de esto.
Pero el caso es que no parece importarles nada de estas irregularidades y pese a estar yo ofreciendo pagar el capital e intereses en un solo pago insisten en que dicho pago debe hacerse en el marco de ese juicio, que a todas luces es fraudulento en tanto quien se presentó allí como administrador no lo era y todos sabemos que no lo era pero no obstante esto a muchos copropietarios no les importa ni escucharme y me dicen que pague y me deje de joder.
Mi consulta es entonces qué puedo hacer, porque el momento de oponer excepciones se me pasó hace rato y dado el carácter ejecutivo del juicio no sé si harán lugar a un planteo de nulidad a esta altura. Se me ocurre como alternativa iniciar un juicio por consignación de expensas (que presumo se acumularía al ejecutivo existente) en tanto allí creo que primero está la instancia de la mediación donde puede que la administradora entre en razón, pero además allí sí podría ofrecer todas las pruebas que tengo de que quien actuó como administrador en ese juicio ejecutivo no lo era (tengo testigos, cartas documento firmadas por quien sí era el administrador referidas a esta misma deuda, etc.).
Quería saber entonces cómo ve usted la situación en tanto se especializa en la cuestión, yo le aclaro que un poco entiendo del tema porque soy abogado y trabajé diez años en un Estudio de Medicina Legal, pero nunca ejercí y algunos abogados con los que consulté están más perdidos que yo con este asunto.
Es un caso bastante particular y no sé si por mail resulta claro, por eso quería consultarle también el costo de una consulta y la posibilidad de redactar allí una carta documento intimando a la administradora a aceptar mi pago del total de lo adeudado y a desistir de seguir adelante con la acción que iniciara quien no era el administrador y solicitar además su nulidad, para que el consorcio tampoco tenga que correr con las costas (estimo que si la nulidad la solicita el Consorcio tiene más chances de prosperar que si la solicito yo que ya tengo sentencia en contra).
Desde ya le agradezco su tiempo y su atención y le envío mis más cordiales saludos. José Manuel.
Respuesta: Una cuestión de este tener no puede responderse sin haber consultado previamente el juicio, ver el reglamento y tener, cuanto menos, una charla con el actual administrador.-



Consulta 3Estimado Dr. Awad. Compré un Depto. en Pcia. de Bs. As. de dos ambientes. El mismo tiene una antigüedad de 3 años y estaba siendo habitado por su propietario. Lo compré sin saber que en el reglamento de copropiedad figura para uso de consultorio. Hace un año que lo habito y no he recibido ninguna intimación al respecto. El anterior dueño vivió sin problemas. Incluso fui a dos reuniones de consorcio y nadie dijo nada.
Mi intención es vivir en el mismo porque me gusta y soy muy respetuoso de mis vecinos. Ud. que me aconseja. Cambiar el reglamento requiere el consentimiento de todos, aparte de ser honeroso. Pienso que debe costar como una escritura.
Saludos y gracias. Julio Enrique
Respuesta: Es cierto que, s el destino era consultorio debe respetarse. Pero para responder mejor es necesario tener a la vista el reglamento y tener más precisiones sobre los hechos. Sugiero una consulta personalizada antes de tomar Ud. cualquier decisión.-


Consulta 4Buenas tardes quisiera saber donde puedo hacer una denuncia sobre la modificación de fachada de un edificio x parte de un propietario . Maria Cecilia
Respuesta: Debe denunciarlo ante el Consorcio y ante administrador. Igual, sería interesante saber en qué jurisdicción municipal se encuentra el edificio.-



Consulta 5
Buenas noches Dr. lo molesto porque en el consorcio tenemos X administrador a un propietario es un edificio de 60 años aproximadamente de PB y 2 pisos por escalera y la terraza, en total 17 dptos. La señora que limpia viene 2 veces X semana (3 hs.) Que le pagan lo que quiere la hora trabajada. Me asesore y parece que puede ser empleada jornalizada en el régimen de empleados de propiedad horizontal. Tenemos que inscribirnos como empleadores? Hacer aportes patronales? Donde averiguo todo lo referente a Cómo debería ser? Muchas gracias y perdón X la extensión . Saludos Caan
Respuesta: Efectivamente esa persona puede ( y debe ser) blanqueada por el Consorcio, como personal jornalizado. Obviamente, el Consorcio debe inscribirse como empleador, hacer las retenciones y pagar e integrar los aportes y contribuciones, contratar los seguros que son obligatorios. Continuar en la situación presente es perjudicial para la trabajadora y para el Consorcio.-

Consulta 6Dr, quisiera saber como remover al afministrafor de mi edificio ya q hace 1 año no llamo nunca a asamblea, no rinde cuentas, hay deudas de servicios, no infimo a la constructorz oor desperfectos e irregularidades en lz construccion.
Yo tengo boleto del 2010 y la constructora firmo el reglamento en el 2011 poniendolo zl afministrador por un plazo de 5 años, q podemos hacer pada sacarlo?
A su vez tenemos un encargado q trabaja 10 hs semanales y dice q aportes se le deben pagar como si fuera jornada completa, es asi? No es porcentual a lo trabajado? Gracias! Julieta
Respuesta: Para responder todo esto es necesario tener a la vista toda la documentación: boleto, reglamento, liquidaciones de expensas, etc.-

Consulta 7Buen dia!
Les escribo por un problema que tengo en un dúplex que alquile hace dos meses. El vecino esta en guerra con el dueño de la prop que alquile y bajo amenaza me dice que NO PUEDO usar la escalera que da el acceso a los tanques de agua porque es de él.
La escalera fue construida con el edificio, que debe tener 60 años. Esa escalera esta apoyada en la pared externa de su cuarto y da al espacio aéreo de mi patio, además de que es única forma de acceder a ambos tanques….
Lamentablemente el dueño del dúplex no tiene el reglamento de copropiedad donde figuran los espacios comunes. Como hago para conseguirlo? el vecino no me quiere mostrar el suyo porque OBVIO q esa escalera es de uso común. Les agradezco el asesoramiento. Slds, Silvia
Respuesta: Las situaciones de perturbación para quien alquila, deben resolverse entre inquilino y propietario.- Sin perjuicio de ello, los datos para obtener el reglamento figuran en la escritura de compra del dúplex y también aparecen si se pide un informe de dominio.- Pero, aclaro, son datos para obtener el reglamento, pero Ud. aún con esos datos no podría obtenerlo por sí misma.-


Consulta 8Estimado Dr. Awad!
Quiero consultarle, desde su sapiencia, que pueda ilustrarme un problema que padezco desde junio de 2012 a raíz de un indicio de humedad que derivó a pruebas en mi unidad.
Le detallo los acontecimientos.
A partir de detectarse humedad en la pared de la habitación de mi nena que da al baño, se le avisó a la administración y desde entonces comenzaron a venir un sinfín de profesionales que no daban en el clavo, porque la administración no contrataba a la persona idónea o lo que venían querían generar trabajo, es decir, arreglar un supuesto motivo e ir descartando orígenes de la humedad.
La misma se fue agrandando en tiempo y dimensiones a tal punto que arruinó todo el piso, pared.
Luego de varios intento fallidos de coordinación de las personas que vendrían a resolverlo y nos dejaban esperando, en agosto de 2013 nos rompen la pared de la habitación contigua al baño y el piso del baño, personal contratado por la administración, reemplazan caños varios y se van con la promesa de cerrar dicha pared en dos semanas y luego de esperar y llamar por teléfono al contratista infructuosamente sin obtener respuesta, en diciembre se procede al cierre de dichas apertura. Obviamente la administración miraba para otro lado.
Luego de cerrar dicha apertura, la vecina del piso inferior continua con su queja con lo que se procede a abrir otra vez el piso del baño el 4 de febrero del corriente, quedando la dimensiones del mismo reducido en 1/6, en el lugar donde estaba el artefacto del bidet y se dictamina que eso no era el problema y lo dejan así, abierto.
La prueba que se hizo es tirar agua a los costados de la bañera, lo que se deduce que había filtraciones por allí.
Yo sello con siliconas los bordes de la bañera y los azulejos y noto que se sigue filtrando por lo que deduzco que debe a la junta del baño. Luego de golpear los azulejos noto un ruido como hueco, estimando que allí podría haber filtraciones. Se le informa a la administración y luego de varias idas y vueltas se envía a una persona para hacer el trabajo, lo cual se hizo y a partir de allí no hay más filtraciones. A pesar de ello me queda la pared que se abrió inconclusa y el piso del baño abierto.
Por comentarios de pasillo parece ser que la administración quiere cobrarme por ese trabajo más endilgarme el problema causado por las filtraciones al piso inferior.
Pregunto: habiendo la administración enviado a profesionales cuyo dictámenes fueran erráticos, se rompiera parte de mi unidad, se reemplazaran supuestos caños averiados, y yo encontrara la solución, ahora se me puede hacer responsable por los daños causado a la unidad del piso inmediatamente inferior, cuando todo dictamen del origen de la causa no fuera apropiadamente informado por los profesionales contratados para tal efecto en tiempo y forma y no se subsanó los daños informados en mi unidad?
Si desde el inicio se hubiera contratado a personal capacitado es de mi creencia que eso era algo que debía de haber detectado tempranamente y es en ese entonces que se podría haber dictaminado responsabilidad a cada parte.
Gracias anticipadamente por su respuesta.
Por favor hágame llegar un mail si la respuesta es publicada y deba verla por dicha vía. Saludos. Néstor C.
Respuesta: ES una situación compleja, si bien hubo impericia no puede negarse que una parte el daño se ha ocasionado a partir de desperfectos de cosas de su unidad. Quizá lo mejor sea llegar a un acuerdo y afrontar entre el propietario y el consorcio el daño ocasionado.

Consulta 9Buenas tardes doctor,
Hace una semana pasé a integrar parte de un consejo de administración y una persona envío este mail “Señores Copropietarios: Pongo en su conocimiento y en el de la Administración que voy a iniciar acciones legales contra el consorcio y la administracion por liquidaciones erroneas de gastos comunes y negativa a rectificar el reglamento de copropiedad.”
La verdad es que no me interesa cooperar con gente conflictiva y hablar en estos términos si no hay buena voluntad, por lo cual quisiera dejar de formar parte del mismo, como tengo que hacer? Tengo que esperar a una nueva asamblea para desistir? La administración me tiene que dar algun comprobante de que ya no pertenezco al consejo de administración?
Muchas gracias por su ayuda! Alejandro
Respuesta: Integrar el Consejo implica, en alguna medida, hacerse cargo de una tarea que, en parte, implica tratar con los propietarios y el administrador e intentar aportar soluciones. Si Ud. no se siente capacitado o no puede afrontarlo, renuncie, mediante una nota o una carta documento enviada al consorcio.-

Consulta 10Estimado: Mi consulta es la siguiente: Vivo en un ph con 5 unidades funcionales. Pero nunca se hizo el reglamento de copropiedad, por lo cual mi consulta es còmo deberìa proceder para iniciar los tràmites. Muchas gracias. Cordialmente, Mariela

Respuesta: Es extraño que no haya reglamento. Para responder es imprescindible tener a la vista el documento con el que Ud. adquirió ese departamento.-

Consulta 11Dr. Awad: Tuve que cambiar los desagües de mi baño y lo pagué yo. Desde que el administrador me avisó hasta que se comenzó a hacer el trabajo, sólo pasaron dos días, no llegué a buscar otros presupuestos y el arreglo lo hizo el plomero del consorcio. Acepté hacerlo rápido para evitar que la humedad siguiera avanzando, ya que de lo contrario el arreglo me iba a costar cada vez más. Ahora tengo que arreglar y pintar el techo de abajo pero el problema es que la humedad pasó al techo del living y dos paredes. La propietaria dice que todo pasó en un fin de semana, o sea, según ella dice ´´caía tanta agua que le mojaba la cabeza y llegaba al pasillo´´ además de pasar al living. Cuando le pregunte por qué no había avisado antes de que se estropease tanto, o sea al comenzar a ver un poco de humedad, dijo que me había llamado varias veces pero no me encontró, pero tampoco lo hizo cuando yo llegaba a casa alrededor de las 18hs, hasta dice haber dejado notas que nunca encontré, además de no llamar al administrador para que me avisara a tiempo. En síntesis, creo que esta persona estaba en esta situación desde algunos días atrás, ya que no creo que todo eso ocurra en sólo dos días. Por favor, necesito una ayuda para saber qué puedo hacer ya que gasté más dinero del que podía y ahora me encuentro con un trabajo que sale casi lo mismo que el primero. Muchas gracias por su atención. Maria Cristina
Respuesta: No veo viable, no lo aconsejo, intentar discutir acerca de los tiempos transcurridos.-

Consulta 12Dr.Awad, perdón por la molestia, mi consulta en la sigte.: Vivo en depto. cuando abro la puerta me encuentro inmediatamente con la escalera, como tengo tres nietos muy pequeños (entre 4 y 18 meses) y el otro día la más pequeña casi se nos va por la escalera, decidí consultar para colocar una puerta tijera, uno de la Comisión me dijo que no había ningún problema, ya que hay un antecedente, con otra Administración se le permitió a una copropietaria de este mismo consorcio colocar una puerta tijera, ante todo esto, compré la puerta y la coloqué, ahora un copropietario (que es el otro integrante de la Comisión, quién nunca respondió a mi mail antes de la colocación de dicha puerta) mandó al Administrador para que me inste a retirar la puerta. Mis vecinos están todos de acuerdo conmigo, ya que consideran peligrosa la ubicación de la escalera y que es de riesgo tanto para una persona mayor como para un niño.
Quiero aclarar que la puerta sólo esta cerrada cuando los chicos llegan y se van (ya que no viven conmigo), el resto del tiempo está plegada contra la pared.
Cómo debo actuar? Muchas gracias, Cordiales saludos, Margarita

Respuesta: No veo la razón par quitar una puerta que impide el acceso a una escalera, si ello mejora la seguridad del inmueble.-

Consulta 13Estimado Dr. Awad
Tengo filtraciones en el techo de mi departamento por perdidas del departamento superior, cabe destacar que al presentarme con el inquilino del piso superior constato que todos los sanitarios, desagues, etc han sido cambiados de lugar segun el plano de los departamentos, tanto de los dos baños como de la cocina.
Motivo por el cual me informe si debo enviar carta documento al propietario del piso superior o al administrador. Muchas Gracias Ana
Respuesta: La carta debe dirigirse a los dos.

Consulta 14Siendo propietaria en consorcio desde marzo 2012, me corresponde pagar, en la expensas importes de deudas con AFIP y previsionales anteriores a la adquisición del inmueble ocurrida en la fecha antes mencionada. Desde ya muchas gracias y aprovecho para felicitarlo por su espacio radial. Verónica

Respuesta: Si, en la medida que Ud integra el Consorcio deudor de esos aportes. Para saber si existe la posibilidad de reclamar a su antecesor en el dominio de la unidad, hay que tener, cuanto menos, la escritura de compra y las liquidaciones de expensas a la vista.-

Consulta 15Buen día,
En mi edificio se realizó un trabajo de reparación del ascensor por un valor total de $18.000 consistente en:
Cambio de retenes y juntas
Fundir y tornear cuerpo rodante nuevo
Torneado de eje cuerpo rodante nuevo
Mecanizar chaveteros
Limpieza de máquina y cambio de aceite
Colgado de cabina, armado y desarmado
Colocación de 2 inductores magnéticos
Colocación de una alarma autónoma con batería
No entiendo mucho los aspectos ténicos, pero creo que corresponde a expensas extraordinarias. Sin embargo la administración ha decidido que este gasto es ordinario.
Podrían por favor ayudarme a determinar la naturaleza del gasto, ya que como inquilino me afecta.
Muchísimas gracias! Sergio

Respuesta: Si bien la reparación parece exceder la resultante de una inspección mensual, esa respuesta debe brindarla un técnico.-

Consulta 16Estimado Dr. Awad,
En mi carácter de haber cursado con Ud. el curso de administración
de consorcios, que le estoy muy agradecida.
Tengo una duda en referencia a un tema de consorcio. Si hay una unidad con alta morosidad y pasò a legales. El abogado actuante dice que para que se produzca el embargo debe autorizarlo el juez. Esto es asì? De que depende?
Sin otro motivo me despido de Ud. afectuosamente. Muchas gracias.
Cristina
Respuesta: Así es, hay que iniciar el juicio de cobro de la deuda de expensas y en la misma demanda peticionar la traba de embargo. El juez debe ordenarlo.-

Consulta 17Estimado Dr. Awad Tengo el agrado de contactarlo a fin de transmitirle las siguientes consultas.
En primer lugar le cuento que en el edificio dónde vivo no hay administrador, ni reglamento, ni libros. Es un edificio viejo de dos plantas conformado por 12 unidades. A fin de cubrir los gastos de mantenimiento y limpieza, todos los habitantes (inquilinos y propietarios) juntamos dinero mensualmente a modo de expensas.
Dicho esto, paso a detallar las consultas:
Durante los últimos días, se produjo la rotura de un sector del cielo raso del hall de entrada producto de una pérdida de agua. Suponemos, que dicha pérdida proviene por la rotura de algún caño de desagüe (bañadera, inodoro o lavatorio) del baño de una de las unidades del 1er piso que se ubica justo sobre el hall en cuestión. Ante esta situación, necesitaría si nos puede indicar a quien le correspondería el cargo de la reparación, tanto de la unidad particular como del espacio común.
Ante la falta de administrador, yo me ofrecí a recaudar el dinero de las "expensas" y de efectuar los correspondientes pagos. El cobro de las mismas se hace contra un recibo con mi firma. Dado esto, existe la posibilidad de tener alguna contingencia, demanda o problema legal por oficiar como recaudador? Aclaro que no recibo ningún tipo de contraprestación por el cumplimiento de este rol.
Desde ya, agradezco muchísimo sus comentarios y pido disculpas si las consultas formuladas son demasiadas. Cordialmente Pablo

Respuesta:
Aconsejo tomar un asesoramiento más personalizado, pues es necesario tener el reglamento de copropiedad y, sobre lo que éste establezca, organizar al consorcio, nombrando, primero, a un administrador.-

Consulta 18Buenos dias, soy propietaria de un depto en edificio de 8 unidades. Al mudarme, habia una Sra q hacia la limpieza pero no estaba inscripta legalmente. Luego, de 6 años de trabajo tuvo un problema de salud y no podía caminar. No se comunico con la administradora ni ella con la Sra. Dejo de veir.
Luego de 1 año regresa diciendo que vuelve a trabajar pero ya hay otra persona que realiza la limpieza. Solicita indemnización, si no se la reintegra al trabajo. Ambas sras. se encuentran fuera de la ley, sin aportes, aguinaldo, vacaciones pagas, etc. Nos dijeron que como personal domestico no se las puede inscribir.
Cuales son los tramites deberíamos hacer para regularizar la situación con ambas? Aunque necesitamos solo a una para el trabajo ( 4 hs semanales). Muchas gracias! Laura

Respuesta: Es una situación compleja que no puede resolverse desde ésta página.- Frente a cuestiones de este tenor, es necesario que el administrador se asesore muy cuidadosamente.-

Consulta 19Dr:
Debo $1609 de expensas y le dije a la administradora si la puedo pagar en 3 cuotas iguales y consecutivas
Me dijo que serán 3 cuotas de: $813 ochocientos trece pesos
Cuando le dije que los intereses eran elevadísimos me respondió que eso es lo que se aprobó en asamblea Que puedo hacer? Gracias Patricia Lilia

Respuesta: Primero hay que tener a la vista la liquidación de la deuda y saber cuál es el interés utilizado. Y luego saber cómo se decidió ese porcentaje.-

Consulta 20Sr. Awad s/d Por la presente querría asesoramiento sobre un problema en particular , soy encargado permanente con vivienda de un edificio de capital federal categoria 3ra. la vivienda destinada a uso de porteria cuenta con una superficie de 16 metros cuadrados incluyendo baño y cocina ya por 3ra ves exprese la falta de espacio para vivir dignamente y no tuve una respuesta positiva , solo alegaron que si no podía vivir en esas circunstancias renuncie al cargo cuento a la actualidad con una antigüedad de 20 años , mi familia se integra por mis hijos uno de ello de 21 años discapacitado y el menor de 4 años , mi esposa y yo , los informes tanto de la ART y la asistente social calificaron a la misma como hacinamiento no apto para alojar tantas personas , El tema que ya se hace insostenible y por la negativa me empujan a una renuncia perdiendo asi todo resarcimiento económico , se puede hacer algo ya que nos sentimos desamparados sin saber a quien recurrir? , desde ya muchas gracias por su pronta respuesta . Atte. Raul

Respuesta: Estas cuestiones no pueden responderse a través de ésta página.-