Respuestas del Dr. Awad a sus consultas de consorcio

Consulta 1

Estimado Dr. Awad.

En nuestro consorcio (de solo 10 unidades) tenemos un encargado no permanente con vivienda que comenzó a trabajar a los 57 años de edad hace 16 años (Fecha ingreso 01/03/1997). El mismo estaba ya jubilado no sé de qué profesión. Ahora está cumpliendo la semana próxima 73 años y no tiene intenciones por el momento de jubilarse. ¿Podemos intimarlo a que se jubile por edad avanzada? Gracias por su respuesta Alicia

Respuesta: La verdad es que si ya estaba jubilado no es posible pretender que vuelva a jubilarse.

Consulta 2

Buenos días. Me dirijo a Uds. Para pedís asesoramiento, ya que soy propietaria en un consorcio en donde el administrador no cumple con sus funciones, al margen de serias dudas respecto de la administración de lo recaudado, contrataciones sin consultas a nadie, etc. etc. respecto de lo cual también es dudosa la relación del consejo de administración que tampoco se ocupa de nada.

- no existe control alguno del personal contratado para limpieza, que tampoco cumplen con sus funciones ni horarios.

- no hay mantenimiento tanto de los edificios del complejo como de los espacios comunes del mismo: higiene, reposición de roturas y jardinería, etc.

- no se realizan las reuniones de consorcistas OBLIGATORIAS desde hace año y medio.

- no hay rendición de cuentas mensual, y de hecho varios vecinos hemos realizado pagos importantes que jamás se mencionaron el la escueta e improlija rendición mensual.

Necesito saber que ente nos ampara y que tramites o denuncia deberíamos realizar al respecto, ya que llamamos a reunión de vecinos, pero el consejo de aministracion se encargó de sabotearla y de que no se repita…

A la espera de su respuesta, y desde ya, muchas gracias. Cordialmente. ARQ. FLORENCIA

Respuesta: primero es necesario saber en qué jurisdicción está el edificio.-

Consulta 3

Estimado Dr.Awad:

 Le realizo la siguiente consulta: Vivo en un dùplex (esta adelante) junto con otros dos que se encuentran al fondo, en el partido de Vicente Lòpez, GBA.

Uno de los vecinos quiere cubrir su entrada de cochera (cada uno tenemos la nuestra), que afectaria la estetica de mi casa, que es la ùnica en el frente.

Necesitaria la autorizacion mìapara poder hacerla y del otro vecino? El otro vecino le dijo que no tiene problema; pero el no piensa hacer ningùn cerramiento. Necesita de cualquier manera mi autorizaciòn? El ùnico duplex del frente es el mìo. Atte. Gabriel

Respuesta: Si se trata de propiedad horizontal, no es posible modificar el frente o fachada del conjunto sin consentimiento de los otros. Pero, tratándose de dúplex, habría que leer, previamente, el reglamento de copropiedad y administración.-

Consulta 4

Al Dr. Awad: Desearía saber de qué forma se puede remover al Administrador, si éste no realiza una Asamblea Extraordinaria. Ignora correos (que he enviado) nota solicitándola, por teléfono ,donde conforma a quien lo llama diciendo tal día y no llega citación para ese día . En el Reglamento de Copropiedad dice que debemos reunir el 75% de los propietarios :imposible, ya que varios han fallecido, otros alquilan y no les interesa nada más que cobrar los honorarios por alquileres. Quedamos pocos. Lo peor de todo esto es que se niega a hacer una Asamblea. ¿ Qué hacemos ? Agradecería me contestara. Angela

Respuesta: Si no reúnen la mayoría que exige el reglamento para solicitarle que convoque a asamblea, habría que intentar una mediación (si el edificio se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires) o una asamblea judicial. Pero previamente, hay que leer con detenimiento el reglamento y pedir ayuda profesional, no es aconsejable que lo hagan ustedes solos.-

Consulta 5

Buen dia Doctor, acabo de leer sobre su pagina y queria hacerle una consulta.

En el edificio en el cual vivo el Administrador no me acepta el pago de las expensas. Hace ya 2 meses que no me acepta el pago y en Marzo seguramente se cumpla el 3er mes.

Estoy seguro que el Administrador me enviará una carta documento por expensas impagas a pesar de que intente pagarle en 2 ocasiones y hasta lo convoque a una reunión.

Que puedo hacer para que me acepte el pago ? (todavia no abrio la cuenta bancaria para hacer el deposito tampoco). Muchas gracias.- Juan M

Respuesta: Se tarta de una cuestión delicada, que con pocos datos, no puede responderse en forma general o rápida. Si hay negativa de cobro, lo mejor es pedir una entrevista con un profesional abogado y no hacer nada Ud. solo.-

Consulta 6

Estimado Dr.Awad: En respuesta a unas observaciones hechas sobre la rendición de cuentas ,armamos una comisión para ver documentación. Recibimos una CD, donde nos citaron a un domicilio que es el que figura en la liquidación de expensas. Sucesivas CD enviadas al mismo domicilio no fueron recibidas. Días después ,enviamos CD al domicilio que el administrador  declaró en diciembre en e RPA impugnando las expensas  y volvieron como “desconocido”. Ahora queremos impugnar las expensas de febrero. Como hacemos? Porque las CD no funcionan.  Muchas Gracias!!

Alicia  

Respuesta: Se trata de una cuestión compleja, porque ya hay cartas documento cursadas, hay que leerlas, ver cómo han sucedido los acontecimientos, etc. Hay situaciones que no pueden resolverse sin tomar una consulta más personalizada.-

Consulta 7

Buen dia, deseo saber si la esposa del encargado de un edificio de propiedad horizontal puede representar en las reuniones a algun propietario del consorcio, y si tiene voz y voto o simplemente puede asistir a dichas reuniones.  

Por otro lado si puede comprar  un departamento o cocheras mismo edifcio en que vive como portero y encargado permanente con vivienda del edifcio.  

Muchas gracias y espero respuesta, saludos atentamente Antonia  (vivo en edifcios)

Respuesta: Si bien no es lo más aconsejable, no hay prohibición respecto de que la esposa del encargado (en tanto y en cuanto no sea ella empleada del consorcio o, por ejemplo, no se trate de una asamblea en la que el tema se relacione con el encargado) represente a algún consorcista. Y no hay prohibición en cuanto a adquirir uni8dades en el mismo edificio donde presta servicios.-

Consulta 8

Buenos noches: En una reunión me dijeron, que yo no me podía aumentar mis honorarios y creo según lo que yo leí  de que sí , sin necesidad de una reunión, como también el aumento de expensas cuando las mismas ya no lleguen a cubrir los gastos. Desde ya, espero su respuesta, gracias. Mirta

Respuesta: Tanto sea para aumentar sus honorarios, como para tratar  el aumento de las expensas hay que llamar a asamblea. En cuanto a las expensas, salvo una emergencia, o algo que no pueda esperar, podría un período ponerse al cobro una suma mayor, pero, inmediatamente,  hay que llamar a asamblea.-

Consulta 9

Buen dia Dr. Awad, mi pregunta es la siguiente: 

El administrador se enojó con el consejo de Administración porque "sin saberlo" contratamos pintor y Electricista por presupuesto terriblemente mas bajos, entonces dijo que no nos iba  a tratar con el consejo. Por este motivo nos hizo perder (por capricho) desde el 15 de diciembre hasta ahora

"resolver un  problema con Metrogás" (corte en todo el edificio).

Le venimos pidiendo desde mediados de noviembre/12 una asamblea para aumentar el fondo de reserva (porque no tenemos plata) nos dijo que no tenia fecha para darnos y luego a principios de enero se fue de vacaciones 3 semanas,  al fin el 13 de  febrero tuvimos la Asamb.Extra, y los trabajo de gas comenzaron a principio de marzo, y con toda tranquilidad, o sea que tenemos para 30 o 40 dias mas sin gas.

El consejo le pide explicaciones en qué etapa estamos de los trabajos para comunicarlo a los vecinos y no contesta.

Que tenemos que hacer? MIL GRACIAS DR. Awad... Teresa

Respuesta: Es cierto que el único que puede contratar a nombre del consorcio es el administrador. Quizá lo mejor sería haber llamado a asamblea y decidir qué presupuestos aceptar. Para saber cómo obligarlo a llamar a asamblea, hay que tener el reglamento a la vista.-

Consulta 10

Dr. Awad, gracias por ceder este espacio para realizar la tarea que "otros no hacen".

Le cuento que en mi edificio vive la "tipica loca" que con el correr de los años fue empeorando dia a dia, lamentablemente esta señora vive al lado de mi departamento y se encuentra amparada por la proteccion de su hija.

Esta señora se dedica a hacernos la vida imposible, arranca las plantas de la entrada y las tira, abre las puertas del ascensor constantemente para romperlo, da portazos y timbrazos por la noche, denuncia anomalias falsas en el edificio, entre otras picardias, pero lo peor es su nueva modalidad de amenzas, primero comenzo amenzando matar a las mascotas de vecinos, luego mando varias cartas anonimas a sus vecinos del otro lado investigando y detallando en estas notas cada uno de sus movimientos, y el colmo fue que el otro dia amenazo con matar a mi nene de 2 años por que le molesta que llore.

Es esta pelea ella intento meterse a mi casa forcejeando conmigo y me tiro Raid en la cara, llame a la policia pero como no hubo lesiones físicas no me tomaron la denuncia.

La administracion esta harta de esta mujer pero no tomo ningun tipo de medidas, por eso esta señora siempre sigue haciendo lo que se le ocurre, que puedo exigirle yo como propietaria para que la administracion me respalde e intimide a esta señora a medicarse correctamente o a retirarse del domicilio? Muchas gracias Romina

Respuesta: Se trata de un problema serio, que no puede tratarse en forma general desde ésta página de consultas. Es cierto que hay un artículo de la ley de propiedad horizontal que prohíbe perturbar a los vecinos, pero hay que analizar muy detenidamente el caso en forma particular. Quizá lo mejor sea tratarlo primero en una asamblea y ordenarle al administrador que tome las medidas que sean necesarias para solucionar la situación.-

Consulta 11

Hola buen día, a través de este medio les hago la siguiente  consulta:

Compre un departamento hace dos años en un cuarto piso, es el único departamento del piso el “D”, en los otros pisos desde el primero al décimo (excepto el mío del cuarto), la superficie del piso está dividida en dos departamentos el “D” y el “E”.

Ahora bien por una cuestión de expensas excesivas empecé a ver que el porcentaje asignado a mi departamento según catastro y según el costo de expensas es diferente al que si tomara los departamentos “D” + “E” de los otros pisos, ejemplo:

PISO	DTO.	UNIDAD FUNCIONAL	SUP. CUB.	SUP. DESCUB.	SUP. SEMICUB.	BALCÓN	SUPERFICIE TOTAL	PORCENTUAL	GASTOS COMUNES	GASTOS EXCEPTUADOS
1	D	27	39,63	11,3	6,26	0	57,19	1,68%	636	18,7
1	E	28	39,91	116,6	4,52	0	161,03	1,63%	617,07	18,15
2	D	32	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
2	E	33	39,91	0	0	4,20	44,11	1,63%	617,07	18,15
3	D	37	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
3	E	38	39,91	0	0	4,2	44,11	1,63%	617,07	18,15
4	D-E	42	80,18	0	1,8	8,35	90,33	4,55%	1722,5	50,6
5	D	46	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
5	E	47	39,91	0	0	4,2	44,11	1,63%	617,07	18,15
6	D	51	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
6	E	52	39,91	0	0	4,2	44,11	1,63%	617,07	18,15
7	D	56	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
7	E	57	39,91	0	0	4,2	44,11	1,63%	617,07	18,15
8	D	61	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
8	E	62	39,91	0	0	4,2	44,11	1,63%	617,07	18,15
9	D	66	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
9	E	67	39,91	0	0	4,2	44,11	1,63%	617,07	18,15
10	D	71	39,63	0	1,8	4,15	45,58	1,68%	636	18,7
10	E	72	39,91	0	0	4,2	44,11	1,63%	617,07	18,15

Cuando hago al cuenta la suma de las superficies de los Departamentos D+E de los otros pisos (45.58+44.11=89.69) es menor en 0.64 M2 con respecto al mío (90.33), es decir que mi propiedad tiene un 0.007 % más.

Si sumo el porcentual que le corresponde a cada departamento (1.68+1.63= 3.31 %) y lo comparo con el asignado a mi propiedad, tengo una diferencia de 1.24 %.

O sea que por 0.007 % más de propiedad el porcentual asignado es mayor en un 37 %, esta relación me resulta sumamente extraña y tiene un fuerte impacto en los impuestos de la C.A.B.A, como también en el costo de las expensas (las que detallo en el cuadro anterior).

Por otro lado si hago el cálculo de la superficie del Departamento D de otros pisos y los multiplico por 2 para aproximarse a la superficie de mi departamento los números tampoco guardan relación.

El Administrador del Consorcio me dice que no se puede hacer nada porque el 100 % de los propietarios tendrían que firmar en el contrato de consorcio la modificación del porcentaje asignado a  mi departamento (¿y en catastro?) para reasignárselos prorrateadamente a otros departamentos  y que es imposible al ser tantas unidades encontrar a todos los propietarios y estén de acuerdo en hacerlo y que además resultaría sumamente costoso, gasto que aumentaría excesivamente las expensas; que lo conveniente es desistir de la idea.

Por lo expuesto, les solicito v/asesoramiento al respecto por este medio, les dejo mi celular por cualquier contacto. WALTER  

Respuesta: Es cierto que si el porcentual está así establecido en el reglamento, es necesario promover una reforma que necesita del 100% de los propietarios, si ello no se consigue siempre queda la vía judicial,  pero, de todas formas, antes de hacer nada, lo mejor sería llevar el plano y reglamento a un agrimensor para que lo analice.-

Consulta 12

Buenos día, Puntualmente mi consulta es para conocer cual es la ordenanza que regula la tenencia y circulación de animales doméstico en los espacios comunes de una propiedad horizontal.

El caso es que vivimos en un edificio de 12 unidades y un propietario deja sus 2 perros sueltos por los pasillos y patios comunes, el resto de los vecinos le solicitamos al administrador que tome medidas, sin éxito. Tengo entendido que hay una ordenanza que expresamente indica que los animales deben circular siempre acompañados de sus dueños o persona responsable, sujetos por medio de una correa y bozal. me podría asesorar en este término? Desde ya muchas gracias Saludos Olga

Respuesta: La tenencia de mascotas en el edificio está sujeta a lo que disponga el reglamento de copropiedad y administración.-

Consulta 13

Doctor awad:

Por la presente, tengo el agrado de dirijirme a usted, a los efectos de que pueda facilitarme alguna ayuda, informndome donde puedo averiguar sobre lo que necesito con cierta urgencia. Vivo en un ph, que es una propiedad hermisisima ya que data del tiempo de mi abuela. Creo que esta todo dicho. Siempre fue un señorio. Lamentablemente, se tuvo que sacar al administradopr ya que no hacia nada. A modo de administrar se puso a un ao-propietario. Este hombre no tiene ninguna representacion legal, y en yunta con otro propietario hacen lo que quieren, disponiendo del dinero de los demas sin consultar, ademas de robar. Tengo una madre de 80 años con una situacion cardiaca severa, a la cual ya la han agrdido varias veces y hasta la pusieron contra la pared haciendole pagar cosas que correspondian al reglamento y debian ser pagadas por otro. La que le subscibe es una persona celiaca y en, desde este momento ninguna de las estamos en condiciones ni fisicas ni mentales para asistir a reuniones de consorcio y soportar a dos tipos violentos, agresivos, ladrones, y, solo por la salud de mi madre, teniendo las oportunidades de mandarlo preso a uno de los dos, no pude hacerlo. Disculpe toda la exlicacion (la cual es mas compleja). Quiero saber como y donde empezar a buscar a un abogado hombre, de preferencia, que, apoderandolo, pueda representarnos las veces que hay reuniones de consorcio

Agradeciendole por anticipado y a la espera de vuestra respuesta, saludo a usted muy formalmente Cecy

Respuesta: como Ud. bien refiere se trata de una cuestión delicada que, en principio, debe tratarse en forma partiocular.-

Consulta 14

Buenas, le consulto por lo siguiente: Vivo en el ultimo piso de un edificio y arriba tengo la terraza qe es un espacio comun. resulta que tengo filtraciones que vienen de la la terraza. El consorcio se hace cargo de todo pero esto no es la primera vez que sucede. Mi pregunta es como puedo hacer para que arreglen la terraza como corresponde para que no hayan filtraciones, por que el consorcio me dice que lo arregla pero las filtraciones vuelven igual. Tengo que mandar carta documento para que esto se solucione? o que me suguiere?? muchas gracias, Saludos. Alejandro

Respuesta: El consorcio es responsable de la reparación de la terraza y si, ha contratado un trabajo deficiente deberá ejecutarlo nuevamente, tantas veces como sea necesario para que cesen las filtraciones.-

Consulta 15

Buenos Dias, soy propietaria de un departamento, al cual hubo que hacer un arreglo de la caneria que se encuentra debajo del piso , de agua caliente, del baño. ya que a los vecinos de abajo les llovia.

Al momento de descubrir el plomero el problema luego de romper dos baldosas, me comunique telefonicamente con el administrador, informandole del problema y solicitandole autorizacion por le presupuesto.

Luego de terminar el trabajo el administrador se acerco y me comunico que el reglamento de copropiedad establece que la distriBucion interna de agua de cada departamento es a cargo de cada propietario.

Las consultas son dos:

el reglamento dice  acerca de las cañerias textualmente : "son partes comunes..... la cañeria principal de distribucion de agua corriente y calefaccion hasta las respectivas lineas individuales...."

lo que dijo el administrador es correcto? de  ser asi no obro mal, por autorizar algo yluego decirme que lo debo pagar yo? en ese caso que medidas puedo tomar yo? Desde ya muchas gracias por la respuesta.

Saludos Cordiales. Mariana

Respuesta: En general hay que tener el reglamento a la vista para responder. Si el texto es como Ud. refiere, puede decirse que, efectivamente, esas cañerías son de la unidad.

Consulta 16

Estimado Dr Awad :

Desde ya agradeciendo oportunas respuestas en consultas anteriores, le transmito la sgte sintetizandola lo mas posible:

Vivo en Edificio de 6 unidades.

En una oportunidad un grupo de 3 propietarios se propuso realizar en jardin comun del edificio, un quincho y una pileta plastica. A tal efecto se reunieron y labraron un acta donde consta ese hecho, firmadolo los 3 propietarios màs un cuarto que firma dando su aprobacion, pero dejando en claro que no aportaba el dinero para la obra. o sea solo firmaba en consentimiento. Los 2 propietarios restantes, en los que me incluyo, no asistimos, ni firmamos en conformidad ( en mi caso por no estar de acuerdo a semejante gasto en contraposicion con gastos comunes mas urgentes).-

Las dudas son las sgtes:

Las mencionada obras, son de uso sòlo de esos 3 propietarios?

Yo pierdo derecho de uso por no haber abonado a pesar de que esas obras estan en terreno comun a los 6 ?

Yo estoy en disminucion de mis derechos por no haber asistido a la mencionada reunion?

El reglamento deberia especificar que esas obras debìan ser aprobadas por la totalidad ( 6 ) de propietarios unanimenente?

Si no establece nada el reglamento, que validez tienen o legalidad?

Si no estan debidamente declaradas en la autoridad municipal, que perjuicio podrìan traerme ?

Si vendo mi unidad, el propietario nuevo, tendrìa derecho de uso de las mismas?

Gracias nuevamente.

Lo saluda Hector

Respuesta: Hay que tener más datos, es el tipo de consulta que obliga a leer el reglamento, tener una idea de la configuración del edificio, tener a la vista el acta de asamblea, el tiempo transcurrido, etc.-

Consulta 17

Estimado Dr. Awad

Agradezco su atenta respuesta para mi consulta nro. 47. La cuestion es que la instancia por ud comentada se encuentra hartamente cumplida dentro de mis visitas resiteradas a la Administracion (Yo soy Contador Publico) y lo que recibi como respuesta es promesas incumplidas de posterior solucion, pero en el acto in-situ no exhiben nada. Por eso mi nueva pregunta  es si el pedido para que se obligen si o si a exhibir, no deberia ser por carta documento y con el asesoramiento de un abogado. Gracias.

Juan Carlos

CONSULTA ANTERIOR Y RESPUESTA

Consulta 47

Estimados

Agradeceria si esta dentro de vuestros servicios prestables, sugerencia o consejo respecto de la siguiente situacion planteada:

En las rendiciones de expensas de Octubre y Noviembre de 2012, se incluyen $  3099 y $ 3.200, por supuestos pagos a AFIP Mis Facilidades. Toda vez que fuimos notificadfos en Diciembre de 2012 de la existencia de moratorias caducas e intimables, le pedimos desde ese entonces al Administrador nos rindiera cuenta de la aplicacion de los pagos referidos, en forma reiterada, telefonicamente, verbalmente y tambien via sendos mail, en reclamos que suman ya cerca de 15 reiteraciones, sin que hayamos recibido respuesta alguna. Que accion podriamos tomar los consorcistas para lograr la transparencia y verificacion de dichos pagos?

Gracias

Juan Carlos

Respuesta: Para empezar, si se trata de un edificio sito en la Ciudad de Buenos Aires, pueden los consorcistas ( aunque sea sólo uno) exigir la exhibición de la documentación la que deberá ser puesta a disposición del reclamante en un plazo no mayor de cinco días ( artículo 9º, inciso f, ley 941, modificada por la ley 3254, y Decreto 55172010  CABA). Lo más aconsejable, será ir acompañado por un contador.-

Respuesta: Si esa instancia ya se ha cumplido, lo que queda es iniciar una mediación (si el edificio está en la Ciudad de Buenos Aires) y un proceso judicial de rendición de cuentas.

Consulta 18

Vivo en un barrio privado en San Fernando y mi lote es lindero al SUM. Allí realizan todos los fines de semana fiestas con la música muy alta, gente caminando x todo el parque y los chicos gritando continuamente. Nos hemos quejado a la comisión y nos dicen q van a cobrar multas pero lo q yo quiero es poder dormir. Hice 2 denuncias en la municipalidad ya q no eata habilitado el Sum, labraron un acta pero jamás hicieron los cambios pertinentes. Que solución me da? Por el sum se paga aprox 250 en carácter de limpieza. Gracias!

Fabiana

Respuesta: la verdad es que, primero debo saber cómo está organizado el barrio si se trata de propiedad horizontal, por ejemplo o no, hay que tener a la vista toda la documentación posible.-

Consulta 19

Estimado Dr. Awad, la presente es para realizarle una consulta debido a un inconveniente que se ha planteado en el Consorcio y el que le detallo: Soy integrante del Consejo de Administracion y el mismo esta integrado por cinco personas, una de ellas ha creado un conflicto debido a que no quiere al Administrador que tenemos en la actualidad y cada vez que nos tenemos que reunir es un desgaste terrible, ya que comienza a los gritos y cuando el administrador informa el dinero que necesita para abonar los gastos del edificio él no quiere sacar el dinero del banco, ya que no quiere que se quede la cuenta sin saldo, etc., las descalificaciones al mismo son frecuentes. Mi consulta es, a este señor que no es propietario (ya que la dueña del departamento es su pareja) se lo puede intimar por carta documento para quitarle la firma que tiene registrada en el Banco y que no sé porqué el Admimistrador , esta irregularidad.Gracias.- Rosita

Respuesta: La verdad es que es increíble que un no propietario sea co-firmante de la cuenta del Consorcio. Y para ser integrante del consejo de administración debería ser propietario.

Consulta 20

Edificio calle OHIggins entre Virrey del Pino y Virrey Loreto, el reglamento establece que esta destinado unicamente a viviendas. No tiene ningun otro negocio cercano por tratarse de zona residencial.

Desde un departamento el propietario sostiene un negocio de venta de artículos de computación y servicios.

Pese a reiteradas denuncias efectuadas al Administrador, la actividad del transgresor continúa .

Solicite me asesore cual es la mejor solución, Juicio al Administrador xxxx que tiene la obligación de cumplir y hacer cumplir el Reglamento o al comerciante que atiende en planta baja del Edificio. Se cuida aparentemente de que no asciendan a su departamento

Néstor Antonio   ( Copropietario desde hace casi 40 años )

Respuesta: Primero hay que intimar al Administrador en forma fehaciente (asamblea, carta documento) para que haga cumplir el reglamento. Si ello fracasa, habrá que tomar otras medidas, pero, para comenzar, lo dicho.-

Consulta 21

Estimado Dr. mi consulta es la siguiente: el día 14 de Marzo recibí en mi domicilio una citación para asamblea extraordinaria a realizarla el día 19 del corriente ¿se puede convocar a asamblea extraordinaria con 5 días de antelación? y la 2º pregunta es: ¿que porcentaje se necesita para sacar la caldera de un edificio??

Espero su respuesta a esta dirección de correo y desde ya muchas gracias.

Silvia

Respuesta: La citación y su anticipación están previstas en el reglamento de cada consorcio, así que hay que tener a la vista ese documento para responder. También en lo que hace a las mayorías para decidir en asamblea.-

Consulta 22

Mi nombre es Laura, vivo junto a mi marido en un complejo de varias torres con varios dptos. cada una de ellas. Las puertas de ingreso al mismo dependen de los residentes para que se mantengan cerradas o abiertas por descuido de losmismos. Hace dos noches ingresaron a nuestro dpto. el cual se ubica en el primer piso escalando 4 metros para alcanzar la ventana que da al living, dedonde mientras dormiamos, nos sacaron televisor y las llaves de nuestro vehiculo nuevo Peugeot 308 lo cual nos hizo darnos cuenta que ingresaron excluivamente por él. Al levantarnos nos dimos cuenta de ello y al dirigirse mi marido a la cochera constatò la sustraccion del auto. No nos llevaron las llaves de la cochera por lo que nos hizo darnos cuenta que se trato de alguien del complejo o con ayuda de alguien residente alli ya que contaban con llaves de la cochera para poder sustraer el auto. mi pregunta es què responsabilidad le cabe a la administracion del consorcio ya que pagamos expensas y ademas pagamos para contar con el espacio en la cochera para elauto..? podemosdemandar por lo ocurrido? Laura Daniela

Respuesta: Si bien uno puede intuír o creer que las cosas han ocurrido de determinada forma, hay que tener pruebas de ello. Sin acusar, lo menor será plantear la cuestión de la seguridad en una asamblea, buscando algún sistema que mejore la situación en general. Si tiene las pruebas y la certeza, entonces se podrá iniciar alguna acción contra el consorcio, pero, la verdad no se puede decir mucho más, es necesario en cuestiones como ésta, tener una consulta más personalizada.-

Consulta 23

Estimado Dr. Awad, lo molesto porque alquilo un negocio en la Gal. Mitre, en Cba Capital y un  nuevo consorcio fue conformado y nos ha enviado un "Resumen parcial del reglamento de Copropiedad y Administración - Galería Mitre" el cual no se si debe estar inscrito en algún lado, y también desconozco si es posible que pueda realizarse un reglamento tan invasivo, no puedo ni siquiera pintar el nombre de mi comercio en mi vidrio, tengo que hacerlo por dentro de la vidriera y con autorización de él consorcista!!. Es legal estos detalles tan puntuales?? En síntesis mis preguntas son: 1) Debe estar incripto en algún lado el hecho que realicen un reglamento especial 2) Pueden exigirme detalles tan mínimos como aprobar pinturas dentro de mi local, nombre del escribano cuando como dueño le alquile el negocio a un inquilino, etc.

Muchas gracias por evacuar mis dudas...

Saludos cordiales,  Olga

Respuesta: La verdad es que no se puede responder sin tener detalles, que, en general, se obtienen en una consulta más personalizada.

Consulta 24

Hola Dr.: Vivo en un Ph de 3 propietarios. Yo vivo en el piso 2 y tengo uso exclusivo de la terraza. En la misma hay una pachera de Cablevisión desde donde salen cables que luego se apoyan en los bordes de la terraza circundándola. Estos cables han provocado rajaduras, crecimiento de plantas ypor ende filtraciones en mi piso. Puedo exigir que saquen los cables de allí dado que estoy por arreglar la misma? A quien se lo debo pedir? A los otros copropietarios o a Cablevision? Despacho Helio

Respuesta: en general es necesario leer el reglamento de copropiedad  para responder y asegurarse de que se trata de un espacio común. Y, si efectivamente, se trata de un espacio común, debería ser el Consorcio quien repare (porque es una cosa del dominio común, sin perjuicio de que Ud. tenga el uso). Pero, reitero, es necesario haber leído el reglamento para responder con exactitud.

Consulta 25

Estimado Dr Awad; mi consulta es la siguiente, vivo en un edificio donde el consorcio, conjuntamente con el administrador, que participa en todas las reuniones de consorcio importantes, decidió que no tenían que haber expensas extraordinarias, todo tenia que figurar conjuntamente en las expensas ordinarias y en el fondo de reserva, poner un plus semestral  que se le cobra a cada departamento, por lo que cualquier inquilino se ve obligado a pagar sin saber si hay extraordinarias.

Supongo que tiene que ver con que mas de la mitad de los propietarios, no viven en el edificio y alquilan su departamento a estudiantes extranjeros o de acá, a muy buen precio, dada la ubicación, Coronel Diaz y Soler.

Esperando su pronta respuesta, le agradece y saluda:

Sergio

PD; si me pudiera sugerir adonde recurrir para solucionar litigios con una administración y un consorcio, tanto como propietario y como inquilino, gracias.

Respuesta: En general las cuestiones derivadas del contrato de locación deben ser consensuadas con el propietario del departamento.

Consulta 26

Hola nuevamente Dr Awad, mi otra consulta es que ocurre cuando una persona se presenta en una asamblea representando a 2 propietarios del edificio, entrega los poderes correspondientes que lo habilitan a representarlos con todos los datos necesarios y firma el libro de presentismo sobre esos dos dtos representados. La administradora los certifica con su firma y participa esta persona en la asamblea con voz y voto . Esta asamblea es presenciada por una escribana publica quien da vista de los poderes. Pero luego al otro dia ocurre que esos poderes desaparecen, se pierden, mi pregunta es que pasa al respecto? se invalidan esas representaciones al no poseer poder que las sustente? o solo con que la escribana diga que las vio antes de que desaparezcan es suficiente para que se valide la representacion? Ana

Respuesta: La verdad es que, si en ocasión de celebrarse la asamblea los poderes se presentaron y fueron aceptados, si nadie, en ese momento impugnó nada, no debería haber problemas ulteriores.-

Consulta 27

hola Dr Awad, en la escritura de mi edificio constan 4 locales que pagan expensas a nuestra administracion y 86 departamentos que tambien pagan sus respectivas expènsas. Los locales tienen sus propios propietarios ya que fueron vendidos. Mi consulta es si cuando para determinadas decisiones se necesitan mayoria los 2/3 de los presentes mientras que los mismos sean la mitad mas uno del total de los copropietarios del consorcio como lo dice nuestro reglamento de copropiedad y administracion, también se cuentan los locales comerciales como unidad funcional. En concreto si nuestra mitad mas uno son 46 copropietarios presentes (sumando los locales) o son 44 propietarios presentes (sin sumar los locales? ) Ana Karina

Respuesta: Si los locales son unidades de dominio exclusivo, sus propietarios integran el consorcio pues son como cualquier otro departamento en el edificio.  Pero, es necesario tener a la vista el reglamento para responder, porque, la verdad hay respuestas que dependen de lo que el reglamento efectivamente dice.-

Consulta 28

Por fvor desearía saber ante qué organismo del gobierno de la ciudad de buenos aires se debe recurrir para efectuar una denuncia por problemas de goteo y ruido que ocasiona un equipo de aire acondicionado en la capital y cuyo problema ya fue expuesto por nota ante el consejo de administración del edificio hace ya mas de un año y no se ha arribado a ninguna solución. Agradezco su informe saluda atte Carmen

Respuesta: La denuncia puede hacerse por la mesa general de entradas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.  De todas formas, conviene intimar al administrador, en forma fehaciente, para que obligue al propietario a tener las instalaciones en regla.-

Consulta 29

Estimados, Soy dueño de un duplex dentro de una PH que se construyo y termino parcialmente.

De un total de 30 unidades se construyeron la mitad y la constructora de origen quebro. Despues de 30 años un invercionesta compro la quiebre y retomo las obras.

El tema es que las cloacas de las unidades nuevas fueron enganchadas a la red original prevista en los planos. Pasa que con el paso del timpo esta red esta obsoleta y el nuevo constructor nos quiere hacer pagar la refaccion y construccion de la nueva red a todos.

Corresponde que nosotros participemos en los costos del mejoramtiento de las cloacas?  Gracias por responder, Julio

Respuesta: La red cloacal es una cosa del dominio común y tiene que suficiente para evacuar los desechos de todas las unidades, así las cosas, el conjunto debería cargar con el costo de esa instalación. Pero lo que Ud. consulta es muy específico, hay un constructor original que quiebra, otro que adquiere, habría que consultar la documentación, tener más datos que sólo se pueden obtener en entrevistas personales.-

Consulta 30

Estimado Dr.

Nuestro edicicio no tiene cocheras, sino que toda la planta baja (que es libre solo hay columnas y el halll de ingresos) se destina como espacio comun para su uso como cochera (asi esta definida en el reglamento).

Somos 32 departamentos y hay solo 26 lugares para coches, por lo que algunos consorcistas pretenden que solo puedan usarlo los que tienen auto y vivan en el edificio, pero que un dpto. en el cual los que viven no tiene auto pero que habitualmente reciben a sus hijos a visitarlos no tienen derecho guardar 1 auto de ellos. Para otros vecinos eso es una cuestion de inequidad y de abuso que atenta contra el derecho de propiedad y de la igualdad de derecho de uso de los espacios comunes.- 

Agradeceré su punto de vista, Néstor

Respuesta: Lo que propone es que ese espacio se transforme en lo que se llama cochera o estacionamiento de cortesía. Antes de responder me parece necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad y el plano del edificio.-

Consulta 31

Hola buenas tardes necesito saber si existe alguna norma escrita que determine fehacientemente, los límite de las expensas comunes y las  expensas extraordinarias en definitiva no sé si existe una norma escrita y de ser así como se puede conseguir gracias por su atención y saludos Rubén

Respuesta: La verdad es que no hay norma escrita que determine, fehacientemente, el límite entre expensas comunes ordinarias y expensas comunes extraordinarias; sólo la aplicación de algunos criterios distintivos ( habitualidad, periodicidad, monto), en otros casos, la costumbre en cada consorcio, el tipo de edificio, etc.-

Consulta 32

Buenas tardes, mi consulta es la siguiente, hace 3 meses comenzaron un arreglo en mi departamento por perdida de gas. El gasista rompio una parte en el lavadero, cortando el caño que lleva gas a la estufa (en ese momento no era utilizada) y debiamos coordinar para que venga a romper el resto y cambiar todo. El día que iba a venir no aparecio, por lo que reclame a la administradora, y convino con el gasista para otra visita a la cual tampoco vino. Pasados los 2 meses le pedi que me mandara un gasista para reconectar el gas a la estufa y cerrar todo, dejando el arreglo para otro momento. Nuevamente el gasista que iba a venir, un dia sabado, me dejo plantada. Llame a la administración en ese momento y se comprometio a pasarme otro gasista el dia lunes. Luego de 4 dias sin novedades llamo a la oficina de la administradora y me informan que se fue de vacaciones, pido por alguien que me solucione el problema y me dicen que llame a la tarde, lo hago y no me atiende nadie. Concretamente quiero saber si puedo iniciar algun tipo de accion legal contra la administradora por todo este desgaste que sufro al tener que estar llamando y mandando mail constantemente si tener ninguna respuesta o solución. Ya parece una broma que me diga que me llama y se va de vacaciones. Sinceramente quiero hacer algo para que se de cuenta que no puede tratar a la gente de esta manera. Esto va más alla del arreglo, por el cual debo mencionar se pago hace tres meses a un gasista $ 2000.- que fue el que rompio y nunca mas aparecio, es decir, se pago por expensas un adelanto por un arreglo que no se hizo (lo que quizas se puede considerar una estafa, no lo se). Desde ya le agradezco su atención. María Laura

Respuesta: Lo mejor será intimar fehacientemente al administrador y al consorcio, para que finalicen la obra, sobre todo si ya se ha pagado.-

Consulta 33

Estimados "TODOCONSORCIOS"  

En mi edificio se ha comenzado una obra de demolición de paredes, para un nuevo fin o uso de esa unidad, que el Reg. de Copropiedad permite.

La pregunta es: que horarios son los permitidos para los ruidos propios de esa obra, siendo el edificio de vivienda permanente desde hace 40 años. 

Si el edificio se queda sin agua, por la rotura de un caño en esa obra, cual es la sanción que corresponde a la dirección de esa Obra? Donde está reglado esto?  

Si hay respuesta, puede incorporar el número de la Ordenanza o Resolución pertinente?  Muchas gracias por la respuesta Rodolfo

Respuesta: si bien no es de cumplimiento estricto,  en general, deben respetarse los horarios de descanso (22.00 a 7.00 hs; 13.00 a 15.00 hs.). En cuanto a los daños ocasionados en la ejecución de la obra, obviamente, el administrador, que es quien representa al consorcio (me imagino que es el consorcio quien ha contratado la ejecución de la obra) deberá exigir al responsable (arquitecto, ingeniero) la reparación de los daños que sean consecuencia de sus errores y/o equivocacioens.-

Consulta 34

Buen día! Estoy alquilando desde febrero del 2012 un Dpto. de 3 ambientes que posee cochera pero la cual no esta incluida en mi contrato de alquiler. En las expensas esta incluida la cochera la cual desde el 05/2012 que estoy reclamando al consorcio que me la separen, por mas que les envío mails solicitando que me la desglosen no recibo ninguna solución. Legalmente puedo hacer algo? Pido hablar con el administrador y nunca me pasan. El dueño del departamento me esta debiendo ese % ya que estoy pagando por la totalidad….puedo iniciar acciones legales? Gracias por atender mi consulta. Lorena

Respuesta: Primero me gustaría tener más datos acerca del departamento y la cochera en ese edificio. En general, es cierto que si Ud. no alquiló la  cochera, si el contrato sólo se refiere al departamento, no debe cargar con las expensas que esa unidad genera. Lo mejor será intimar fehacientemente al propietario para que se ajuste el pago de las expensas sólo a lo que corresponde al departamento.- Reitero que esta es una respuesta general, habrá que ajustar la respuesta en una entrevista personal, teniendo a la vista la documentación necesaria (contrato de locación, reglamento de copropiedad, liquidación de expensas)

Consulta 35

Estimado Doctor, deseo saber si puedo dividir una entrada que tengo compartida con el departamento de atrás de mi casa. Con el antiguo vecino quevivia atras y falleció la usábamos ambos como garage compartido, es la única entrada que el tenia. Ahora los herederos vendieron el departamento y el dueño lo pone en alquiler. No queremos compartir la entrada o garage con gente que no conocemos, además ya habíamos tenido problemas con el dueño anterior por lo cual queremos dividir el garage en dos pasillos. El dueño del departamento no quiere, dice que a él se lo vendieron como garage y quiere poner en alquiler el departamento con garage incluído. Puedo forzarlo a dividir? Gracias Maria del Carmen

Respuesta: Para responder es imprescindible tener a la vista el reglamento de copropiedad, el plano del edificio y más datos sobre el caso, que, en general, sólo pueden apreciarse en una entrevista personal.-

Consulta 36

Hola, soy propietario de un departamento (PH) en un pasillo al fondo.

El pasillo consta de dos departamentos y el inquilino del departamento "A" pone una moto tipo XR en el pasillo, dejando unos pocos centímetros para pasar.

En un primero momento la dejaba solo de noche, pero ahora está a cualquier hora y, para colmo, cuando se junta con sus amigos, éstos también ponen sus motos en el pasillo.

Espero una pronta respuesta, ya que quiero encontrarle una solución, Hablé varias veces con el flaco y no me da bola. Ayer la moto se me cayó encima y cuando le dije su respuesta fue: "la habrás tocado".  Soy de La Plata-

Muchas Gracias y aguardo respuesta Alejandro 

Respuesta: En general los sectores de circulación (pasillos) son para pasar no para estacionar ni guardar vehículos u otros objetos. Igual, como muchas veces, es necesario, para responder, cuanto menos, tener a la vista el reglamento de copropiedad y el plano del edificio (para tener una idea de cómo es el inmueble)

Consulta 37

Hola, quería saber a partir de que cantidad de uniones funcionales

(Dptos.) es necesario tener obligatoriamente un administrador de edificio?

Espero una respuesta. Muchas Gracias, Jorge

Respuesta: No hay un límite de unidades, ya con dos, la existencia misma del consorcio puede  llevar a necesitar un administrador.-

Consulta 38

Buenas tardes, escribo estas líneas para hacer una consulta: mis padres, ambos jubilados viven en un edificio de unos 11 pisos y el próximo jueves se realiza la Asamblea anual ordinaria, además de los temas regulares se intentará aprobar un aporte extra mensual para componer un fondo especial para pintar el edificio y hacer refacciones en el hall de ingreso. El monto actual de las expensas es de alrededor de $600 y ante estas obras que pretenden realizarse estaríamos ante unas expensas extraordinarias que probablemente alcancen un monto aproximadamente similar al de las ordinarias. Aquí mi pregunta: que ocurre cuando existan propietarios que no puedan afrontar estas nuevas erogaciones? Si eventualmente se aprueba este aporte extra, es posible endeudar a los copropietarios que no están en condiciones de afrontarlas y se opongan a las mismas? Hay jurisprudencia que habilite estas medidas perjudiciales al patrimonio? Cuales son los medios de protección de estos propietarios?.

Desde ya agradezco su pronta respuesta. Agostina

Respuesta: Si la mayoría reglamentaria aprueba las obras ( y éstas son las normales en un edificio del tipo donde viven sus padres) y la forma de afrontar los pagos, las expensas aumentarán y la minoría deberá aceptar esa decisión.-

Consulta 39

Quisiera saber si existe alguna regulación sobre intereses por pago atrasado de expensas.

Por única vez, me atrasé un día.  

Me cobraron el 3% sobre el valor total por ese atraso.

Me parece un valor altísimo. Muchas gracias. Viviana

Respuesta: En general hay que estar a lo que establece el reglamento de copropiedad del consorcio en cuestión.-

Consulta 40

Buenas Tardes...tengo una duda en relación al aumento de las expensas en mi edificio. Hace varios meses que las aumentaron sin hacer una reunión para informarlo  Y ahora mandan una nota con expensas extraordinarias. Queria saber como es el mecanismo para aumentar las expensas.

Gracias Natalia

Respuesta: Salvo circunstancias urgentes o extraordinarias, lo normal es que los aumentos se traten en asamblea.- Hay que ver qué ocurrió en cada caso.-

Consulta 41

Buenas tardes, habito una unidad en un depto en cap fed, apto profesional, hay consultorios odontologicos, inmobiliarias,oficinas. En la puerta del edificio no hay ninguna placa identificatoria de los mismos, por lo que las molestias son constantes, quiero saber si los mismos tiene que tener habilitacion correspondiente.

Segun administrador los residuos patogenicos se retiran una vez al mes???? Y que no es obligacion de el saber que es lo que hacen en los deptos. Espero una respuesta y saber donde denunciar, desde ya muchas gracias. Pedro  

Respuesta: vivir en un edificio donde las unidades tienen un destino diferente a la vivienda familiar implica aceptar ciertas molestias.  Sobre las identificaciones, es cierto que si se generan perjuicios a otros propietarios, podría el consorcio tener una cartelera indicadora en el hall. En cuanto a los residuos patogénicos, lo mejor será consultar en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.-

Consulta 42

benas tardes mi nombre es betty y recurro a uds para que me asesoren

sobre un problema con una vecina que me cerro con ladrillos apilados

una ventana de mi baño que da a su fondo yo se que eso va contra lo

legal ya averigue en la municipalidad y me dijeron que como la ventana

no esta en los planos me la pueden hacer sacar yo hace 64 años que

vivo en esta casa y el acurdo de permitirnos la ventana lo realizo el

abuelo de estaa persona y mi madre ya fallecida yo no quiero tener

problemas con esta chica porque es muy agresiva en su forma de tratar

y no se puede hablar con ella a pesar que la edificacion en la que

vive esta sobre mi medianera y nosotros nunca le hicimos ningun

problema yo solo quiero saber si puedo cerrar esa ventana con

ladrillos de vidrio mi ventana tiene  de medidas 40 por 60cm por favor

los molesto con todo esto pues mi estado fisico se encuentra algo

deteriorado por problemas de hernias de discos lumbares y cervicales

desplasadas y me estan preparando para una cirugia bastante importante

y esto es lo que me dificulta mi movilizacion  normal diaria y no

tengo mas que una hermana mucho mayor que yo agradezco desde ya su

atencion y espero su contestacion sin antes agradecerle su molestia

muchisimas gracias y buenas noches Betty 

Respuesta: En principio, si bien la ventana no está en los planos, pero lleva ya tantos años, no habría que cerrarla. Pero estos casos no pueden tratarse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página, necesitan de una entrevista personal.-

Consulta 43

Dr, Aguad tengo el agrado de dirigirme a Ud, con el fin de realizarle una consulta.

En el día de ayer se realizo en mi edificio una reunión de consorcio ordinaria, en la misma expuse y demostré que la administradora esta dada de baja en el RPA desde Octubre del 2011.

La mayoría de los copropietarios optaron por que la misma regularice su situación, cuestión en la cual no estoy de acuerdo por falta de confianza, debido a que la administradora sigue presentando en el recibo de expensas un Nro. de RPA inexistente.

Le solicito tenga bien cuales son las consecuencias para los copropietarios mantener a un administrador que no cumple la ley y que nos hubiese pasado si hubiésemos tenido algún tipo de inconveniente (juicio, accidentes, etc.) con esta fraudulenta administración Desde ya muy agradecida Gabriela

Respuesta: En principio no hay sanción para el edificio, pero puede Ud. formalizar la denuncia ante el Registro Público de Administradores, contra esa persona que administra sin en esas condiciones.

Consulta 44

Hace dos meses q no puedo habitar mi pequeño depto. Primero por

filtraciones y ahora porque las paredes estan electrificadas y la

llave termica salta.

Ayer estaba citado para una audiencia de conciliacion y falto. La

abogada intervininte m aconsejo hacer un daño temido. Puede ser?

Gracias Susana

Respuesta: Si hay un letrado que interviene, no hay posibilidades de emitir una opinión.-

Consulta 45

Por favor necesito saber si los arreglos de aberturas o sea ventanas y ventanales que dan al exterior, en este caso puntual a pozo  los gastos son de carácter consorcial o particular  gracias Carmen

Respuesta: Para ello, siempre, hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad del consorcio.-

Consulta 46

Quiero saber si las abeturas ya sea ventanas o ventanales que dan a un pozo, su manteniemiento es gasto consorcial o particular. Gracias Carmen 

Respuesta: Respondido en la consulta Nº 46

Consulta 47

Estimado Dr. Awad, mi consulta es sobre un administrador de consorcio (de profesion Abogado), que es propietario de 4  departamentos de un total de 8 y que no se llega al consenso para una nueva eleccion del mismo.   

Este edificio reside en San Miguel, pcia Bs. As..  La pregunta es la siguiente:

Es posible sacarlo de su cargo sin un consenso?

Es posible denunciarlo por una mala administracion?  (no presenta facturas, no cumple con las normas de seguridad e higiene, posee establecimientos que generan ruidos molestos, etc)

Y por ultimo dicho administracion se adjudica aumentos basados en CAPHyAI.  Al dia de la fecha esta cobrando $1350 por la administracion de un edificio de 8 dpts de 2 pisos por escalera y sin ningun servicio.

Me siento estafado!! traté de hablar en varias ocasiones, pero esta persona dice saber de todo por el hecho de ser abogado.  Le recuerdo que soy el único propietario que no alquilo el depto y tengo que lidiar yo solo frente a esta gran estafa! Muchas Gracias! Nicolás

Respuesta: En cuanto a los honorarios, parece muy elevada, la suma de $1350 por 8 unidades. De todos modos tampoco se puede responder si no se tiene un detalle de las características del edificio. En cuanto a la votación, queda claro que el propietario administrador no puede votar en las asambleas en las que se trata o se analiza su gestión. En cuanto a la forma en que el administrador lleva adelante su tarea, si hay problemas con los gastos, comprobantes, etc. habrá que promover una mediación y luego, un proceso judicial.-

Consulta 48

Buenos días Dr. Awad, un copropietario de una unidad, compró cocheras que se encuentran al aire libre dentro del edificio. Quiere colocarles media sombra. Puede hacerlo por su cuenta o necesita la aprobación del resto del consorcio? Las cocheras, según el Reglamento, son un espacio común de uso privado. Muchas gracias por su atenta respuesta. María

Respuesta: Si la cochera era descubierta y cambiar esa cualidad  con una media sombra genera algún tipo de perjuicio a otro (por ejemplo, la vista deberá recabar el permiso correspondiente.-

Consulta 49

Estimado Dr. AWAD:  desde hace mas de 1 año tengo humedad en la pared que da a la medianera del fondo del edificio lindero a mi propiedad,hice la queja correspondiente a la administracion que dice haber sellado la grieta ,vinieron a mi casa, el presidente de dicho consorcio y la administradora,y se convino de palabra, que debiamos dejar pasar el verano para que secara el agua que quedara entre las paredes y mientras pedir una asamblea para comentarle a los propietarios los pasos a seguir,porque tienen que hacerlo pronto antes del invierno porque sufro de una severa enfermedad pulmonar y esa humedad en el dormitorio me afecta mucho.Debido a dicha enfermedad soy muy prolijo y mi casa esta impecable con las paredes empapeladas recientes y un cuartito de vestir contiguo al dormitorio con las paredes revestidas en madera ,todo esto revisado por ellos y el albañil que hizo el sellado de la grieta ,Hasta aqui todo bien, salvo que nunca se hizo la asamblea ni se presento el caso al consorcio de propietarios y al llamar a la administradora me dice que aun no sabe cuando la hara, pero que yo, baya quitando el papel y que ella no se hace cargo del nuevo empapelado de la pared,que solo pintaria,no quiero ni pensar lo que me va a decir respecto del revestimiento del otro cuarto,del que ya le adelante que me conformo con DURLOC,no hace falta la madera ,Ahora cada vez que llamo no me atiende el telefono y siempre dejo mensajes en su contestador, pero no responde, quisiera saber si es necesario en este caso el envio de c

arta documento y a quien la envio, a la administracion o al consorcio?.Le comento que donde vivo es una propiedad de pasillo con 3 departamentos y que en una oportunidad hace algunos años se rompio un caño que le mojaba el piso del sector coheras ,aqui nos reunimos los 3 vecinos y arreglamos todo el pasillo inmediatamente . Desde ya le agradeseria su pronta respuesta. oscar

Respuesta: El consorcio debe reparar el muro y dejarlo tal como era antes de la aparición de la humedad. Si no lo hace, hay que intimarlo por carta documento, no esperar, porque muchas veces, quedan inconcluso el trabajo.-

Consulta 50

Quisiera si me pudieran contestar si mi consorcio tiene contratada para el dia una empresa de limpieza y para seguridad otra empresa a la noche que retenciones le debemos practicar (ganancias , seguridad social, iva )

Hay montos minimos que no le tenemos que hacer retenciones

Gracias por su ayuda Gustavo  

Respuesta: Las empresas de limpieza y seguridad deben ser quienes cumplan con los aportes y retenciones respecto de sus empleados. El consorcio tiene la obligación de controlar que se cumpla con esas obligaciones, pero nada más.-

Consulta 51

Estimado Doctor porque se paga calefaccion sobre el total de los metros habiendo balcones y terrazas? En mi caso tengo 149 mts cuadrados de los cuales 67 son solo cubiertos pero pago  de calefaccion el porcentaje correspondiente a todos los metros . Es posible corregir esto ?Gracias y saludos Margara

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista el reglamento de copropiedad de su consorcio.-

Consulta 52

Buen dia: le consulto que en abril del 2012 adquiri un depto.El escribano solicito libre deuda al  administrador

y este respondio que no habia deudas ni juicios contra el consorcio.La cuestion es que dos meses(junio 2012) de adquirir el depto el administrador se fue y aparecio un nuevo administrador que dijo que habia una deuda grandes respecto de los aportes previsionales  de los porteros.Se hizo una asamblea extraordinario en la cual se establecio forma y manera de pago de la deuda a la que no aisiti.

La duda es quien se tienen que hacer cargo de mi perjuicio?.Asume el consorcio la responsabilidad del error del administrador anterior al decir que no habia juicio( ya que habia un plan anterior por moratoria)?

o debe responder la anterior duena del departamento?

gracias, y saludos al dr Awad.Sebastian

Respuesta: Si el consorcio estaba pagando una moratoria, si bien el administrador debería haberlo informado, es el nuevo adquirente quien debe seguir pagando las cuotas a medida que van venciendo.  Distinto es el caso en que hay un proceso judicial, donde normalmente se retiene a cuenta de las resultas del juicio.-

Consulta 53

Como esta, la duda que enfrentamos en el consorcio es si en la asamblea ordinaria, el abogado del administrador ( el administrador esta asentado legalmente en sus oficinas) puede representar a otros propietarios; a su vez si otro abogado que también trabaja para el administrador y es propietario en un 40 % de una unidad puede votar; por otro lado si tienen validez los poderes que labra el administrador para que terceros representen a propietarios. por ultimo y no menos importante, que sucede si el administrador falsifica la firma de un propietario autorizando a un tercero un poder en su nombre. Gracias y espero su respuesta. Mis mas cordiales saludos. María Luciana

Respuesta: El abogado del administrador representa los intereses del administrador, no puede ni debe representar a los propietarios.- Si hay un propietario que su vez es abogado en ese estudio, no debería votar en cuestiones vinculadas al desempeño de ese administrador, que es su cliente.- En cuanto a la falsificación de firma no es posible responder pues la respuesta depende de muchos otros detalles y datos que sólo se pueden tener en cuenta y exponer en una consulta personalizada.-

Consulta 54

Buenas tardes Dr., yo vivo en Mar del Plata en un departamento en el

primer piso, y hace poco mi vecino del Entre Piso, instaló una cañería

de gas sobre la medianera de su ventana ya que allí se encuentra la

cocina de él quedando debajo de mi dormitorio, le pregunto si es ilegal

y si debo exigirle al Administrador en su carácter de Representante

Legal, que lo intime a que quite dicha instalación. Muchas Gracias por

su respuesta. Marcelo

Respuesta: Primero habría que leer el reglamento para saber cómo es el régimen de propiedad de las cañerías en su consorcio.  Para saber si la cañería puede pasar por allí, hay que consultar primero con un profesional que tenga conocimiento del código de edificación en esa jurisdicción.-

Consulta 55

Hola mi nombre es Julia, quisiera hacerles una consulta, vivo en un ph conformado por 6 departamentos. Hace unas semanas se nos rompiò el sistema de apertura electronica de la puerta comùn a la calle. Llamamos a un especialista el cual nos paso la solucìon y presupuesto correspondiente al arreglo. Todos los dueños de los departamentos excepto uno ( en el cual viven inquilinos actualmente) su dueño no se hace presente a las reuniones y no colabora con la parte que le corresponde del arreglo. Què es lo que se hace? Hay algùn lugar donde se pueda mediar esta situaciòn? Gracias y saludos. Julia

Respuesta: La reparación de una cosa común que se ha deteriorado no necesita de la voluntad o el consentimiento unánime (salvo que el reglamento diga lo contrario, por lo que habrá que leer el reglamento de copropiedad previamente). En consecuencia podría llevarse adelante la tarea de reparación.- En cuanto a cómo hacer para que la persona en cuestión pague lo que debe o lo que le corresponde, excede el ámbito de consultas en esta página y debe tratarse en una entrevista personalizada.-

Consulta 56

Desearía me informaran como debo hacer para formar una autoadministración. el edificio cuenta con 4 departamentos y se abona luz espacios comunes, Aysa y Seguro.

Actualmente una persona se encarga de hacer los pagos y luego se el porcentual correspondiente.

Uno de los propietarios se niega abonar.

Agradeceria pudiera asesorarme al respeto, escucho al Dr. en Radio MItre .

    Esperando respuesta lo saluda atte. Raquel María

Respuesta: La formas de organizarse dependen del tipo de edificio, su ubicación,  el reglamento. NO puede dentro del reducido ámbito de ésta página, responder. Es necesario una entrevista personalizada.-

Consulta 57

Dr. Awad vivo en un consorcio de Capital Federal y él mismo tiene cocheras -en realidad guarda coches-, tiene dos puertas de salida, una más pequeña, pero que pueden salir los coches perfectamente y la de doble hoja que está automatizada.

Todos los dueños dejamos los coches sin frenos para que cualquiera con necesidad de salir lo pueda hacer moviéndolos a mano, pero hay un propietario que dice que su coche cuando lo frena automáticamente queda frenado y que no tiene forma de dejarlo manual.

Este dueño coloca su coche en la salida más pequeña.

La preguntas puntuales son

Se puede obstacularizar de esta forma una salida de cochera, ya que no podemos mover el auto en caso de una emergencia,  y en ese caso existe alguna reglamentación municipal que lo indique.  

También cabe indicar que el lugar donde ese coche está estacionado hay una caja de desague que no podemos acceder a la misma por estar justamente estacionado sobre ella y ya nos ha pasado y era imposible destapar.  

Desde ya agradezco muy especialmente la respuesta que pueda enviarnos.  

Mercedes.

Respuesta: En cuanto a la posibilidad de que el automóvil quede automáticamente frenado, sería interesante, antes de responder, estar seguro.-

Consulta 58

Dr. Awad quisiera formularle unas consultas:

1.- La administración a efectuado sin consulta alguna un gasto extraordinario, qué podemos hacer los consorcistas?

2.- Respecto de otro gasto, se había planteado en una asamblea efectuarlo, pero quedamos en solicitar presupuestos, consultadas dos personas del consejo de administración se dio una seña en parte de pago, igual que en el caso anterior que reclamo podemos efectuar los restantes consorcistas?

Muchas gracias Justa

Respuesta: El administrador no puede, por si, salvo situaciones excepcionales, establecer expensas comunes extraordinarias. Deberán obligarlo a llamar a asamblea para tratar la cuestión y ver cómo siguen en el futuro con esta persona, que, en principio, debería ser removida. En cuanto al otro gasto, no queda claro qué intervención tuvo o tiene el consejo de administración.-

Consulta 59

Buenos días, Tengo un problema en departamento y necesitaria asesoramiento, desde ya muchísimas gracias!!!

Resulta que tengo humedad en el piso (parquet). Llamé a la administración durante 2 meses y finalmente vinieron quienes se ocupan de la calefacción (yo tengo central, loza radiante, serpentina por todo el piso). Me dijeron que ellos no pueden garantizar que sea la calefaccion, pero que es muy probable que así fuera (no tengo ningun otro caño debajo, y la humedad está en todos lados) pero que para saber tienen que levantar el piso. Cuando hable con la administradora, me dijo que si es de la calefacción me corresponde a mi, porque es de MI serpentina. Ahora, ¿si es un caño de agua son ellos pero el cañito de la calefaccion no?, el tipo me decía que tampoco puedo cerrar del todo mi calefacción porque comparte la misma caldera con todo el edificio (algo asi, con lo cual tan mia no es), yo lo unico que hago es prender o apagarla internamente (que el aparato ese nunca funcionó tampoco). Tengo que resolverlo de inmediato porque estoy embarazada y no quiero hacer todos los trabajos de obra cuando nazca mi beba!. En el regalmento de copropiedad no hace alusión alguna al tema, entiendo entonces que se basa en el artículo 2 de la ley de copropiedad horizontal y que por lo tanto le corresponde al consorcio no?

Muchísimas gracias!!!! Micaela

Respuesta: Si se trata de calefacción central, en general toda la instalación es común. Pero para estar seguro hay que tener a la vista el reglamento de copropiedad y administración.-

Consulta 60

Buenos días. Vivo en un consorcio de ph, en PB. Mi patio da al fondo de una casa vecina. El vecino está dispuesto a vender una parte de su fondo que podría anexar yo a mi patio. Esto puede hacerse estando mi casa sometida a propiedad horizontal?? Gracias. María Gloria

Respuesta: La respuesta es negativa.-

Consulta 61

Dr. Awad:       El problema de consulta es a partir de una Asamblea Extraordinaria que se hizo en el edificio donde vivo. El día 7 de Octubre de 2010  en dicha Asamblea se pone a consideración de los propietarios solicitar presupuestos para Refaccionar el frente del edificio lo cual fue  aprobado, quedando establecido en el Acta de la Asamblea que una vez obtenidos los presupuestos se llamaría a una Asamblea Extraordinaria para la aprobación.

         A partir del mes de Octubre del mismo año se comienza a recaudar el 10% DE LA RECAUDACION TOTAL  de cada mes con el fin  de conformar un FONDO ESPECIAL para los trabajos.

         En el mes de Enero de 2011 habiendo ya recaudado en el Fondo Especial  $ 4.800= se le hecha  mano para pagar un trabajo de cañerías de descarga  de agua de los aires acondicionados la suma de $ 1.700= quedando en dicho Fondo $ 3.100=.

         En el mes de Febrero del mismo año se continúa pagando del mismo Fondo  cuotas de este mismo trabajo con las sumas de $ 850 y 450, el cual en vez de incrementar su capital va decreciendo.

       Al siguiente mes de Marzo se continua con la misma política pagando $ 850= con dinero del Fondo  por el mencionado trabajo; en Junio del mismo año se usan $ 5.910= para reparación de un Ascensor (no permitiendo que se incremente el  Fondo Especial), por el contrario decreciendo en cada mes.El siguiente mes de Julio se usan $ 1.970,30= para otro pago de arreglo de ascensor, en Agosto se continua pagando gastos de la reparación del ascensor con otros $ 1.970,30= y en Septiembre igual con $ 1.970,30 desvirtuándose por completo el origen por el cual la Asamblea autorizo dicho aporte. Con la esperanza de tocar el tema en la Asamblea de fin del 2011, esta no se lleva a cabo con la excusa que el titular de la administración tenia problemas de salud, aunque pudiendo ser realizada por un hijo que también esta habilitado en la firma como tal y además es el que se encarga de nuestro edificio, se postergo para el mes de Abril del 2012. En la Orden del día de dicha asamblea en los puntos N* 6 y 8 se repite el tema de recaudación para la reparación del frente del edificio y balcones (a la asamblea solo se hicieron presentes cinco propietarios de los 13 en total) y a pesar de querer hablar sobre tema no se le dio cabida al debate. En Junio de 2012 envían nota sobre el incremento del  Fondo Especial en $5.000= siempre invocando la promesa de Iniciar las Obras ya prometida en reiteradas oportunidades.En Octubre de 2012 la administración envía una nota informando que debido a que los gastos comunes del edificio vienen superando lo recaudado por expensas se hará uso del dinero del Fondo Especial destinado a las obras en cuestión y que además se ajustará el importe en un 10% más.

         Visto y considerando esta situación el 14 de Noviembre de 2012 le envío una nota al administrador haciéndole conocer mi completa disconformidad al respecto, recordándole el incumplimiento de lo establecido en el acta de asamblea del año 2010, que dichos fondos nunca debieron ser usados para otros fines sin la anuencia de los copropietarios y que no corresponde continuar recaudando mas dinero sin la presentación formal de presupuestos sobre los arreglos establecidos, nombre de la empresa que ejecutaría los trabajos, monto total, plan de cuotas, contrato con detalle final de los trabajos, fecha de inicio/ finalización y garantías.

          En Enero  de 2013 la administración me envía una nota de respuesta con argumentos que sirven solo de escusa a la total e ilegal forma de proceder a todo lo expuesto y de futuro argumento de abrir el paragua  ante una próxima asamblea.

           Finalmente en las expensas del mes de Diciembre de 2012   aparece un ajuste y rebalanceo de caja( dibujo contable) con las sumas en rojo del consorcio y el Fondo Especial para dejar emparejado el tema  contable e iniciar el 2013 con la misma operatoria.

           En el presente mes de Marzo la administración envía otra nota diciendo que próximamente se hará una Asamblea Ordinaria y abriendo el paraguas y exponiendo nuevamente todas las excusas del  porque procedieron de tal Manera con los dineros para la Reparación del Frente del Edificio creando tres Alternativas para recuperar el FONDO ESPECIAL PARA OBRAS. Alternativa 1)  Afectar un porcentaje mayor mensualmente para cubrir el déficit operativo, y un margen apropiado para hacer frente a un Presupuesto Elevado para ejecutar la reparación y pintura del frente del edificio que es obligatoria. Alternativa 2) Cuotas Especiales Importantes dada la magnitud de las cifras que se necesitan.                              Alternativa 3) Hacer un solo aporte total para cubrir el déficit y con un margen de saldo Operativo que alcance para los gastos corrientes y fijar un monto para las Obras.

Como final de la consulta expongo cual seria mi intención para expresar en la cercana Asamblea a ver si es posible:

                                           ###    Que no estoy de acuerdo con ninguna de las tres alternativas ya que es mas de lo mismo, que solo votaría a favor de decidirse definitivamente por reunir tres presupuestos de empresas con amplias referencias, especificando detalladamente cuales serian los trabajos a realizar, tipo y marca de los materiales/pinturas, compañía de seguro a contratar, monto total, financiación, fecha de inicio de los trabajos, finalización de los mismos y garantías; de no ser así y si el resto de los consorcistas acceden a algunas de las tres alternativas, ante la inseguridad que los nuevos fondos tengan el mismo destino que hasta ahora Y ANTE EL TEMOR DE SER BURLADO UNA VEZ MAS, haría el aporte de mi cuota parte a través del pago en un depósito  en custodia judicial hasta que se dirima con certeza la situación. Sin otro particular agradezco su respuesta, saludandolo cordialmente. Juan Carlos

Respuesta: Estimado Señor, coincidirá Ud. conmigo en que consultas tan específicas, con datos, notas, cartas, asambleas, etc. no pueden responderse desde el reducido ámbito de conocimiento de ésta página y ameritan una consulta personal.

Consulta 62

Dr Awad, antes que nada mil gracias por su tiempo, necesito consultarle si tengo derecho a reclamar al consorcio el arreglo de mi piso y mi bajo mesada que se dañaron debido a que se destapó el lavadero y la cocina del piso 6° A unicamente y (probablemente) cuando desde los pisos 6°, 7° y 8° hicieron correr el agua por la cañería, se tapó en mi piso y me entró toda el agua negra llena de grasa y con un olor inmundo por la rejilla del lavadero y las piletas de la mesada de la cocina. Gracias por su asesoramiento, Mónica

Respuesta: primero me gustaría leer en el reglamento de copropiedad cómo es la propiedad de las cañerías.

Consulta 63

Hola... Tengo entendido que un administrador no piede aumentar las expensas sin una asamblea previa. Tendria el numero de ley, codigo o algo para mostrarle de prueba a mi dministrador que en 4 meses aumento mas de 200 pesos sin ezplicacion y dice que puede hacerlo. Agradeceria enormemente la respuesta Un saludo Carla

Respuesta: Si se están apagando expensas fijas el administrador debe llamar a asamblea para modificarlas, salvo una cuestión de fuerza mayor o de emergencia o suma gravedad. Pero no hay una ley que lo diga específicamente. De todas formas, siempre antes de responder es necesario saber qué dice vuestro reglamento de copropiedad al respecto.-

Consulta 64

Quisiera plantearles una consulta ya que estoy desorientada y no sé a quién recurrrir. Vivo en un edificio de propiedad horizontal donde en general no hemos tenido grandes problemas con la administración. Y había un encargado de área quien, ante cualquier consulta que yo le enviaba, me la contestaba inmediatamente o se ocupaba de pedir presupuestos, asesorarme, etc.

El pasado mes de febrero vinieron las expensas con un aumento de cerca del 40%, un monto retroactivo en concepto de algo que no entendí., etc.

Como siempre le escribí a este encargado de área, y una respuesta automática del sistema me informó que dicho encargado se había desvinculado y había que dirigir las consultas a otra persona, cuyo mail aclaraban...Por supuesto, así lo hice inmediatamente, y ante la falta de respuestas llamé por teléfono donde me atendió displicentemente una empleada, quien me dijo que no tenía respuestas para darme, y me dio otra dirección de mail, teóricamente esta vez la de la persona indicada...

Resumiendo, desde el 12 de febrero hasta la fecha sigo sin respuestas. No he pagado las expensas de febrero, vinieron los correspondientes punitorios y ahora quiero saber:

SI PUEDO PAGAR LAS EXPENSAS DE LOS DOS MESES BAJO PROTESTO, para no seguir sumando punitorios, y dejar expresa constancia de ello.Pero con la opción de que pueda haber un saldo a favor...

Espero contestación, si pudiera ser a la brevedad. Muchas gracias. Dra. Susana

Respuesta: En principio las intimaciones y consultas deben dirigirse (remitirse) a la administración nombrada conforme la asamblea.  En cuanto a la conducta a seguir sobre el pago de las expensas, depende de cada caso en particular.-  

Consulta 65

Estimados, les consulto lo siguiente:

Hace un tiempo logro tener el testimonio como adm de una sucesion de un depto en la costa con fortuna de deudas, entre ellas consorciales, y años en desuso.

Estoy queriendo negociar la deuda correspondiente al consorcio, ya que se reclaman como 15 años, para abonar, de contado, como máximo los 5 años correspondientes a la prescripción. Nunca me informaron de la reunion de consorcio y el Administrador pone como excusa que el Consejo no acepta ese monto y me intima verbalmente a no ocupar la UF ya que puede llegar a tener una perdida de agua. Deje pasar una temporada informando que para estas fechas lo quería utilizar y me siguen poniendo la misma excusa, sin negociar la deuda, sin entregarme el reglamento de copropiedad e diciendome nuevamente a que si lo utilizo me tengo que hacer cargo yo de los posibles problemas debido a la deuda que posee.

Pueden obligarme a hacerme cargo de los arreglos de una llave de paso interna y de posibles perdidas hacia el dpto de abajo? Como se yo que esto no estaba con anterioridad? Como debo informar de dicha perdida de agua?

Me pueden prohibir el uso del mismo por la deuda o por un posible daño?

Que el vano de una puerta se haya deformado por que la pared se rajo, se debe hacer cargo el propietario o el consorcio?

Y de los cerámicos levantados a lo largo de un pasillo interno de la vivienda, por clara deformación del piso, quién se hace cargo?

Gracias y a la espera de una pronta respuesta Federico

Respuesta: Si hay una sucesión y Ud. es el administrador de los bienes lo mejor será consultarlo con el letrado que lleva ese proceso.-

Consulta 66

Pregunta, del dia de ayer 26-03-1013  !! Coloque en mitre, tal vez esta de vaciones? Le agradeceria si puede contestarme las dos preguntas, 

1-digame, dijo que el gobierno de la ciudad, no sirve y yo denuncie en el , y como reincide, nuevamente, en el mismo lugar, gobierno de la ciudad, patricias argentinas!!!!!Y como supongo que tiene, un contacto fuerte.

Me queda la duda, que cajonen mi reclamo. Tambien fui a al mecon, y ellos trasladaron en el ex. a la calle moreno,  al gobierno de la ciudad!!!  

-2-soy administradora, en el 2010 fui a su consultiorio: procedi con el timbre unidad por unidad, pero aqui hay , los ancianos, que ud .menciona, muchos inquilinos, solo quedan 5 propietarios, y la unica joven , soy yo con 52 años, dígame a donde debo ir, con los antecedentes, que le comento, se puede en caso de negligencia, ir sobre los bienes del administrador, siempre teniendo en cuenta, que hablamos de un administrador, malo, mi edificio, esta en peligro, estoy sentada arriba de una bomba.

 Pls puede responderme atte. Marta Susana

Respuesta: Si hay problemas con la administración del consorcio hay muchas cosas para hacer, primero hay que saber en qué jurisdicción está ese edificio. De ello dependerá qué hacer cuando uno está solo o en minoría, por ejemplo una mediación, un juicio, etc.-

Consulta 67

Hola Dr Awad,

Mi nombre es Esteban y vivo en Beccar en un complejo nuevo que está en contruccion. Mi consulta es si corresponde pagar expensas mienstras se está contruyendo el complejo y si correponde el porcentaje de mi unidad cuando precisamente no se terminó toda la obra. Desde ya muchisimas gracias! Saludos. Esteban

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista los documentos que Ud. suscribió al adquirir el departamento o la unidad en ese complejo.-

Consulta 68

Estimado Dr. Aguad  

El lunes pasado ha renunciado el administrador del edificio donde yo vivo que está situado en Capital Federal, zona de Belgrano  

Los propietarios - la gran mayoría - opinaron de no tomar ningún Administrador y que sea administrado por algunos propietarios del edificio.

Nosotros tenemos encargado.

Mi consulta es si esto es viable pues yo no estoy de acuerdo en que no haya Administrador.

Agradeceré me pueda responder. Lo escucho siempre los sábados en el programa de Sábado Tempranísimo. Muchas gracias Atentamente. Susana

Respuesta: En general no hay inconvenientes en que un propietario  administre el edificio donde reside, pero debe tener no sólo buena voluntad sino también algunos conocimientos sobre esta tarea.  Tratándose de la Ciudad de Buenos Aires, debe inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios, creado por la ley 941.  Y debe hacer un curso.-

Consulta 69

Hola, vivo en planta baja, soy propietaria y tengo un conflicto con mi vecina que es inquilina.

Ella  termino una remodelación del baño, debido a que tenía un problema de humedad con el edificio lindante. Cuando termino los arreglos ella y yo nos quedamos sin agua en el la pileta del patio. Cuando le comunique a la administradora el problema, ella dice que me la arregle con otra pileta que si la dueña no quiere arreglarlo ella no puede hacer nada. Mi pregunta es el problema tiene que ser solucionado por el consorcio, o entre las partes.

Muchas gracias espero contestación Atte, Claudia

Respuesta: Para responder sobre ello, primero, hay que tener el reglamento de copropiedad a la vista para saber cómo es el régimen de propiedad de las cañerías en ese edificio.

Consulta 70

buenos dias,encontre su pagina web y quisiera hacerle una consulta. mi familia compuesta por mi marido, 2 hijos unos de 17 y el otro de 12 nos mudamos hace 15 dias a un depto en un 1er piso en la plata baja vive una señora sola de aproximadamente 40 años, el tema es el siguiente esta persona ya me toco en 15 dias 20 veces  el timbre para decirme que  el patio que tengo en mi casa no lo puedo usar xq los ruidos van directo a su living y que en la cocina no puedo hacer ruido xq se escucha en su dormitorio,a eso sumemosle que los sabados nos empieza a grtitar desdes su patio para que bajemos la voz. yo quisiera saber como hay que manejarse en estas situaciones ya que vivimos 15 años en departamentos de 7 pisos compartiendo paliers con 3 departamentos y nadie golpeo mi puerta pata quejarse por cosas absurdas. nosotros somos inquilinos tanto como ella . le agradecera me pueda informar como se maneja el tema de los supuestos ruidos molestos en departamentos que son pb y primer piso. desde ya muchas gracias Noelia

Respuesta Sobre los ruidos molestos lo que se puede decir es que hay un artículo de la ley de propiedad horizontal, el número 6  que prohíbe los ruidos molestos tanto a propietarios como ocupantes.  Ahora bien, la cuestión de si los ruidos perturban a o no, es de ver en cada caso.

Consulta 71

hola:vivo en un PH de 3 dpts. y no nos ponems de acuerdo y todos se creen administradores y es un barco sin capitan,cualquiera hace cualquier cosa sin consultar .enviè carta documento a los copropietarios pero engañan al cartero diciendo que se mudaron o no tienen domicilio legal allli porque los atiende un inquilino.es la segunda convocatoria extraordinaria y nadie asiste.yo quiero poner en valor el consorcio y soy copropieetario de la mitad de uno de los tres deptos.¿hago daños y perjuicios contra el consorcio?voy a una asamblea judicial(no tengo titulo solo reglamento de copropiedad y adjudicacion) o pido subdivicion de condominio y los presiono con un posible remate o mediacion en un gcp? desde ya gracias Victor  

Respuesta: Puede intentar con una mediación (no del CGP). De todas formas, con una realidad como la que Ud. comenta, lo menor es que se asesore, no haga las cosas solo. Y, fundamental: tener el reglamento de copropiedad.-

Consulta 72

Hola quería consultar, hace unos días entraron a robar a mi departamento rompiendo las dos cerraduras que tenía la puerta, la pregunta es si me corresponde a mi correr con los gastos de las cerraduras o al consorcio, aclaro que soy el propietario y que la puerta de acceso al edificio está intacta, con lo cual se supone que entraron con llave al edificio.-

Muchas Gracias Fernando

Respuesta: Lamento lo ocurrido. En general, las cerraduras de las puertas corren por cuenta del propietario, salvo que pueda demostrar que el daño se produjo a consecuencia de una efectiva falla en la seguridad, imputable al consorcio.-

Consulta 73

Estimados:

Me dirijo a ustedes ya que quisiera realizarles una consulta concreta.

Quisiera saber si consideran que debo abonar el plus en el sueldo del encargado correspondiente a la limpieza de las cocheras, siendo que mi unidad NO cuenta con cochera y que las mismas figuran como unidades complementarias de otras unidades. En el estatuto, figura que los gastos de reparación del portón deben ser abonados por los propietarios de esas unidades complementarias, pero nada dice sobre los demás gastos y por lo general, el administrador prorratea todo entre la totalidad de las unidades tengan o no cocheras.

Muchas gracias por contar con este canal a través del cual podemos efectuar consultas.

Saludos Walkiria

Respuesta: Para responder es necesario tener a la vista no sólo el reglamento, sino también saber de qué gastos o reparaciones estamos hablando.-

Consulta 74

Buenas tardes, quisiera que me asesore para saber a qué atenerme cuando hable con el Consorcio.

Vivo en un 1° piso de un edificio de 9 pisos.

Con la tormenta de la madrugada del 4 de Abril la rejilla que se encuentra en el balcón revalsó, en consecuencia en mi balcón había unos 7 cm de agua que ingresaron al living, arruinando el parquet y alfombra.

Mi consulta es si me podría asesorar, si este problema de desagote (Creo que por esa rejilla desagotan varios pisos) es posible que el Consorcio tenga que hacerse cargo ya sea de los daños actuales y de solucionar el problema para que no vuelva a ocurrir. Muchas gracias Saludos Vanesa

Respuesta: Primero es necesario saber leyendo el reglamento, cómo es el régimen de propiedad de las cañerías en su edificio, después

Sería bueno saber si el conducto en cuestión es el adecuado y funciona adecuadamente (por ejemplo, que no está obstruído)

Consulta 75

Estimado Dr. Awad, Vivo en un edificio de 16 pisos, y con la última inundación se ha repetido un corte de luz en la zona, y como consecuencia, falta de ascensores y de agua durante casi 40 horas. La consulta es si los edificios de más de determinada cantidad de pisos tienen la obligación de contar con un grupo electrógeno para el funcionamiento de la bomba de agua y de, al menos, un ascensor. Gracias por su respuesta. Saludos cordiales, Elena

Respuesta: NO, hay obligación de contar con un grupo electrógeno. La compra de ese artefacto, por otro lado, debe evaluarse cuidadosamente, pues es caro y necesita mantenimiento.-

Consulta 76

Estimado Dr. Awad, desearía su reconocido asesoramiento para este caso que me toca en mi edificio: Consorcio de 2 pisos, 8 dptos., tenemos una persona que concurre 1 vez por semana durante 2 horas para realizar exclusivamente la limpieza del pasillo general de entrada.  Legalmente como correspondería registrarla y que el consorcio se encuentre a cubierto de cualquier eventualidad por despido o accidente de la misma??  Desde ya muchísimas gracias por su atención.

Sofía  

Respuesta: Pueden registrarla como un empleado llamado “jornalizado”.- Pero no se aconseja que lo haga el consorcio solo, sin asesoramiento particularizado en el caso, pues no es una tarea tan sencilla.-

Consulta 77

Atiendo en un PH Apto profesional, antes era consultorio médico, son tarotista, necesito habilitación municipal? Soy de capital Freddy

Respuesta: Entiendo que no necesita habilitación municipal. Lo que puede ocurrir es que, en el edificio no se considere la tarea que Ud. desempeña como para ejercer” apto profesional”.- Pero, en tanto no haya perturbación apreciable o molestias a otros ocupantes, no tendrá problemas.

Consulta 78

Estimado doctor Awad tengo un problema con el departamento que adquirí en un edificio nuevo. Al momento de comprarlo el ascensor funcionaba correctamente pero ahora dejo de funcionar, la propiedad es nueva y aun no está conformado el consorcio.

La constructora me dice que el problema se debe a que Edesur no realiza la instalación final eléctrica, con lo cual el ascensor no tiene la fuente de energía adecuada. Ellos me adjuntaron una carta documento que enviaron a Edesur solicitando  que regularicen la situación.

Mi consulta es la siguiente puede ocurrir que en realidad la constructora no haya efectuado los trabajos adecuados para recibir la aprobación final de Edesur.  Como puedo averiguarlo? Saludos  Lucas

Respuesta: Sinceramente no puedo saber si la constructora hizo o no lo que debe, o si la cuestión es responsablidad de Edesur. Lo mejor será que se hagan asesorar por un ingeniero mecánico. Entretanto, podrían intimar (en forma fehaciente) al administrador (provisorio) que seguramente el edificio debe tener y al propietario original, que es quien les ha vendido los departamentos.- Hay que evaluar, también, la posibilidad de formular una denuncia ante el organismo de defensa del consumidor de la jurisdicción en al que se encuentra el edificio.-

Consulta 79

Hola Dr las preguntas que le quiero hacer son las siguientes

1. Compre un departamento en CABA y cuando la escribana pidio libre deuda al administrador

este le mando la liquidacion de expensas, aprox por $ 4000.

Resulta ser que al cabo de unos dias, me llama por tel el administrador y me informa que aparte de estasexpensas

hay otras que en el edificio denominan  BLUE,por $900 mas aprx. desde ya que el mes vencido no lo voy a abonar

pero me gustaria saber si puedo hacer algo al respecto.

2. Aparte hay un copropietario que tiene un penthouse, que mide casi el doble que el resto de los departamentos y paga lo

mismo que todos, y asi lo dice el reglamento, me gustaria saber si es leonino o que se puede hacer.

Desde ya muchasgracias y lo felicito por su desempeño profesional.

Elizabeth 

Respuesta: En cuanto al libre deuda, si se paga lo que dice ese documento, las expensas deben quedar saldadas a la fecha del mismo documento – Sobre expensas que tienen otra denominación, habrá que estar a lo que diga el reglamento, porque la ley sólo reconoce expensas comunes (que pueden ser ordinarias-extraordinarias), sobre eso no se puede responder, porque se necesita más información y ver la documentación. Acerca del propietario del pent-house, hay que leer el reglamento para saber qué porcentaje tiene, luego se verá.-

Consulta 80

Estimado Dr.me tomo el atrevimiento de hacerle una consulta, debido a las excesivas expensas de éste mes, dedicadas al funcionamiento de los 2 ascensores.Desde hace 8 años, alquilo un departamento .Desde entonces pago un abono mensual a una empresa especializada en el mantenimiento de los ascensores.En ningún lado figura, ni uno de los consejeros  me pudo fundamentar cuáles son los alcances de ese abono.En las expensas de este mes (elevadas) figuran varios items relacionados con arreglos en los ascensores.¿Entonces qué cubre el abono mensual?Por otra parte ,según me contó este consejero todos los meses un ingeniero debe verificar el estado de los mismos  y colocar una oblea .Según parece el ingeniero, perteneciente a la misma empresa, cobra esa tarea  en forma particular.Me parece un exceso.Por otra parte , sucede lo mismo con una empresa que realiza fumigación mensualmente.Pagamos un abono mensual, sin utilizar el servicio.por razones de seguridad y por ser, como en mi caso  innecesario.Son muy pocos los vecinos que permiten pasar a personas extranas para fumigar.Acá en éste consorcio TODO es obligatorio, sin poder justificar tal situación.,ni demostrar ningún tipo de reglamentación escrita.MIL GRACIAS .Sra. ISABEL 

Respuesta: el problema de la persona que alquila es que, en general, los contratos poco dicen de lo que debe pagar en concepto de expensas. Los abonos del cubren, en general tareas de mantenimiento básicas (engrase, verificación de que las puertas funcionan, parada en los pisos a nivel, etc.). Peo detectado algún problema o falla,  generalmente se abona por separado.-

Consulta 81

Buenos dias

Mi consulta: Compre un departamento a estrenar en un edificio que todavia no se puede escriturar, dado que estan terminando los tramites municipales. El edificio esta totalmente habitado y tenemos la posesion y el boleto de compra venta.  Por lo tanto todavia no hay consorcio constituido ni reglamento de copropiedad. Pero desde hace bastante tiempo se designo una administracion y nos vienen cobrando las expensas. El punto es que en las mismas nos vienen cobrando cualquier cosa y se fueron de tema con los montos de expensas, a tal punto que el sueldo del encargado varia mes a mes (un mes por ejemplo ponen 8.000, al siguiente 6.000, el otro 16.000, nunca es igual, cosa rarisima).

Mi pregunta concreta es la siguiente: si no pago mas las expensas, al no haber consorcio constituido, la administracion tiene potestad legal para exigirme el pago? mi idea es no pagar mas las expensas hasta que se constituya legalmente el consorcio y se apruebe el reglamento de copropiedad. GRACIAS MAXIMILIANO

Respuesta: Hay fallos que obligan al ocupante con boleto y posesión al pago de las expensas, además, normalmente esa obligación se adquiere al momento de suscribir la documentación (boleto, acta de posesión).- Pero, si se pagan las expensas, se puede exigir: al administrador que llame a asamblea, exhiba los comprobantes de los gastos y dé razón de éstos, por ejemplo.  Se puede promover una mediación, hasta llegar a un proceso judicial.-

Consulta 82

Hola Dr. le hago una consuta:

Vivo en edificio con un local en la plan baja, el cual tiene pérdidas de agua en el techo, y para areglarla me tienen que romper la pared desde el suelo hasta el techo del departamento (vivo en el 2º piso) para cambiar un caño de agua.

¿Existe la posibilidad de que me indemnicen por eso? ¿o tengo que acceder a que me rompan la pared? Le pregunto porque me generaría muchísimos problemas esa intervención. Desde ya, muchas gracias por su atención!

Saludos! Ramiro

Respuesta: La verdad es que si es necesario romper los muros para reparar cañerías, habrá que hacerlo soportar la molestia, no hay derecho a exigir una indemnización, no corresponde. Lo que hay que vigilar es que la reparación se haga conforme las reglas del arte, con el precio que corresponda.-

Consulta 83

Buenas Tardes!  necesito saber si por tener una deuda de tres meses de expensas, pueden prohibirme usar el Sum. Agradezco la respuesta Sandra

Respuesta: Hay que leer qué dice el reglamento de copropiedad sobre el uso de los amenities.-

Consulta 84

En el edificio al que pertenece mi local, el cual tengo alquilado estallo una camara de Edenor , lindante  la pared  de acceso al edificio y el local perteneciente al consorcio lo que produjo daños en la pared, si bien Edenor deberia reparar todo lo que ocasiono el estallido  al ser un local perteneciente al consorcio  ya que Edeno r no lo hara en lo inmediato quien debe hacerse cargo del arreglo ? el consorcio  mientras reclama a Edenor que reintegre los gastos , la inquilina por el daño en su trabajo? o yo como propietaria?

Gracias por su respuesta. Susy  

Respuesta: El consorcio debería hacerse cargo de la reparación y, luego exigirle a Edenor el reembolso de las sumas invertidas en la reparación.-

Consulta 85

buenas tardes dr :  soy nueva en el edificio..mi consulta es que donde vivo , abonamos las expensas todos los meses resulta que desde el dia 20 de enero estamos sin telefono llamamos a telefonica y nos dijeron que era de administracion del e dificio  , los vecinos nos dijeron que solia pasar eso  que siempre pasa un chico tocando los cables y que uno que otro se queda sin telefono , es decir, para que me den la linea a mi tienen que dejar a otro sin telefono.

me presente ante administracion al cual dijo que "no era la unica que estaba sin telefono " que se cortaron los cables despues de la tormenta del año pasadocuando callo un arbol .. es decir imposible si no estaria sin telefono desde el año pasado o no ? ; resulta que nos dijo que estaba esperando que cobren un seguro o no se que para poder pagar todo el cablerio que supuestamente hay que hacer de nuevo y le sale 30.000 es posible eso ? o acaso para que abonamos espensas ? , vivo en el ultimo piso 2do A y se lluevve todo la escaleras mojadas y antes de mojar el suelo pasa por una lamparita de  luz las paredes que se cae la pintura un desastre .

mi consulta es : LE PUEDO EXISIJIR A ADMINISTRACION QUE ME ARREGLE EL TELEFONO LO ANTES POSIBLE  O TEnGO QUE ESPERAR QUE COBRE EL SEGURO ??? CUANDO PAGOS ESPENSAS Y CUANDO TELEFONICA  AL NO TENER NADA QUE VER CON ESTE TEMA YA NOS INFORMARON QUE DEBEMOS ABONAR LOS 3 MESES IGUAL!!!!! ES UNA LOCURA... GRACIAS Samantha

Respuesta: En general es la empresa que provee el servicio de telefonía fija la que debe dar el servicio. No creo que la administración del consorcio tenga nada que ver con esto.-

Consulta 86

En el edificio donde vivimos tenemos una cochera de nuestra propiedad descubierta. Despues de hablar con la administradora y de plantearlo en una reunion de consorcio, nos dieron el OK para hacer el techo, con una sola persona desconforme que hablaba en nombre de un inquilino (que es su hija, que vive en el 1er piso).

Lo hicimos de aluminio y policarbonato, no es una construccion seca (en un principio lo ibamos a hacer de chapa pero eso ya requeria el OK de la municipalidad).  

Luego de finalizada la obra de colocacion, nos contacta la administradora porque se mudo una persona nueva y diciendo ser arquitecto dice que no es correcto que esté realizado de esta manera y que es inseguro para su departamento (vive en el primer piso, accesible por las rejas de las demás cocheras). Y la administradora dice haber ido a la municipalidad y alega que nuestra cochera es el unico espacio libre del edificio y que en caso de querer hacer un techo de cualquier tipo, desmontable o fijo, hay que modificar los planos y eso requiere la firma de todos los propietarios. El techo no ocupa toda la superficie libre, simplemente el largo del auto, unos 5mts. Mi problema ahora se agranda porque tengo las siguientes dudas:

1- Confirme con un arquitecto que NO es correcto que no lo habilita la municipalidad ya que no deberia ser contado siquiera como galeria. Debería ir a hablar a la municipalidad?

2- Quieren hacer un recurso de amparo para que lo saquemos. Esto es correcto? Se puede?

3 - Podemos hacer un recurso de amparo para que lo dejen puesto ?

Me da bronca porque hablamos SIEMPRE con la administracion antes de hacer cada cosa y siempre tuvimos el visto bueno.

Quiero saber si tenemos forma de cubrirnos de alguna manera legal para no incurrir en tener que sacarlo teniendo en cuenta que es de nuevo un gasto economico y que encima perdemos la proteccion del auto.

Si alguien puede asesorarme un poquito...

Por si alguien sabe de la reglamentacion, vivimos en San Fernando.

GRACIAS Leandro

Respuesta: La verdad es que, en principio, no debería cubrirse lo que es descubierto conforme el plano. De todas formas, antes de contestar categóricamente, por sí o no, debería tener un informe firmado por un profesional, acerca de la viabilidad de la obra (o la posibilidad ejecutarla de otra forma), el acta de asamblea que autorizó, el tiempo transcurrido, tener una idea de cómo quedó, y si representa peligro o molestia para otros, etc.

Consulta 87

Hola, mi consulta es si la declaratoria de herederos firmada por un juez (ya soy viuda hace un año), que me salio la semana pasada y recién tramite el dominio de la propiedad que tardaría dos meses mas para que la misma figure a mi nombre, sirve para presenciar una asamblea de consorcio. Le explico la unidad no era un bien ganancial , por lo tanto el figuraba como único propietario .El tema es este jueves tengo la asamblea y me pone el administrador que yo no puedo presenciarla porque no soy titular y la carta poder obviamente no puedo tenerla , no es lo mismo la declaratoria que me nombra heredera y adm de sus bienes? , por lo menos hasta que el tramite se termine ya que en un año después de todo lo vivido, con dos hijas chicas hice bastante y quiero ir porque estoy con inquietudes ya que la ultima asamblea la hizo en diciembre 2011(creo que muchos quieres hablar y elSr esta impidiendo con notas y reglamentos que no podamos ir ya que el edificio somos 6 propietarios y él es uno de ellos.

Puedo presentar esta documentación para figurar en el libro de copropietarios? puedo pedir el reglamento de coopropiedad ? De eso se ocupaba mi marido y ante la desgracia que viví me encuentro realmente perdida e indignada con esta persona.Desde ya muchas gracias. Andrea  

Respuesta: Si Ud. ha sido nombrada administradora de la sucesión, con el testimonio de esa resolución judicial, en original, basta para presentar en la asamblea. Pero, es verdad que no sirve para votar cualquier cosa, si no sólo lo más sencillo: por ejemplo, decidir reparaciones, despidos, etc.- 

Consulta 88

Dr. Awad, tengo un  Dto. con cochera en un edificio de Mar del Plata.  El edificio consta de 75 Dtos. , 54 cocheras en Primer Subsuelo y 55 en Segundo Subsuelo.  Tanto en la escritura como en el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) figuran  los Dtos. y las cocheras como UU.FF.

El RCA define a cada cochera como:  UNIDAD FUNCIONAL xx integrada por el POLIGONO x-xx DE PLANTA PRIMER SUBSUELO/SEGUNDO SUBSUELO, DESTINADA A COCHERAS y consta de una superficie etc, etc.  O sea, el RCA define claramente el uso como cocheras de esas UU.FF. El primer y segundo subsuelo donde se ubican las cocheras son espacios libres donde las distintas cocheras están delimitadas entre si por franjas de pintura en el piso, como es dado observar en los estacionamientos públicos.

Cabe agregar que para cambiar el uso como  cocheras asignado a  esas UU.FF. en el RCA y definido como “CALIDAD DE LA OCUPACION”, hace falta el consentimiento unánime de la totalidad de copropietarios . 

Por Asamblea General Ordinaria y con solo 10 copropietarios presentes y 5 representados, se facultó a la Administración para que autorice la construcción de bauleras dentro de las cocheras.  La última construida tiene 1,15 m de profundidad, lo que hace que al guardar el auto, este sobresale de los límites asignados a la cochera, invadiendo la zona de circulación que es parte comun de todos los copropietarios.Por otra parte es cerrada , desconociéndose que se se almacena; podrian ser elementos inflamables con peligro de combustión. 

Dr.Awad,  yo le pregunto si es procedente autorizar las construcciones de bauleras en las UU.FF. destinadas a cocheras. De no resultar las autorizaciones procedentes, como se deberia actuar para que  las mismas se retiren. Jorge

Respuesta: Es cierto que, para cambiar el destino, es necesario el 100% de voluntadas. Y ello porque hay que modificar el plano y el reglamento. Lo mejor será impugnar la asamblea, y formular la denuncia por ante la municipalidad para que paren la obra, además de consignar las expensas (no debe pagar los costos de esa obra).- Es un tema complejo, que no puede llevar adelante Ud. solo.-

Consulta 89

Buenas noches: soy propietario de un local que no tiene agua caliente, ni gas, ni portero eléctrico, pero abono todos los arreglos de las otras unidades que si lo poseen. Corresponde? En caso de plantearlo en una asamblea y que no se llegue a un acuerdo se puede iniciar acciones legales aunque el reglamento interno no lo indique?. Muchas gracias. Julio

Respuesta: Para responder es imprescindible tener a la vista el reglamento de copropiedad del consorcio de ese edificio.-